27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Nett sein oder Klartext reden? Auf diese 5 Punkte müssen Führungskräfte achten

Was gute Führung ohne viel "Blablabla" auszeichnet, hat uns Alexander Zauner, Co-Founder und Managing Partner von Business Gladiators im brutkasten-Talk erzählt.
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Alexander Zauner, Co-Founder und Managing Partner von Business Gladiators © brutkasten

Die Arbeitswelt befindet sich in einem gewaltigen Umbruch: Digitale Technologien, rapide Marktveränderungen und eine neue Erwartungshaltung bei Mitarbeiter:innen fordern Unternehmen heraus. Doch wie gelingt Führung in diesem Spannungsfeld? Reicht es, als „Chef“ oder „Chefin“ nett zu sein und immer Rücksicht zu nehmen? Oder braucht es vielmehr Härte und Klartext, um Teams erfolgreich durch den Wandel zu führen?

In einem brutkasten-Talk mit Alexander Zauner, Co-Founder und Managing Partner von Business Gladiators, sind wir der Frage nachgegangen, wie erfolgreiche Transformation in Unternehmen gelingen kann und worauf Führungskräfte achten müssen. Dazu haben wir für euch fünf Punkte zusammengefasst, die euch als Führungskraft im Business-Alltag helfen.


Zur Person Alexander Zauner

Zauner ist nicht nur Teil der Geschäftsleitung der Business Gladiators GmbH rund um Philipp Maderthaner und Senior Advisor im Campaigning Bureau in Wien, wo er führende Marken und Organisationen in Fragen strategischer und digitaler Kommunikation berät. Seit Anfang 2020 ist er außerdem Professor für Digitales Marketing & Social Media an der Johannes Kepler Universität Linz.


Punkt 1: Nett sein ist keine Schwäche, sondern eine wesentliche Grundlage

Nettigkeit ist keine Schwäche, sondern eine grundlegende Voraussetzung für starke Teams. In vielen Unternehmen hält sich dennoch das Bild, dass Härte und autoritäres Auftreten zur Professionalität gehören. Führungskräfte, die ausschließlich auf Druck setzen, erzielen womöglich kurzfristige Erfolge – auf lange Sicht führen solche Ansätze jedoch oft zu Demotivation, hoher Fluktuation und innerer Kündigung.

„Nett ist die absolute Basis. Ein guter, wertschätzender Mensch zu sein, ist die Voraussetzung für Leistung – wir arbeiten nur mit Leuten zusammen, die mindestens so nett sind wie wir. Daraus entsteht die beste Performance“, sagt Alexander Zauner.

Dabei ist mit „nett sein“ keineswegs oberflächliche Freundlichkeit gemeint, sondern echte Wertschätzung. Mitarbeiter:innen wollen sich in einem Umfeld bewegen, in dem sie ernst genommen und respektiert werden. Fehlt dieses Vertrauen, versiegt auch der Innovationsgeist – denn wer bringt schon neue Ideen ein, wenn Kritik an der eigenen Person statt an der Sache geübt wird?

Ein wertschätzender Umgang schafft Raum für Engagement, Eigeninitiative und Entwicklung. Menschen, die sich gesehen und gefördert fühlen, sind bereit, mehr zu geben – ein entscheidender Vorteil in einer Zeit, in der Unternehmen auf Anpassungsfähigkeit und Mitdenken angewiesen sind.

Punkt 2: Schluss mit Blablabla – Klartext ist gefragt

Zugleich betont Alexander Zauner, dass Nettigkeit kein Freifahrtschein für Unverbindlichkeit oder Konfliktscheu sein darf. Im Gegenteil: Eine gute Führungskraft muss lernen, ihre Leute schonungslos ehrlich, aber auf faire Weise zu konfrontieren. Das bedeutet, Ergebnisse und Projekte einer realistischen Prüfung zu unterziehen und offen anzusprechen, wenn etwas nicht den Erwartungen entspricht. „Es ist nicht nett, Menschen im Glauben zu lassen, dass etwas passt, wenn wir wissen, es passt nicht. Eigentlich ist es viel netter, zu sagen: ‚Schau, das ist noch nicht gut, lass uns das gemeinsam verbessern“, so Zauner.

