01.12.2017

VEA: Dieser Makler ist rund um die Uhr im Einsatz

Mit VEA soll im neuen Jahr ein virtueller Immobilienmakler gelauncht werden. Die Lösung, die vom Grazer Unternehmen Botential entwickelt wurde, basiert auf einem Chabot, der Maklern und Vermietern Zeit sparen soll, indem er Fragen beantwortet oder Termine vorschlägt. Dem Brutkasten verrät Jakob Hohenberger noch vor dem Launch, wieso sie einen Branchenpartner aus dem Immobilienbereich an Board geholt haben und wie man ein Produkt testet, bevor es überhaupt live ist.
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VEA steht für Virtual Estate Agent und ist eine Branchenlösung für Immobilienfirmen und Makler.

Die Suche nach einer Wohnung ist meistens zeitaufwendig und kann durchaus sehr anstrengend sein. Denn hat man nach dem Durchsuchen von etlichen Wohnungsplattformen ein passendes Objekt gefunden und kontaktiert den Anbieter, hört man oft lange nichts zurück. Überhaupt bleiben meist viele Fragen unbeantwortet.

VEA spart dem Makler und dem Suchenden Zeit

Die Grazer Firma Botential will für dieses Problem eine Lösung gefunden haben und hat einen Chatbot entwickelt, der rund um die Uhr erreichbar ist. Der virtueller Assistent für Immobilienmakler und Vermieter kann auf der Firmen-Website integriert werden und ist per Facebook-Messenger, E-Mail oder SMS erreichbar. Der Chatbot kann etwa Suchanfragen beantworten oder Termine vorschlagen- und spart dadurch sowohl dem Makler, als auch dem Suchenden viel Zeit.

Freie Domain ausschlaggebend

Der Name VEA war ein „relativ schnelles Finding“, verrät Jakob Hohenberger von Botential im Interview mit dem Brutkasten. Innerhalb weniger Stunden habe Hohenberger das komplette Designkonzept ausgearbeitet. „Dabei habe ich immer an den “virtuellen Immobilienmakler” denken müssen“, so Hohenberger. Daher rührt auch der Name des Chabots: „VEA ist die Englische Übersetzung und steht für Virtual Estate Agent. Und dann war die Domain frei- das war ausschlaggebend”. 

Dem Brutkasten verrät Hohenberger außerdem, wieso man keine Plattform à la willhaben entwickeln wollte, sondern auf einen Chatbot setzt. Außerdem erzählt er, wie das Grazer Team ein Projekt noch vor dem Launch an Usern testet.

Wieso habt ihr “VEA” gestartet?

Screenshot von VEA

Ungefähr vor einem halben Jahr sind wir an eine größere Immobilienfirma herangetreten, die ihre eigenen Immobilien verwaltet. Deren Geschäftsmodell ist die Leerstandsquote durch höheren Service niedrig zu halten- das bedeutet, dass die Mitarbeiter quasi rund um die Uhr erreichbar sind. Ursprünglich wollten sie von uns eine Immobilienplattform à la willhaben. In verschiedenen Gesprächen sind wir dann darauf gestoßen, dass eine solche Plattform eher wenig Perspektive hat, aber, dass wir mit unserer Technologie ihr Geschäftsmodell unterstützen können.

Eure Firma Botential entwickelt Chatbots für Unternehmen, das heißt, ihr habt eine Chatbot-Lösung angeboten?

Ja. Wir wollten einen automatisierten Kundendialog rund um die Uhr und in einer hohen Servicequalität anbieten. Als die Umsetzung des Chatbots für jenes Unternehmen gestartet hat, haben wir uns in der Branche umgehört und nachgeforscht, welchen Mehrwert ein Chatbot hier bieten kann. Die Resonanz war sehr positiv. Daher haben wir uns entschlossen, das ganze in eine Branchenlösung umzuwandeln.

Wie hat die Immobilienfirma darauf reagiert?

Wir sind an sie mit dem Vorschlag herangetreten, dass wir das Risiko unter uns aufteilen und uns an der Lösung zu 50:50 beteiligen. Die Rückmeldung war relativ kurz und positiv. Innerhalb eines Tages wurde uns mitgeteilt, dass man gerne mitmachen möchte. Wir teilen uns die Finanzen, das Risiko, alles wird bei der Kooperation “brüderlich” geteilt.

