27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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V.l.n.r.: Damian Izdebski, techbold Gründer und Hauptaktionär; Matthias Stieber und Gerald Reitmayr, Vorstände der techbold technology group AG © techbold

Eine Geschichte, die das Leben schreibt: „Zwölf Jahre lang war ich ‚der mit der Pleite‘. Ab heute bin ich ‚der mit dem Comeback'“, sagt Damian Izdebski Freitagmorgen gegenüber brutkasten. Sein 2015 gegründetes Unternehmen techbold technology group AG wird von der deutschen accompio Gruppe übernommen – zu einer Bewertung von knapp 40 Millionen Euro, wie brutkasten in Erfahrung brachte. 2014 hatte Izdebski mit seinem damaligen Unternehmen DiTech Insolvenz anmelden müssen, was damals landesweit für Schlagzeilen sorgte.

28 Millionen Euro Umsatz im Mittelstand

Techbold ist auf IT-Outsourcing, Cloud-Lösungen sowie Cybersecurity für kleine und mittlere Unternehmen spezialisiert. Über das letzte Jahrzehnt akquirierte das IT-Unternehmen ganze 18 Unternehmen, um seine Expansion voranzutreiben wie brutkasten engmaschig verfolgte. Nun wird techbold selbst zum Gekauften. Die entsprechenden Verträge wurden bereits unterzeichnet, der Vollzug steht noch unter dem Vorbehalt der Freigabe durch die zuständige Wettbewerbsbehörde, wie das Unternehmen heute morgen per Aussendung mitteilte.

Techbold beschäftigt mittlerweile mehr als 170 IT-Spezialist:innen an Standorten in Wien, Oberösterreich und dem Burgenland und betreut rund 1.400 Kund:innen. Zuletzt erwirtschaftete die IT-Firma einen Jahresumsatz von rund 28 Millionen Euro. Für Kund:innen sowie laufende Verträge des Wiener Unternehmens soll sich im Tagesgeschäft laut Unternehmensangaben nichts ändern.

Spektakuläres Comeback

Gründer Damian Izdebski, der 2025 die CEO Rolle zurücklegte und danach im Aufsichtsrat tätig war, meint gegenüber brutkasten: „Zum ersten Mal seit 25 Jahren weiß ich nicht, was als Nächstes kommt. Alle, die mich kennen, wissen: Das dauert nicht lange.“

Dem heutigen Erfolg geht eine weniger erfreuliche Geschichte voran. 2014 musste Izdebski mit seinem ehemaligen Unternehmen DiTech Insolvenz anmelden. Ein Schritt mit dem der Gründer sehr offen umgeht: „Beide Schlagzeilen habe ich mir selbst geschrieben – an der zweiten habe ich nur deutlich länger gearbeitet.“ Er fügt hinzu: „In Amerika ist eine Pleite ein Kapitel im Lebenslauf. In Österreich ein Urteil fürs Leben. Ich habe beschlossen, das Urteil nicht anzunehmen.“

Auch Investor und Aufsichtsratmitglied Hermann Futter freut sich vor allem für Izdebski: „Ich habe immer an Damian geglaubt und bin seit fast 20 Jahren mit ihm befreundet. Er hat allen bewiesen, dass man auch in Österreich scheitern und wieder aufstehen kann! Chapeau.“ Und auch für ihn als Investor habe sich der Exit ausgezahlt, so Futter gegenüber brutkasten.

Reaktionen aus dem Umfeld

An techbold beteiligt waren neben Hermann Futter unter anderem auch Niki Futter, Stefan Kalteis und Hansi Hansmann. Letzterer meint zur Übernahme: „Es war ein sehr erfolgreicher Exit, der sich für mich wirklich ausgezahlt hat. Techbold ist ein wachstumstarkes Unternehmen in einem großen Markt, welches auch ordentlich profitabel ist. Das macht die Firma natürlich zu einem attraktiven Übernahmeziel“

Auch Aufsichtsratmitglied Niki Futter, der die Position von 2017 bis 2025 besetzte, meldete sich auf Anfrage zurück: „Das ist ein ganz tolles Ergebnis und ich gratuliere dem Team rund um Damian ganz herzlich und wünsche alles Beste für die weitere Zukunft. Ich freu mich, dass ich dieses Unternehmen über acht Jahre im Aufsichtsrat begleiten durfte.“

Für die Verhandlungen holte sich Izdebski Unterstützung von Thomas Hillebrand und Nico Zaiser vom Wiener M&A-Spezialisten i5invest. „Ich würde mit Thomas und Nico von „i5invest“ jederzeit wieder ein Unternehmen verkaufen. Die Jungs sind so professionell und erfahren – ich durfte in den letzten Wochen so viel von ihnen lernen. Danke dafür!“, sagt er.

Buy-and-Build-Strategie der Käufer

Auf Käuferseite fügt sich die Übernahme in die Expansionsstrategie ein. Accompio agiert als Managed Security Service Provider und beschäftigt an 22 Standorten in Deutschland, Österreich, Ungarn und Bulgarien insgesamt rund 900 IT-Expert:innen. Von der Head of M&A bei accompio Katrin Wollinger-Zepf heißt es gegenüber brutkasten „Es war ein sehr effizienter und konstruktiver Prozess auf absoluter Augenhöhe.“

„Die Übernahme von techbold ist ein weiterer konsequenter Schritt in unserer Buy-and-Build-Strategie: Wir bauen systematisch die führende IT-Services-Plattform im DACH-Raum auf“, führt Georg Willig, CFO der accompio Gruppe, aus. Man suche für den Ausbau gezielt nach unternehmergeführten IT-Dienstleistern mit starker Marktposition und durch den Zukauf aus Wien baut die Gruppe ihre Präsenz in Österreich nun weiter aus.

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche gesellschaftspolitischen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

Leider hat die AI für diese Frage in diesem Artikel keine Antwort …

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  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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