27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Peter Steinberger auf der Bühne des VivaTech Theater in Paris | Foto: Martin Pacher

Es ist der zweite Tag der VivaTech und Paris führt der Tech-Welt vor, wie groß ein Heimspiel sein kann. Seit 2016 lädt die Messe, gegründet von Publicis-Veteran Maurice Lévy und der Les-Echos-Gruppe, einmal im Jahr an die Porte de Versailles. Zur zehnten, der Jubiläumsausgabe, ist sie noch eine Spur größer: Europas wichtigstes Startup- und Tech-Event erwartet rund 180.000 Besucher:innen, 15.000 Startups, 4.000 Investor:innen und mehr als 450 Speaker:innen auf vier Bühnen. Das Leitthema klingt programmatisch: „Artificial Intelligence: impact, not illusion.“ Deutschland ist „Country of the Year“ und schickt die größte Delegation der VivaTech-Geschichte.

Über drei Stockwerke der neuen Halle 7 verteilt sich das Who-is-Who der Branche. Tags zuvor füllte Amazon- und Blue-Origin-Gründer Jeff Bezos, inzwischen auch Co-CEO der KI-Industrieschmiede Prometheus, das große VivaTech Theater. An diesem Donnerstag teilen sich Frankreichs Präsident Emmanuel Macron und Indiens Premierminister Narendra Modi die politische Bühne, Modi frisch vom G7-Gipfel im französischen Evian, wo er mit Donald Trump unter anderem über Künstliche Intelligenz beraten hatte. Dazwischen Konzernlenker:innen von LVMH bis Alibaba, EU-Kommissarin Henna Virkkunen und Deutschlands Digitalminister Karsten Wildberger.

Ein Österreicher unter den „Top Voices“

Wer auf die Website der VivaTech schaut, findet ihn unter den „Top Voices“: Gleich neben Jeff Bezos ist dort Peter Steinberger gelistet. Zwischen all den globalen Namen sticht der gebürtige Oberösterreicher ins Auge. In der Entwickler:innen-Szene seit Jahren als „steipete“ bekannt, hat er mit dem viralen Open-Source-Agenten OpenClaw internationale Bekanntheit erlangt und wird hier auf der VivaTech wie ein Popstar gefeiert. Vom Wiener Startup PSPDFKit, das er mehr als ein Jahrzehnt aufgebaut hatte, ist er längst weitergezogen: Seit Februar gehört er bei OpenAI zum Team rund um den Coding-Agenten Codex.

Peter Steinberger (links) und OpenAI-Manager Thibault Sottiaux beim Panel „The Agentic Enterprise“ auf der VivaTech 2026 in Paris | Foto(c) Martin Pacher | brutkasten

Sein Panel findet im VivaTech Theater statt, dem größten Saal des Geländes. Wer einen Platz will, muss sich lange anstellen. Unter den Wartenden auch Fans, die in OpenClaw-Shirts extra aus Wien angereist sind, um ihr Idol zu sehen.

„Das ist nicht spezifisch fürs Coding“

Auf der Bühne dann ein Mann, der so gar nicht nach Rummel klingt. Steinberger spricht ruhig, zurückhaltend, bescheiden. Neben der technologischen Souveränität ist Agentic AI eines der großen Themen dieser Jubiläumsausgabe, und genau darum dreht sich sein Panel „The Agentic Enterprise: From Software Development to Everyday Work“, gemeinsam mit Thibault Sottiaux, der bei OpenAI Produkt und Plattform verantwortet.

Sottiaux‘ Kernthese: Was einen Coding-Agenten gut mache, sei nicht das Programmieren selbst, sondern die Fähigkeit, breiten Kontext zu erfassen und über lange Zeit präzise auf ein Ziel hinzuarbeiten. „Das ist nicht spezifisch fürs Coding“, sagt er. So solle aus dem Entwickler:innen-Werkzeug Codex ein Agent für Finanz-, Marketing- und Büroarbeit werden. Die Nutzung wachse nach seinen Worten derzeit schneller in Europa als in den USA.

Volles Haus: Peter Steinberger und Thibault Sottiaux (OpenAI) auf dem VivaTech Theater, der größten Bühne der Messe. Hier hatten zuvor auch Jeff Bezos und später Indiens Premierminister Narendra Modi gesprochen, der Saal war bis zum letzten Platz gefüllt | (c) Martin Pacher / brutkasten

Ein Agent für das Haus in Wien

Dann ist Steinberger an der Reihe, und er macht das Abstrakte greifbar, indem er von sich selbst erzählt. Er trenne bewusst mehrere Agenten-Kontexte: einen privaten, der alles über ihn wisse, einen für sein Haus in Wien, mit dem er etwa die Kameras kontrolliere und „manchmal meiner Putzfrau einen Streich spiele“, und einen für die Arbeit. Mit der heutigen Technik liefere ein spezialisierter Agent noch deutlich bessere und vorhersehbarere Ergebnisse als ein einzelner Alleskönner. Je mehr Kontext man dem Modell gebe, desto verlässlicher werde es.

„Das größte Hindernis ist die Vorstellungskraft“

Das größte Hindernis sei ohnehin nicht die Technik, sondern die Vorstellungskraft, „imagination“, wie er sagt. Die Lücke zwischen dem, was die Modelle könnten, und dem, was Menschen tatsächlich mit ihnen anstellten, sei so groß wie nie. Selbst ein Werkzeug wie OpenClaw hätte Monate früher entstehen können, sei aber schlicht niemandem eingefallen. Er verweist auf seinen eigenen, anfangs belächelten Blogpost vom Jahresende, in dem er beschrieb, Code zu schreiben, ohne ihn überhaupt zu lesen. Für das Jahr 2030 entwirft er daraus ein radikales Bild: eine Milliarde Programmierer:innen, die nicht wüssten, dass sie programmieren, weil sie ihre Agenten nur noch um Lösungen bäten.

Peter Steinberger unter seinen Fans bei der VivaTech 2026 in Paris. Fotos: brutkasten / Martin Pacher

Die Europa-Pointe zum Schluss

Und dann, fast beiläufig, die Pointe, die über der ganzen Messe schwebt. Auf Europa angesprochen, sagt ausgerechnet jener Mann, der zuletzt mit Verweis auf zu viel Regulierung in die USA gezogen ist, er liebe es, „dass wir Mistral haben“. In europäischen Startups stecke etwas „zutiefst Menschliches“, sie seien „in etwas Realem verwurzelt“. Als die Moderatorin fragt, ob er eines Tages zurückkehre, weicht Steinberger aus: „Vielleicht. Ich bin ohnehin ständig hier.“

Am Ende steigt er von der Bühne und wird sofort von Fans umzingelt, die Handys gezückt, Selfie um Selfie, bis das Sicherheitspersonal dazwischengeht. Peter lächelt und lässt den Rummel um seine Person über sich ergehen. Hinaus geht es schließlich über einen Seitenausgang.

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AI Summaries

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche gesellschaftspolitischen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

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  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
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Welche wirtschaftlichen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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