27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Das Team von No Border
Foto: Sven Thomann, 9.10.2024, Rapperswil (SG): Fabian Richter, Gilles Roulin, Ralph Weber und David Niederhofer haben zusammen die Firma No Border Schweiz gegruendet.

Fabian Richter und Daniel Niederhofer gründeten 2020 das Startup No Border E-Commerce und bieten seither Firmen ein Fulfillment-Service und die entsprechende Lagerlogistik an. In Ortenburg bei Passau betreiben sie ihr Logstikzentrum – brutkasten berichtete.

Wie das Startup nun bekannt gab, expandiert No Border in die Schweiz und gründete dafür eine eigene Gesellschaft. Im Zuge der Expansion konnte das Unternehmen die beiden ehemaligen Skiweltcup-Profis Gilles Roulin und Ralph Weber für sich gewinnen, die künftig operativ No Border Schweiz leiten werden. Roulin und Weber sind auch an der in der Schweiz ansässigen Gesellschaft beteiligt, wie No-Border-Gründer Fabian Richter gegenüber brutkasten bestätigt.

Von der Piste in die Wirtschaft

Ralph Weber, der im Februar 2024 vor der Weltcup-Abfahrt seinen Rücktritt bekannt gab, beschreibt seinen Übergang: „Der Abschied fiel mir schwer, denn mein bisheriges Leben war zu 100 Prozent auf den Sport ausgerichtet. Für die meisten Profi-Sportler ist es nicht leicht, sich neu zu orientieren. Umso mehr freut es mich, nun gemeinsam mit Gilles mit No Border ein neues Ziel vor Augen zu haben.” 

Gilles Roulin, der ebenfalls im letzten Frühling seinen Rücktritt vom Spitzensport bekannt gab, ist gespannt: „Der Einstieg in das Unternehmertum ist aufregend. Unser Konzept bietet zahlreiche Lösungen für bestehende Probleme im Handel und ich freue mich, gemeinsam mit Ralph diese neue Herausforderung anzunehmen.”

Cross-Border Fulfillment in die Schweiz

Mit der Expansion in die Schweiz bieten die Unternehmer ein Fulfillment, das sich auf die Lagerung und den Versand von Produkten aus dem Online-Handel spezialisiert. Das Angebot von No Border richtet sich an Händler aller Grössen und Tätigkeitsbereiche. Zu den Kunden zählen bekannte Unternehmen wie der österreichische Getränkehersteller Pfanner oder der deutsche Blumenhändler Blume2000.

Mit der Gründung der Schweizer Gesellschaft deckt No Border nun den gesamte DACH-Raum ab. Der Standort Schweiz soll es Händlern ermöglichen, Produkte zu Inlandskonditionen über Grenzen hinweg zu versenden. Für die Kunden soll dies Versandkosten und Lieferzeiten reduzieren.

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Leider hat die AI für diese Frage in diesem Artikel keine Antwort …

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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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