27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Startup Barometer, EY
© Envato/MorphoBio

Nach einem Rückgang im Vorjahr auf 110 Millionen Euro verzeichnete das erste Halbjahr 2026 ein Gesamtfinanzierungsvolumen von 472 Millionen Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 362 Millionen Euro beziehungsweise 329 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025, so die zentrale Erkenntnis des EY Start-up Barometer 2026.

Höchstes Volumen in einem ersten Halbjahr seit 2022

„Nach mehreren herausfordernden Jahren sehen wir erstmals wieder eine breite Bewegung in die richtige Richtung. Das jüngste Halbjahr war nicht nur aufgrund einzelner Großfinanzierungen erfolgreich, sondern weil sich zahlreiche positive Entwicklungen gleichzeitig beobachten lassen: mehr Finanzierungsrunden, deutlich größere Tickets, mehr internationale Investor:innen und wieder mehr Zuversicht im Markt. Das österreichische Startup-Ökosystem zeigt damit eindrucksvoll, dass es trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen nichts von seiner Innovationskraft verloren hat“, sagt Florian Haas, Head of Start-up bei EY Österreich.

Mit den heurigen Ergebnissen wurde das höchste Volumen in einem ersten Halbjahr seit dem Rekordwert von 2022 erzielt, als 884 Millionen Euro investiert worden waren. Parallel dazu stieg die Zahl der Finanzierungsrunden um 19 Abschlüsse von 78 auf insgesamt 97 an, was einem Plus von 24 Prozent entspricht.

Getragen von der hohen Anzahl an Abschlüssen markiert das jüngste Halbjahr damit in Bezug auf das Finanzierungsvolumen das dritterfolgreichste erste Halbjahr der österreichischen Startup-Historie, ordnet der Barometer die Ergebnisse ein.

Somit belebe sich der österreichische Venture-Capital-Markt nach einer längeren Schwächephase wieder deutlich: Laut EY werden Fonds zunehmend aktiver, die Investitionsbereitschaft steigt und größere Finanzierungsrunden kehren zurück. Österreich habe die Talsohle später erreicht als andere europäische Märkte, profitiere nun aber umso stärker von der Erholung. Gleichzeitig seien heimische Startups heute fokussierter, kapitaleffizienter und internationaler aufgestellt. Erfolgreiche Exits sowie der Dachfonds könnten diesen positiven Trend zusätzlich verstärken, auch wenn Haas vor einer Goldgräberstimmung warnt: „Die vergangenen Jahre haben Spuren hinterlassen und viele Startups mussten lernen, deutlich kapitaleffizienter zu arbeiten. Diese Entwicklung ist jedoch nicht negativ. Viele Unternehmen sind heute robuster, fokussierter und nachhaltiger aufgestellt als noch vor wenigen Jahren.“

Zwei 100-Mio.-Deals

Mit den erwähnten 97 Abschlüssen markiert das Halbjahr nicht nur eine Erholung, sondern sogar einen neuen historischen Höchstwert bei der Anzahl der registrierten Deals. Verantwortlich für das hohe Investitionsvolumen waren maßgeblich zwei Groß-Investments in der Größenordnung von jeweils 100 Millionen Euro.

„Vor wenigen Quartalen kaum vorstellbar“

Im März 2026 sicherte sich das Startup Gropyus 100 Millionen Euro, gefolgt von Waterdrop, das im Mai einen Deal im exakt gleichen Umfang verbuchte. Dahinter folgen der Batterie-Technologie-Spezialist Aviloo (30 Millionen Euro), das Raumfahrtunternehmen Enpulsion (22,5 Millionen Euro), die Fitness-Plattform Reps (20,2 Millionen Euro) sowie das Wiener HealthTech-Scaleup nyra health (20 Millionen Euro). Getrieben durch diese Abschlüsse stieg die durchschnittliche Höhe einer Finanzierungsrunde auf rund 6,3 Millionen Euro an und erreichte damit den höchsten Wert in einem ersten Halbjahr seit 2022.

Die durchschnittliche Finanzierungssumme schwankte im Zeitraum von 2020 bis 2026 zwischen Werten von zwei Millionen Euro und 12,8 Millionen Euro. In den ersten Halbjahren der Jahre von 2021 bis 2024 lag die durchschnittliche Höhe einer Finanzierungsrunde jeweils klar über der Vier-Millionen-Euro-Marke. Im ersten Halbjahr 2025 war dieser Wert erstmals seit 2020 wieder unterschritten worden. Im jüngsten Halbjahr ist er, auch dank der beiden Groß-Deals, mit einem Wert von 6,3 Millionen Euro, nun wieder deutlich übertroffen worden, konkretisiert der Bericht.