Wieso habt ihr euch schlussendlich gegen die Plattform entschieden?

In Österreich gibt es bereits zwei, bzw. drei große Plattform-Player am Immobilienmarkt: willhaben oder immoscout sind etabliert- wir hätten da keinen Mehrwert bieten können. Kurzfristig dachten wir daran, etwas Besonderes anzubieten, wie zB. eine Virtual Reality-Besichtigung, sodass man den Besichtigungsprozess automatisch von der eigenen Couch aus abhandeln kann. Aber auch da gibt es bereits einige Mitbewerber, die an einer solchen Lösung arbeiten.

Ist VEA schon live?

Spätestens im Februar soll eine erste Version live gehen. Aktuell sind wir noch einer privaten Phase. Das heißt, wir lernen das System noch an und wir entwickeln noch den letzten Teil der Geschäftslogik. In Q3 erwarten wir dann bereits eine “gepimptere” Version. Wir bemühen uns aktuell auch um eine FFG Basisprogrammförderung.

Wie testet man einen Bot, der noch keine User hat? Ihr kommt auch nicht aus der Immobilienbranche…

Daher war es uns auch sehr wichtig, mit jemandem aus dem Bereich zusammen zu arbeiten. Es ist immer angenehm, wenn man einen Branchenpartner mit dabei hat. Wir evaluieren Ideen immer anhand der “Lean Startup”-Methode. Bei dieser werden Experimente definiert und dann durchgeführt. Anhand von den Ergebnissen entscheidet man dann, was das nächste Experiment ist. Momentan gehen wir genau so vor: Wir definieren Experimente zwischen ein bis drei Wochen, dann messen wir die Ergebnisse und setzten ein neues an. Dabei schließen wir uns immer auch mit unserem Branchenpartner kurz. Wir evaluieren direkt in der Zielgruppe, welche Features wichtig sind, bzw. welches Wording passt.

Wie macht ihr das? Habt ihr bspw. bereits Marketingmaßnahmen gesetzt?

Nein, einstweilen sind keine großen Marketingmaßnahmen geplant. Wir besuchen aber entsprechende Veranstaltungen, haben unter Umständen einen Stand. Online Marketing betreiben wir nicht. Wenn wir Marketingbudget aufwenden, verwenden wir immer nur sehr wenig Geld und messen anhand von Klickraten, bzw. Leseraten genau wie die Resonanz ist. Wir testen konkret aus, welche Features am interessantesten sind. Zum Beispiel schicken wir schnell einen Newsletter aus und messen, wo am meisten drauf geklickt wurde.

Das heißt, es kommen immer noch Funktionen dazu?

Ja, denn der exakte Prozess ist noch nicht fertig definiert. Zum Beispiel wollten wir mit dem Chatbot die Terminkoordination dem Makler abnehmen. Wir sind aber drauf gekommen, dass die meisten Makler eine One-Man-Show sind und ihren Terminkalender zu 100 Prozent selbst organisieren wollen. Die möchten keine Automatisierung der Termine.

Wie sieht euer Businessmodell aus?

Wir wollen eine Zero Touch Sales Lösung, das heißt, die komplette Konfiguration soll später über eine Weboberfläche passieren können. Immobilienfirmen sollen einen Arbeitsplatz buchen können, der VEA-Chatbot ist dann als erweitertes Modul dazu buchbar.

Soll VEA ein eigenständiges Unternehmen werden?

Sofern alle Experimente positiv verlaufen und wir weiterhin positive Resonanz bekommen, möchten wir es in eine eigene Gesellschaft weiterführen. Dann stellt einer von uns von Botential einen Geschäftsführer und einer wird von unserem Branchenpartner gestellt.

Ihr habt bei Botential schon einige Chatbot-Projekte umgesetzt. Zum Beispiel den Wachhund Bot. Wie viele seid ihr im Team?

Insgesamt sind wir elf Personen, wovon acht an unserem Standort in Graz arbeiten. Das Wachhund Projekt hat ein sehr starkes Wachstum in Österreich. Wir generieren zwischen 100 und 150 neue User pro Woche- und das obwohl wir erst vor rund zwei Monaten gestartet sind. Der Bot verzeichnet circa 1000 aktive Nutzer.