Hier zeigt sich, dass Schönrederei oder diplomatisches Ausweichen langfristig mehr Schaden anrichten, als ein klar formuliertes, konstruktives Feedback. In Transformationsvorhaben geht oft wertvolle Zeit verloren, wenn niemand wagt, Probleme klar anzusprechen. Klartext bedeutet daher auch, transparent zu machen, welche Schritte zu tun sind und was aktuell (noch) nicht läuft. Das erfordert Mut – bringt aber das Vertrauen und die Glaubwürdigkeit, die Führungskräfte dringend benötigen.

Punkte 3: Leistung und Menschlichkeit gehören untrennbar zusammen

Wer glaubt, wertschätzende Führung und Leistungsorientierung seien Gegensätze, irrt sich. Tatsächlich braucht es beide Dimensionen, um ein Unternehmen gesund und erfolgreich zu halten. Führungskräfte, die ausschließlich auf Zahlen drängen, entwerten auf Dauer das soziale Gefüge und die Motivation. Umgekehrt führt eine reine Harmonie-Kultur zu Stillstand, weil niemand mehr wagt, Leistungsdefizite oder Verbesserungsmöglichkeiten aufzuzeigen. „Wir dürfen nicht glauben, dass wir nur nett sind und dadurch automatisch Ergebnisse entstehen. Aber genauso wenig funktioniert knallharte Leistung, ohne dass wir auf die Menschen achten. Es braucht beides“, so Zauner.

Diese Balance zu finden ist nicht immer leicht, doch wer mit gutem Beispiel vorangeht und Offenheit vorlebt, schafft ein Klima, in dem Top-Performance und ein gutes Miteinander gleichzeitig gedeihen können. Wo Menschen sich wertgeschätzt fühlen, beteiligen sie sich bereitwillig an großen Zielen – ein unschätzbarer Vorteil in einer Welt, die immer komplexer und schnelllebiger wird.

Punkt 4: Erfolg braucht Klarheit in Zielen und Verantwortlichkeiten

Für Zauner ist ein entscheidendes Kriterium in jeder Transformation, dass große Strategien greifbar werden. Eine prägnante Leitlinie und ambitionierte Ziele nützen nur wenig, wenn sie nicht bis in die Teams und schließlich bis zum letzten Mitarbeitenden heruntergebrochen werden. Genau hier zeigen sich häufig Reibungsverluste: Unklarheiten, Zuständigkeitschaos und mangelndes Commitment führen dazu, dass selbst die beste Vision wirkungslos bleibt. „Leute wollen oft mithelfen. Aber wir müssen runterdeklinieren: Was bedeutet das konkret für den Job in der Filiale oder im Büro? Nur so entsteht echte Accountability“, so Zauner.

Zielklarheit befeuert zudem das Lernen: Wer weiß, wohin er sich entwickeln soll, fragt gezielt nach Training, Mentoring oder Feedback. Bleibt der Blick auf die konkreten Meilensteine hingegen diffus, verlieren sich Teams schnell im Tagesgeschäft. Regelmäßige Überprüfung, ob Maßnahmen und Ziele stimmen, verhindert, dass man an den eigentlichen Herausforderungen vorbeiarbeitet.

Punkt 5: Ein Growth Mindset verbindet Anspruch mit Fehlerfreundlichkeit

Letzten Endes entscheidet aber auch das Mindset im Unternehmen darüber, ob Veränderungen gelingen. Viele Organisationen scheuen sich immer noch davor, Fehler zuzulassen und aus ihnen zu lernen. Doch in einer hochdynamischen Welt sind Fehlversuche oft wertvolle Schritte Richtung Innovation. Ein Growth Mindset heißt, den eigenen Anspruch hoch zu halten, zugleich aber Rückschläge als Teil der Entwicklungsreise zu betrachten. „Wenn wir den Anspruch heben, dann dürfen wir nicht erwarten, dass alles beim ersten Mal funktioniert. Fehler sind Lernschritte. Wichtig ist, dass wir offen damit umgehen“, so Zauner

