27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Daniel Cracau Founding Director Outreach & Start-ups der IT:U | (c) brutkasten / Dervisevic
Daniel Cracau ist Founding Director Outreach & Start-ups der IT:U | (c) brutkasten / Dervisevic

Dieser Text ist zuerst im brutkasten-Printmagazin von August 2026 Aufbrechen erschienen. Eine Download-Möglichkeit des gesamten Magazins findet sich am Ende dieses Artikels.


Eigentlich, erzählt er, hatte er sich eine berufliche Auszeit vorgenommen, als die IT:U Anfang 2025 bei ihm angeklopft habe. Dort habe man einen „Macher, nicht nur einen Verwalter“ für die Schnittstelle zur Wirtschaft gesucht. „Ich habe mich mit einem radikalen Konzept beworben und gleich klargestellt, dass ich meinen eigenen Kopf habe und Unbequemes anspreche.“ Das Konzept wurde angenommen, Cracau trat im Sommer seinen Dienst an. „It’s my project. I love it, und seitdem bin ich all-in“, sagt er heute.

„Ein System, das sich permanent verändern kann“

Der Reiz der IT:U liege darin, dass sie als öffentliche Hochschule komplett neu errichtet werde, ohne verkrustete Legacy-Probleme. Ziel sei es, zu beweisen, dass man eine moderne Universität von Anfang an richtig konzipieren könne. Das bedeute vor allem auch Wandlungsfähigkeit: „Auf die Frage, wie die IT:U in 15 oder 20 Jahren aussehen wird, antworte ich: ‚Ich weiß es nicht, aber ich weiß, dass sie auf jeden Fall nicht so aussieht wie heute.‘ Ich glaube, das ist auch der Kern dieses ganzen Projekts: diese Fähigkeit, sich an die Realität der Welt anzupassen.“ IT-Fakultäten an etablierten Universitäten könnten diese Agilität in der vorhandenen Struktur nicht erreichen. „Und wenn wir jetzt kein System bauen, das sich permanent verändern kann, ist die IT:U in zehn Jahren auch veraltet“, so Cracau.

Dieses Umfeld ziehe auch „Rebels“ an, die Dinge neu denken wollen – sowohl bei den Lehrenden als auch bei den Studierenden. „Masterstudierende, die sich trauen, in ein Studium einzusteigen, das keine Referenz hat, haben dieses Pionier-Gen“, ist Cracau überzeugt. Und das brauche man auch für Spinoffs. Auch dass Englisch die offizielle Sprache an der IT:U ist, ziehe eine tendenziell gründungsaffine Zielgruppe an: „Die Ausgründungsrate bei internationalen Studierenden ist bis zu fünfmal höher“, so Cracau.

Gelernt wird an der IT:U projektbasiert in Kleingruppen direkt an Technologien wie Robotik und KI. Das Ziel sei die Verschmelzung von technischer Expertise und Future Skills. Dabei müsse man einem Problem erst interdisziplinär auf den Grund gehen, bevor man es lösen könne. Cracau: „Gründerinnen und Gründer suchen sich ihre Probleme, gehen mit offenen Augen durch die Welt und beißen sich dann an etwas fest, das sie wirklich interessiert.“ Dennoch dürfe man sich beim Thema Ausgründungen keinen Illusionen hingeben: „Die Vorstellung, dass man jede beliebige Forschende oder jeden beliebigen Forscher zu Gründerinnen und Gründern ausbilden kann, ist romantisch.“

Und aktuell befinde sich die IT:U auch noch in einer Bringschuld, die einen zentralen Punkt in der öffentlichen Spinoff-Debatte betrifft: „Wir arbeiten noch an unserer IP-Policy. Die wollen wir Schritt für Schritt aufbauen“, sagt Cracau. Das Ziel sei dabei klar: Sie soll „maximal gründungsfreundlich“ werden. Und er spricht auch das zweite Großthema rund um universitäre Ausgründungen an: den Zugang von Universitäten zu Unternehmensanteilen. „Wenn die Universität früh mit einem hohen Anteil – sagen wir: zehn Prozent – und Mitspracherecht reingeht, killt das die Erfolgschancen des Spinoffs“, warnt Cracau. Internationale Vorbilder wie die ETH Zürich und die TU München mit UnternehmerTUM würden zeigen, dass flache Beteiligungsstrukturen besser funktionieren. „Der Mehrwert kommt langfristig über erfolgreiche Alumni zurück, die das Ökosystem unterstützen“, so Cracau.

Kooperationen im Zentrum

Um angehende Gründer:innen ganz konkret zu fördern, setzt die IT:U auf Begleitung ab Tag eins bereits in der „Welcome Week“. Ausgründen sei „nicht nur eine Möglichkeit, sondern es wird proaktiv gefördert“. Neben dem Aufbau einer eigenen finanziellen Anschubförderung soll im nächsten Jahr ein „Startup Partner“ als erster Ansprechpartner an Bord kommen. „Diese Person muss echte Gründungserfahrung mitbringen, um ein authentischer und kompetenter Begleiter zu sein“, betont Cracau. Den entscheidenden Hebel sieht er letztlich in der Praxisnähe: „Der absolut größte Breaking Point ist Go-to-Market. Durch das projektbasierte Arbeiten an realen Industrieaufgaben ist die Basis für den Marktstart von vornherein viel besser.“ Diese Industriekooperation passiert etwa in einem kürzlich eröffneten gemeinsamen Labor mit Infineon Austria.

Als Vision skizziert Cracau ein noch größeres Ziel: „Letztlich soll der Mehrwert der IT:U darin bestehen, nicht nur Graduates hervorzubringen, die direkt in die Wirtschaft gehen, sondern auch als Anker im Ökosystem für eine Gründungswelle zu stehen und diese institutionell zu begleiten.“ Das könne aber nur mit einem breiten Schulterschluss gelingen – nicht nur mit anderen Unis, wie es etwa mit der „Schwester-Uni“ JKU bereits der Fall sei, sondern auch mit Wirtschaft und Industrie: „Wir müssen alle an einem Strang ziehen. Denn am Ende ist ganz Österreich nur ein kleines Ökosystem.“

Die Hochlauf- und Entwicklungskurve bleibe jedenfalls steil und anspruchsvoll. Als entscheidender Meilenstein für den weiteren Erfolg der IT:U gilt die anstehende Wahl der Universitätsführung Mitte 2027.

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche gesellschaftspolitischen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

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  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
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