Vielen Dank!

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Seit 2. August ist Artikel 50 des EU AI Act verbindlich, die Transparenzstufe der KI-Verordnung. Der Wiener Rechtsanwalt Manuel Mofidian erklärt anhand von drei konkreten Anwendungsbeispielen, was gekennzeichnet werden muss und was nicht.
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Rechtsanwalt Manuel Mofidian © Armin Hubner

Ein Unternehmen erstellt selbst oder unter seiner Weisung und Kontrolle einen kurzen Werbeclip. Kein Dreh, kein Team, kein Budget für Schauspieler:innen: Die Person, die im Video das Produkt vorstellt, ist von einer KI generiert. Sie existiert nicht, sieht aber aus wie ein Mensch.

Seit Sonntag ist dieser Clip kennzeichnungspflichtig, und die Pflicht trifft das Unternehmen, nicht das Tool, mit dem der Clip entstanden ist. Denn ein Deepfake im Sinne des Gesetzes ist nicht nur die manipulierte Aufnahme einer prominenten Person. Nach den neuen Leitlinien der EU-Kommission genügt es, dass das Dargestellte real existieren könnte und der Inhalt so wirkt, als wäre er echt. Ob jemand täuschen wollte, spielt keine Rolle. Ob der Gesetzeswortlaut wirklich so weit reicht, wird in der Fachwelt diskutiert, denn er knüpft an die Ähnlichkeit mit real existierenden Personen an. Für die Praxis ist vorerst die Kommissionslinie maßgeblich, denn an ihr werden sich die Behörden primär orientieren.

Nein, die EU hat das nicht verschoben

In vielen Geschäftsleitungen ist in den vergangenen Wochen eine andere Botschaft angekommen: Brüssel habe zurückgerudert, man habe Zeit. Diese Lesart ist gefährlich verkürzt.

Die Digital-Omnibus-Verordnung zur KI, Verordnung (EU) 2026/1744, wurde am 24. Juli im Amtsblatt veröffentlicht und ist seit 27. Juli in Kraft, wenige Tage vor dem Stichtag. Verschoben hat sie die Pflichten für Hochrisiko-Systeme: eigenständige Anwendungen nach Anhang III auf Dezember 2027, in Produkte eingebettete KI auf August 2028. Die Transparenzpflichten hat sie in ihrer Substanz nicht angetastet. Sie gelten seit Sonntag.

Eine einzige Ausnahme gibt es, und sie betrifft Anbieter, nicht Anwender (in der KI-VO Betreiber genannt): Generative KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August auf dem Markt waren, haben für die technische, maschinenlesbare Kennzeichnung ihrer Ausgaben bis zum 2. Dezember 2026 Zeit. Auf die Pflichten von Unternehmen, die KI einsetzen, hat das keine Auswirkung.

Was es an Orientierung gibt

Anders als beim Start der DSGVO steht der Stichtag nicht im luftleeren Raum. Die EU-Kommission hat am 10. Juni den Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte veröffentlicht. Die dazugehörigen Leitlinien zur Auslegung von Artikel 50 hat sie inhaltlich am 20. Juli freigegeben, die förmliche Annahme steht noch aus, bis alle Sprachfassungen vorliegen. Beides ist rechtlich nicht bindend, in der Praxis aber der Maßstab, an dem sich Behörden orientieren werden.

Der Kodex wurde von Kommission und AI Board als geeignet bewertet. Wer ihm beitritt, kann sich zum Nachweis der Kennzeichnungspflichten darauf berufen. Wer das nicht tut, muss seine Compliance auf anderem Weg belegen und muss laut Kommission mit mehr Auskunftsersuchen rechnen.