Ein gutes Beispiel dafür bieten Tech-Firmen, die Produktiterationen schnell auf den Markt bringen und direkt am Feedback der User lernen. Traditionalistischere Unternehmen haben oft Angst, sich „zu blamieren“, und warten lieber, bis alles perfekt scheint – riskieren aber, am Kundenbedürfnis vorbeizuschlittern oder von agileren Wettbewerbern überholt zu werden. Eine Führung, die nett und konsequent ist, schafft Vertrauen, sich zu trauen und die Erfahrungen konstruktiv aufzuarbeiten.

vor 12 Stunden

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In einem brutkasten-Talk mit Alexander Zauner, Co-Founder und Managing Partner von Business Gladiators, sind wir der Frage nachgegangen, wie erfolgreiche Transformation in Unternehmen gelingen kann und worauf Führungskräfte achten müssen. Dazu haben wir für euch fünf Punkte zusammengefasst, die euch als Führungskraft im Business-Alltag helfen.


Zur Person Alexander Zauner

Zauner ist nicht nur Teil der Geschäftsleitung der Business Gladiators GmbH rund um Philipp Maderthaner und Senior Advisor im Campaigning Bureau in Wien, wo er führende Marken und Organisationen in Fragen strategischer und digitaler Kommunikation berät. Seit Anfang 2020 ist er außerdem Professor für Digitales Marketing & Social Media an der Johannes Kepler Universität Linz.


Punkt 1: Nett sein ist keine Schwäche, sondern eine wesentliche Grundlage

Nettigkeit ist keine Schwäche, sondern eine grundlegende Voraussetzung für starke Teams. In vielen Unternehmen hält sich dennoch das Bild, dass Härte und autoritäres Auftreten zur Professionalität gehören. Führungskräfte, die ausschließlich auf Druck setzen, erzielen womöglich kurzfristige Erfolge – auf lange Sicht führen solche Ansätze jedoch oft zu Demotivation, hoher Fluktuation und innerer Kündigung.

„Nett ist die absolute Basis. Ein guter, wertschätzender Mensch zu sein, ist die Voraussetzung für Leistung – wir arbeiten nur mit Leuten zusammen, die mindestens so nett sind wie wir. Daraus entsteht die beste Performance“, sagt Alexander Zauner.

Dabei ist mit „nett sein“ keineswegs oberflächliche Freundlichkeit gemeint, sondern echte Wertschätzung. Mitarbeiter:innen wollen sich in einem Umfeld bewegen, in dem sie ernst genommen und respektiert werden. Fehlt dieses Vertrauen, versiegt auch der Innovationsgeist – denn wer bringt schon neue Ideen ein, wenn Kritik an der eigenen Person statt an der Sache geübt wird?

Ein wertschätzender Umgang schafft Raum für Engagement, Eigeninitiative und Entwicklung. Menschen, die sich gesehen und gefördert fühlen, sind bereit, mehr zu geben – ein entscheidender Vorteil in einer Zeit, in der Unternehmen auf Anpassungsfähigkeit und Mitdenken angewiesen sind.

Punkt 2: Schluss mit Blablabla – Klartext ist gefragt

Zugleich betont Alexander Zauner, dass Nettigkeit kein Freifahrtschein für Unverbindlichkeit oder Konfliktscheu sein darf. Im Gegenteil: Eine gute Führungskraft muss lernen, ihre Leute schonungslos ehrlich, aber auf faire Weise zu konfrontieren. Das bedeutet, Ergebnisse und Projekte einer realistischen Prüfung zu unterziehen und offen anzusprechen, wenn etwas nicht den Erwartungen entspricht. „Es ist nicht nett, Menschen im Glauben zu lassen, dass etwas passt, wenn wir wissen, es passt nicht. Eigentlich ist es viel netter, zu sagen: ‚Schau, das ist noch nicht gut, lass uns das gemeinsam verbessern“, so Zauner.

Hier zeigt sich, dass Schönrederei oder diplomatisches Ausweichen langfristig mehr Schaden anrichten, als ein klar formuliertes, konstruktives Feedback. In Transformationsvorhaben geht oft wertvolle Zeit verloren, wenn niemand wagt, Probleme klar anzusprechen. Klartext bedeutet daher auch, transparent zu machen, welche Schritte zu tun sind und was aktuell (noch) nicht läuft. Das erfordert Mut – bringt aber das Vertrauen und die Glaubwürdigkeit, die Führungskräfte dringend benötigen.