Und ergänzt: „Dass gleich zwei Unternehmen Finanzierungen in dreistelliger Millionenhöhe abschließen konnten, wäre noch vor wenigen Quartalen kaum vorstellbar gewesen. Solche Abschlüsse erhöhen die internationale Sichtbarkeit des österreichischen Standorts erheblich“, so Haas. „Die Rückkehr großer Finanzierungsrunden ist ein wichtiges Signal, weil sie zeigt, dass Investor:innen wieder bereit sind, Wachstum in größerem Umfang zu finanzieren. Gerade Scaleups benötigen substanzielle Kapitalbeträge, um internationale Märkte zu erschließen und globale Wettbewerbsfähigkeit aufzubauen.“

Auch die Zahl der Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als zehn Millionen Euro kletterte deutlich von lediglich zwei im Vorjahreszeitraum auf neun an. Die Anzahl der kleineren Deals mit einem Umfang von bis zu einer Million Euro blieb indes mit 37 Abschlüssen stabil.

Dachfonds wichtiger Schritt

Parallel zur verbesserten Marktentwicklung gibt es auch positive wirtschaftspolitische Signale. Insbesondere die Umsetzung des Dachfonds wird innerhalb des österreichischen Innovationsökosystems als wichtiger Schritt gesehen.

„Der Dachfonds ist weit mehr als ein einzelnes Förderinstrument. Er sendet ein wichtiges Signal an nationale und internationale Investor:innen, dass Österreich Innovation, Unternehmertum und Wachstum aktiv unterstützen möchte. Solche Signale sind im internationalen Wettbewerb um Kapital von enormer Bedeutung“, sagt Haas. Entscheidend sei nun jedoch die konkrete Umsetzung: „Wenn es gelingt, zusätzliches privates Kapital zu mobilisieren und Finanzierungslücken in der Wachstumsphase zu schließen, kann daraus ein echter Hebel für den Standort entstehen. Jetzt kommt es darauf an, den positiven politischen Willen rasch in konkrete Maßnahmen zu übersetzen.“

Darüber hinaus brauche Österreich weiterhin bessere Rahmenbedingungen für institutionelles Venture Capital, attraktivere Mitarbeitendenbeteiligungsmodelle sowie zusätzliche Maßnahmen zur Mobilisierung privaten Kapitals.

Der Sektor-Blick

Dank der beiden erwähnten Mega-Deals verzeichneten die Sektoren E-Commerce und PropTech die höchsten Kapitalzuflüsse. Dem Bereich E-Commerce flossen insgesamt 122 Millionen Euro zu, während Startups aus dem PropTech-Segment 107 Millionen Euro erhielten. Dahinter folgten der Sektor Software & Analytics mit 58 Millionen Euro sowie der Gesundheitsbereich (Health) mit 56 Millionen Euro.

Bei der reinen Anzahl der Abschlüsse zeigte sich jedoch ein anderes Bild: Hier lag der Bereich Software & Analytics mit 30 Finanzierungsrunden erneut unangefochten an der Spitze. Auf dem zweiten Platz folgte der Sektor Health mit 19 Runden, während E-Commerce und Energy mit acht respektive sieben Deals die Ränge drei und vier belegten – PropTech fällt bei dieser Betrachtung auf Platz acht zurück. Der stärkste Rückgang an Finanzierungsrunden wurde im Bereich AdTech (minus vier Deals) registriert.

Exits fallen auf

Neben den zahlreichen Finanzierungsrunden sorgten im ersten Halbjahr 2026 auch erfolgreiche Exits wie jene von Tractive und Emmi AI für positive Impulse im österreichischen Startup-Ökosystem. Laut EY sind solche Exits mindestens ebenso wichtig wie neue Investments, da sie die internationale Wettbewerbsfähigkeit heimischer Startups unterstreichen, attraktive Renditen für Investor:innen ermöglichen und als Vorbilder für neue Gründer:innen dienen. Gleichzeitig fließen Erfahrung, Netzwerke und Kapital aus erfolgreichen Exits häufig wieder in das heimische Ökosystem zurück.

„Fast alle erfolgreichen internationalen Startup-Standorte zeichnen sich durch einen funktionierenden Kreislauf aus Gründungen, Wachstum, Exits und Reinvestitionen aus. Je mehr erfolgreiche Exits wir sehen, desto stärker wird dieser Kreislauf auch in Österreich“, so Haas.

Wien das Startup-Zentrum

Laut dem Startup-Barometer bleibt die Bundeshauptstadt weiterhin das Zentrum der heimischen Startup-Szene: Acht der zwölf größten Abschlüsse des Halbjahres stammten von Wiener Unternehmen. Mit 55 Finanzierungsrunden entfielen 57 Prozent aller österreichischen Deals auf Wiener Startups.

Auch beim Investitionsvolumen dominierte Wien: Rund drei Viertel des investierten Kapitals, konkret 76 Prozent beziehungsweise 360 Millionen Euro, flossen in die Hauptstadt.

Auf dem geteilten zweiten Platz bei der Anzahl der Deals folgten die Steiermark und Oberösterreich mit jeweils 13 Finanzierungsrunden.

Beim Finanzierungsvolumen belegte hingegen Niederösterreich mit 53 Millionen Euro und einem Marktanteil von elf Prozent den zweiten Platz, gefolgt von Tirol, das sich mit 23 Millionen Euro einen volumenbezogenen Marktanteil von fünf Prozent und damit den dritten Rang sicherte.

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  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
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