Die wichtigste Unterscheidung, die Sie brauchen

Das Gesetz trennt zwei Rollen: Anbieter und Betreiber. „Stark vereinfacht gesagt: Anbieter ist, wer ein KI-System entwickelt und auf den Markt bringt. Betreiber ist derjenige, der ein KI-System in eigener Verantwortung nutzt. Die Definitionen sind aber deutlich länger und komplexer, also muss im Einzelfall wirklich ausgelegt werden, ob die Tatbestände erfüllt sind, auch weil diese mit den Definitionen von KI-Systemen und -Modellen verzahnt sind“, sagt Manuel Mofidian, Wirtschafts- und Tech-Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf KI-Recht. „Vielleicht sogar 99 Prozent der Unternehmen und Organisationen, die KI einsetzen, sind Betreiber.“

So sei man bereits Betreiber, wenn ein Unternehmen einen eingekauften Voicebot laufen lässt. Aber auch wenn Mitarbeiter:innen auf Anweisung des Unternehmens ein KI-Tool einsetzen, wird dadurch ihr Unternehmen zum Betreiber, nicht der einzelne Mitarbeiter:innen. Heraus fällt nur die rein persönliche und nicht berufliche Nutzung: „Wenn meine Mutter privat ChatGPT verwendet, ist sie keine Betreiberin.“

Die Grenze verläuft dabei nicht per se zwischen Unternehmen und Einzelpersonen, sondern zwischen privat und erwerbsmäßig. Wer regelmäßig wirtschaftlichen Nutzen aus der Nutzung zieht oder sie im Rahmen einer geschäftlichen, beruflichen oder freiberuflichen Tätigkeit einsetzt, ist Betreiber. Creator, die KI-Inhalte monetarisieren, fallen darunter.

Diese Trennung entscheidet, wer welche Pflicht hat. In den drei folgenden Beispielen fällt die Antwort jeweils anders aus.


Beispiel 1: Der Chatbot im Kundenservice

Wer mit einer KI spricht, muss das erfahren. Diese Pflicht trifft allerdings nicht Sie, sondern den Anbieter, also jenes Unternehmen, das den Assistenten gebaut und verkauft hat. Es muss das Produkt so konzipieren, dass die Information rechtzeitig kommt. „Bei der ersten Interaktion, so früh wie möglich und deutlich“, fasst Mofidian zusammen, in der Praxis also z. B. mit einer Ansage zu Gesprächsbeginn.

Eine Ausnahme gibt es, wenn ohnehin offensichtlich ist, dass eine KI interagiert. Ein erkennbarer virtueller Comic-Avatar dürfte darunterfallen. Eine Stimme, die klingt wie ein Mensch, nicht. Auf diese Ausnahme sollte man sich aber nicht zu bequem verlassen: Die Kommission verlangt in ihren Leitlinien eine enge Auslegung, weil die Ausnahme den Betroffenen Transparenz entzieht.

Für Unternehmen, die einen solchen Assistenten einkaufen, ist dieser legistische Ansatz dennoch eine Entlastung: Sie müssen die Ansage nicht selbst einbauen. Wer allein einen fremden Chatbot in die eigene Website einbindet, bleibt nach den Leitlinien im Regelfall Betreiber. Die Rolle kann aber kippen: Wer in gewissen Konstellationen das System wesentlich verändert, etwa nachtrainiert, wer seine Zweckbestimmung ändert oder es unter eigenem Namen oder eigener Marke in Verkehr bringt, kann selbst zum Anbieter werden und „erbt“ dann die Anbieter-Pflichten.

Beispiel 2: Das „Deepfake“-KI-Video im Marketing

Hier kann die Hauptverantwortung das KI-einsetzende Unternehmen treffen, den Betreiber im Sinne der KI-Verordnung. Wer Inhalte veröffentlicht, die als echt durchgehen könnten, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt wurden. Der Hinweis darf dabei nicht in den Metadaten vergraben sein, er muss für Menschen wahrnehmbar sein. Auf die maschinenlesbare Markierung, die der Anbieter im Inhalt hinterlässt, können Sie sich zur Erfüllung Ihrer eigenen Pflicht ausdrücklich nicht stützen.

Nicht jedes KI-Bild fällt darunter. „Jedes Deepfake ist künstlich erzeugt, aber nicht jeder künstlich erzeugte Inhalt ist ein Deepfake“, sagt Mofidian. „Ich kann tausend Sachen mit einer KI machen, die nichts mit Deepfake zu tun haben. Ein Bild von einem Einhorn zum Beispiel. Hier besteht keine ausreichende Ähnlichkeit mit realen Lebenssachverhalten, weswegen dies kein Deepfake sein kann.“ Bei offensichtlich künstlerischen, kreativen, satirischen, fiktionalen oder vergleichbaren Werken kann die Offenlegung in angemessener, nicht die Darstellung beeinträchtigender Form erfolgen. Die Kennzeichnungspflicht entfällt dadurch jedoch nicht vollständig.

