27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Jonas Jünger (Managing Director, Cyclops Europe) und Alex Wilson | (c) Martin Pacher

Es ist eine Art Homecoming: Alex Wilson, Co-Founder und Co-CEO des US-Stablecoin-Startups Cyclops, wuchs in den USA mit zwei Sprachen und zwei Kulturen auf. Mit seinem Vater sprach er nur Englisch, mit seiner Mutter – einer Tirolerin aus Innsbruck – ausschließlich Deutsch. Die Sommerferien verbrachte er bei den Großeltern in Österreich, Weihnachten ging es zum Skifahren nach Kitzbühel. „Ich hatte das Glück, sozusagen mit zwei Heimatländern aufzuwachsen“, erzählt Wilson im brutkasten-Gespräch.

Jetzt kehrt der Austro-Amerikaner mit seinem aktuellen Unternehmen nach Wien zurück. Vergangene Woche eröffnete Cyclops.io seinen neuen Standort in der Bundeshauptstadt – das EU-Headquarter und gleichzeitig die einzige weitere Niederlassung neben dem Hauptsitz in Miami.

Repeat Founder: Von Giving Block zu Shift4 zu Cyclops

Wilson ist kein Newcomer. Gemeinsam mit seinen Mitgründern Pat Duffy und David Johnson startete er bereits 2018 das Krypto-Startup The Giving Block, eine Plattform, über die Non-Profit-Organisationen Krypto-Spenden entgegennehmen können. „2018 hat man uns angeschaut, als wären wir verrückt“, erinnert sich Wilson. „Aber wir sind dabeigeblieben.“ Das Unternehmen wurde 2022 an den börsennotierten US-Zahlungsdienstleister Shift4 verkauft. Wilson übernahm dort die Verantwortung als Head of Crypto und Head of Stablecoin – und sammelte über drei Jahre lang Erfahrung an der Schnittstelle von Krypto und traditionellem Payments-Business.

Genau diese Jahre wurden zum Ausgangspunkt für Cyclops. „Wir haben bei Shift4 Produkte für Pay-with-Crypto, Stablecoin-Settlement und Stablecoin-Payouts gebaut – mit einem Flickenteppich an bestehenden Lösungen. Es war viel schwieriger, als es hätte sein müssen“, so Wilson. Auf dem Markt habe es zwar viele Krypto-Infrastruktur-Anbieter gegeben, aber keiner sei wirklich auf die Payments-Branche spezialisiert gewesen: „Auf den Websites stand vielleicht: ‚Wir bedienen zehn Industrien, eine davon ist Payments.‘ Aber wenn man unter die Haube schaut, war das Produkt für eine Bank, einen Broker oder einen Payments-Anbieter identisch.“

Cyclops will diese Lücke schließen und fokussiert sich ausschließlich auf Zahlungsdienstleister (PSPs) – ein Hyperfokus, den die Gründer bereits bei The Giving Block (nur Non-Profits) verfolgt hatten. „Wir sind sehr B2B“, betont Wilson. Cyclops ist also keine Kryptobörse für Endkund:innen, sondern eine Infrastruktur-Plattform für Payments-Unternehmen, die ihren Händler-Kund:innen Krypto- und Stablecoin-Funktionalitäten anbieten wollen – ohne selbst zum Krypto-Unternehmen werden zu müssen.

Alex Wilson im Gespräch mit brutkasten-Chefredakteur | brutkasten

Warum Wien? FMA, Bitpanda – und der Talent-Pool

Bei der Standortwahl in Europa habe man einen umfassenden Prozess durchlaufen, betont Wilson: „Wir haben uns Deutschland, Irland, Malta und andere Länder angesehen.“ Ausschlaggebend für Österreich sei am Ende der MiCA-Pfad der Finanzmarktaufsicht (FMA) gewesen: „Die FMA hat einen der klarsten Wege zur Lizenz aufgezeigt. Es gibt viele Länder, die zwar ein MiCA-Framework haben, aber bisher kaum Lizenzen vergeben haben.“

Wilson nennt explizit auch Bitpanda als wichtigen Faktor: „Bitpanda hat hier großartige Vorarbeit geleistet. Danach sind KuCoin, Bybit, Bitget und viele andere gekommen. Das hat eine Community aufgebaut und uns die Tür geöffnet.“

Hinzu komme der Talent-Pool: „Wien ist ein Hub für große Finanzdienstleister. Das ist genau das Profil, das wir für Compliance-, Legal- und Regulatory-Rollen brauchen.“ Die meisten lokalen Hires sollen aus diesen Bereichen kommen, während Vertrieb und Marketing eher remote organisiert werden.