Punkte 3: Leistung und Menschlichkeit gehören untrennbar zusammen

Wer glaubt, wertschätzende Führung und Leistungsorientierung seien Gegensätze, irrt sich. Tatsächlich braucht es beide Dimensionen, um ein Unternehmen gesund und erfolgreich zu halten. Führungskräfte, die ausschließlich auf Zahlen drängen, entwerten auf Dauer das soziale Gefüge und die Motivation. Umgekehrt führt eine reine Harmonie-Kultur zu Stillstand, weil niemand mehr wagt, Leistungsdefizite oder Verbesserungsmöglichkeiten aufzuzeigen. „Wir dürfen nicht glauben, dass wir nur nett sind und dadurch automatisch Ergebnisse entstehen. Aber genauso wenig funktioniert knallharte Leistung, ohne dass wir auf die Menschen achten. Es braucht beides“, so Zauner.

Diese Balance zu finden ist nicht immer leicht, doch wer mit gutem Beispiel vorangeht und Offenheit vorlebt, schafft ein Klima, in dem Top-Performance und ein gutes Miteinander gleichzeitig gedeihen können. Wo Menschen sich wertgeschätzt fühlen, beteiligen sie sich bereitwillig an großen Zielen – ein unschätzbarer Vorteil in einer Welt, die immer komplexer und schnelllebiger wird.

Punkt 4: Erfolg braucht Klarheit in Zielen und Verantwortlichkeiten

Für Zauner ist ein entscheidendes Kriterium in jeder Transformation, dass große Strategien greifbar werden. Eine prägnante Leitlinie und ambitionierte Ziele nützen nur wenig, wenn sie nicht bis in die Teams und schließlich bis zum letzten Mitarbeitenden heruntergebrochen werden. Genau hier zeigen sich häufig Reibungsverluste: Unklarheiten, Zuständigkeitschaos und mangelndes Commitment führen dazu, dass selbst die beste Vision wirkungslos bleibt. „Leute wollen oft mithelfen. Aber wir müssen runterdeklinieren: Was bedeutet das konkret für den Job in der Filiale oder im Büro? Nur so entsteht echte Accountability“, so Zauner.

Zielklarheit befeuert zudem das Lernen: Wer weiß, wohin er sich entwickeln soll, fragt gezielt nach Training, Mentoring oder Feedback. Bleibt der Blick auf die konkreten Meilensteine hingegen diffus, verlieren sich Teams schnell im Tagesgeschäft. Regelmäßige Überprüfung, ob Maßnahmen und Ziele stimmen, verhindert, dass man an den eigentlichen Herausforderungen vorbeiarbeitet.

Punkt 5: Ein Growth Mindset verbindet Anspruch mit Fehlerfreundlichkeit

Letzten Endes entscheidet aber auch das Mindset im Unternehmen darüber, ob Veränderungen gelingen. Viele Organisationen scheuen sich immer noch davor, Fehler zuzulassen und aus ihnen zu lernen. Doch in einer hochdynamischen Welt sind Fehlversuche oft wertvolle Schritte Richtung Innovation. Ein Growth Mindset heißt, den eigenen Anspruch hoch zu halten, zugleich aber Rückschläge als Teil der Entwicklungsreise zu betrachten. „Wenn wir den Anspruch heben, dann dürfen wir nicht erwarten, dass alles beim ersten Mal funktioniert. Fehler sind Lernschritte. Wichtig ist, dass wir offen damit umgehen“, so Zauner

Ein gutes Beispiel dafür bieten Tech-Firmen, die Produktiterationen schnell auf den Markt bringen und direkt am Feedback der User lernen. Traditionalistischere Unternehmen haben oft Angst, sich „zu blamieren“, und warten lieber, bis alles perfekt scheint – riskieren aber, am Kundenbedürfnis vorbeizuschlittern oder von agileren Wettbewerbern überholt zu werden. Eine Führung, die nett und konsequent ist, schafft Vertrauen, sich zu trauen und die Erfahrungen konstruktiv aufzuarbeiten.

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