Wie eine Kennzeichnung konkret aussehen kann, beschreibt der Verhaltenskodex. Die Kommission stellt dafür einen Satz frei verfügbarer EU-Icons bereit, den Betreiber verwenden können; gleichwertige eigene Labels sind ebenfalls zulässig. Der Kodex macht darüber hinaus Vorgaben zu Gestaltung und Platzierung und sieht Alternativen vor, wo visuelle Labels nicht funktionieren, bei reinen Audioinhalten etwa gesprochene Hinweise.

Beispiel 3: Der automatisch erzeugte Text

Der unauffälligste Teil ist für viele der folgenreichste. Wer KI-erzeugte Texte veröffentlicht, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren, muss das kennzeichnen. Hier genügt bereits die Erzeugung, eine Verzerrung der Realität ist nicht nötig.

Jedoch greift eine Ausnahme, wenn der Inhalt einer menschlichen Überprüfung oder redaktionellen Kontrolle unterzogen wurde und eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung für die Veröffentlichung trägt.

Entscheidend ist, was als Überprüfung zählt. Die Kommission verlangt eine bewusste Auseinandersetzung mit der Substanz des Inhalts, durch Personen mit einschlägigem Fachwissen und fachlichem Urteilsvermögen. Rein formale oder prozedurale Kontrollen genügen ausdrücklich nicht, Rechtschreib- und Grammatikkorrektur werden als Negativbeispiele genannt. Ein Text muss also nicht verändert, aber inhaltlich geprüft werden. „Es kann reichen, dass du es einmal bewusst inhaltlich substanziell prüfst und durchliest. Keiner verpflichtet dich, einen Beistrich zu ändern“, sagt Mofidian. Entscheidend sei, dass beides zusammenkommt: „Die Prüfung allein genügt nicht. Es muss auch jemand die redaktionelle Verantwortung übernehmen.“

Damit sind klassische Redaktionen weitgehend außen vor. Eng wird es dort, wo der Mensch aus dem Prozess verschwindet. Ein Agent, der Texte generiert und selbst publiziert, ohne dass jemand gegenliest, erfüllt die erste Bedingung nicht. „Wenn das alles autonom abläuft, dann hast du ein Kennzeichnungs-Thema“, sagt Mofidian. Für Unternehmen, die gerade solche Pipelines aufbauen, sei dies eine wichtige Konsequenz des Stichtags.


Was nicht gekennzeichnet werden muss

Rund um den Stichtag kursierte die Warnung, künftig müsse praktisch jeder mit KI erstellte Inhalt ein Label tragen. Das ist so nicht richtig, und die Abgrenzung ist für die Praxis oft entscheidender als die Pflicht selbst.

Nicht erfasst sind KI-erzeugte Texte, die nicht der Information der Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse dienen. Hier braucht es nach Artikel 50 kein Label. Auch der Newsletter über das eigene Sortiment fällt nicht darunter, wohl aber ein Beitrag, der über ein Thema von allgemeinem Interesse informiert.

Nicht erfasst sind erkennbar künstliche Bilder und Videos, vom Fantasiemotiv bis zur sichtbar generierten Illustration.

Nicht erfasst ist KI, die im Hintergrund unterstützt, ohne den Inhalt wesentlich zu verändern, etwa bei Standardbearbeitung oder Berechnung. Ebenso wenig erfasst sind Systeme, die weder mit Menschen interagieren noch Inhalte erzeugen und auch keine Emotionen erkennen oder Menschen biometrisch kategorisieren, also der Großteil klassischer Analyse-Anwendungen in der Produktion.

Nicht erfasst ist schließlich, was vor dem Stichtag erzeugt wurde: Eine rückwirkende Kennzeichnung älterer Inhalte verlangt niemand. Eine Ausnahme sollten Unternehmen mit vorbefülltem Content-Kalender kennen: Bei Text kommt es auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung an. Wer einen KI-Text im Juli erzeugt und im September publiziert, muss ihn kennzeichnen, sofern er unter die Pflicht fällt.