Der persönliche Bezug habe geholfen, sei aber nicht der Hauptgrund gewesen: „Wir hätten Österreich nicht gewählt, wenn die Rahmenbedingungen nicht gepasst hätten.“

Zehn Mitarbeiter:innen bis Jahresende, MiCA-Lizenz erwartet

Aktuell beschäftigt Cyclops weltweit rund 30 Mitarbeiter:innen, das lokale Team in Wien startet in kleiner Besetzung. Bis Ende 2026 soll der Wiener Standort auf rund zehn Mitarbeiter:innen wachsen. Geleitet wird das Büro von Managing Director Jonas Jünger, dazu wurden bereits ein MLRO und ein Deputy MLRO eingestellt – beides regulatorisch verpflichtende Compliance-Funktionen. Die MiCA-Lizenz selbst erwartet Wilson „hoffentlich bis Ende des Jahres“.

Damit reiht sich Cyclops in eine wachsende Liste internationaler Krypto-Unternehmen ein, die Österreich als Tor zum europäischen Markt wählen. Nach Bitpanda, Bybit, KuCoin, Cryptonow und 21bitcoin geht das nächste Unternehmen den MiCA-Lizenzweg über die FMA – mit dem Unterschied, dass es sich bei Cyclops nicht um eine Kryptobörse handelt.

Funding: Acht Millionen im Rücken – und mehr in Vorbereitung

Bereits im Oktober 2025 schloss Cyclops eine Finanzierungsrunde über acht Millionen US-Dollar ab, öffentlich kommuniziert wurde sie aber erst Anfang März 2026 – zeitgleich mit dem Stealth-Launch. Investoren waren Castle Island Ventures, F-Prime sowie strategisch Shift4 Payments selbst – also der ehemalige Arbeitgeber, der nun gleichzeitig Anchor-Kunde des Startups ist.

Im brutkasten-Interview bestätigt Wilson, dass aktuell eine weitere strategische Runde über zehn Millionen US-Dollar von Payments-Unternehmen geschlossen wird – noch vor einer formellen Series A, die im kommenden Jahr angepeilt wird. „Wir hatten gar nicht geplant, jetzt zu fundraisen“, so Wilson. „Aber nach dem Stealth-Launch im März waren wir überwältigt vom Inbound – von Kunden, Partnern, aber auch Investoren. Das hat unseren Zeitplan nach vorne gezogen.“

Zu den ersten Kunden zählen unter anderem Blue Origin – wer ein Ticket für einen Weltraumflug des Jeff-Bezos-Unternehmens kaufen möchte, kann die Zahlung über Cyclops in Krypto abwickeln – sowie der New Yorker Helikopter-Service Blade.

EU einfacher als USA – aber Mindset-Frage in Österreich

Wilson, der den US-Lizenzprozess parallel durchläuft, sieht in der EU-weiten MiCA-Regulierung einen klaren Vorteil gegenüber dem US-System: „In den USA brauchen wir Money-Transmitter-Lizenzen in rund 50 Bundesstaaten. In Europa ist es eine hohe Mauer statt 50 kleinen – aber dafür ein einheitlicher Ansatz.“

Kritischer äußert sich der Co-Founder zum unternehmerischen Klima in Österreich und der EU: „Man denkt bei Österreich nicht automatisch an Entrepreneurship. In den USA verbindet man Startup mit Hustle, Silicon Valley. Hier gibt es viele bürokratische Hürden – beim Firmen-Setup, beim Office-Lease, bei den Papier-Anforderungen.“ Es brauche aber nicht nur Vereinfachung der Prozesse, sondern auch einen kulturellen Wandel: „Wenn du wirklich ein Startup-Hub sein willst, musst du in der Schule anfangen, Unternehmertum zu vermitteln. Du musst Risikobereitschaft fördern.“

Gleichzeitig sieht Wilson Chancen in der europäischen Souveränitäts-Debatte: „Wenn man Innovation wie Stablecoins und Blockchain richtig nutzt, kann man digitale Souveränität tatsächlich neu denken – Wallets, Private Keys, alles lässt sich anders organisieren als im traditionellen System.“

Ausblick: B2B-Stablecoins und Agentic Payments

Für 2026 und 2027 erwartet Wilson, dass sich der Stablecoin-Markt primär im B2B-Segment entwickelt – konkret bei der Abwicklung von Merchant-Settlements: „Statt Wire Transfer oder SEPA werden Payments-Unternehmen zunehmend in USDC oder EURC abrechnen. Sieben Tage die Woche, auch an Wochenenden und Feiertagen. Das modernisiert Treasury-Prozesse, gerade für global agierende Unternehmen.“

Zum Hype-Thema Agentic Payments – also KI-gestützte, automatisierte Zahlungen – äußert sich Wilson zurückhaltend, aber überzeugt: „Das ist das Buzzword des Jahres, aber es steckt etwas Echtes dahinter. Wir bauen AI-first, weil wir glauben, dass die Welt dort hingeht. Ob das in einem, zwei, fünf oder zehn Jahren wirklich skaliert – wir müssen bereit sein.“

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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