Und schließlich ist die maschinenlesbare Kennzeichnung, über die derzeit viel geschrieben wird, eine Pflicht der Anbieter, und sie richtet sich nicht an den Leser. „Für dich muss die Kennzeichnung nicht eindeutig sein, sondern für eine Maschine“, erklärt Mofidian den Unterschied. „Beim Deepfake muss es dagegen so sein, dass ein Mensch es versteht.“ Wer KI-Werkzeuge einkauft, muss also keine Wasserzeichen in seine Dateien bauen.

Wer allerdings dokumentieren kann, wie ein Inhalt entstanden ist und wer ihn freigegeben hat, ist im Streitfall besser aufgestellt. Nachweisbarkeit ist keine Pflicht aus Artikel 50, aber sie entscheidet, wie belastbar man dasteht, wenn jemand nachfragt.

Die Falle: KI-Recht ist mehr als nur die KI-VO

Selbst wer nach dieser Aufteilung zum Schluss kommt, als Betreiber in gewissen Konstellationen wenig tun zu müssen, sollte nicht zu früh aufatmen. Dass der AI Act in gewissen Konstellationen entlasten kann, sagt Mofidian, „heißt für andere, ebenfalls einschlägige Rechtsgebiete noch nichts“. „KI-Recht ist eine Querschnittsmaterie. Das Kennzeichnungs-Regime des AI Acts ist nur eine Schicht. Daneben laufen DSGVO, Urheberrecht, Persönlichkeitsrechte, Lauterkeitsrecht, Vertrags- und Haftungsfragen.“

Für die Praxis besonders relevant: Das Label schützt nicht vor anderen Rechtsfolgen. „Ein gekennzeichnetes Deepfake kann trotzdem rechtswidrig sein, etwa weil es das Bildnis einer realen Person verletzt“, sagt Mofidian. Zudem droht die Durchsetzung nicht nur von Behördenseite: „Eine fehlende Kennzeichnung, aber auch eben z. B. Rechtsverstöße aus anderen Bereichen, holen dich unter Umständen schneller über eine Mitbewerber-Abmahnung ein als über eine Behörde.“ Die Kennzeichnung beantwortet nur die Frage, ob KI im Spiel war, nicht, ob der Inhalt selbst zulässig ist oder Rechte anderer verletzt, etwa Geschäftsgeheimnisse.

Deutlich zeige sich dies z. B. im Datenschutzrecht. Dort kann sich das Verhältnis in gewissen Konstellationen fast schon umdrehen, wobei auch hier jedenfalls im Einzelfall geprüft werden muss: Während nach der KI-Verordnung Pflichten wie der „Chatbot-Hinweis“ oder die maschinenlesbare Markierung beim Anbieter liegen können, kann datenschutzrechtlich das einsetzende Unternehmen der Verantwortliche sein, weil es über Zweck und Mittel der Datenverarbeitung entscheidet. Der KI-Anbieter kann in dieser Konstellation datenschutzrechtlich betrachtet häufig Auftragsverarbeiter sein, wobei denkbar ist, dass KI-Anbieter daneben auch zu eigenen Zwecken verarbeiten und insoweit selbst Verantwortliche sind. Arbeitet der Anbieter nicht DSGVO-konform, kann das auf das einsetzende Unternehmen zurückfallen, das nach der KI-Verordnung „nur“ Betreiber ist, nach der DSGVO aber Verantwortlicher.

Was Verstöße kosten

Verstöße gegen die Transparenzpflichten liegen auf der mittleren Sanktionsstufe: bis zu 15 Millionen Euro oder drei Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. Für Unternehmen gilt der höhere der beiden Werte.

Für kleine und mittlere Unternehmen einschließlich Startups dreht die Verordnung diese Regel um. Dort gilt der niedrigere Wert. Ein Startup mit zehn Millionen Euro Umsatz riskiert damit maximal 300.000 Euro, nicht 15 Millionen. Die oft zitierten 35 Millionen Euro betreffen ausschließlich die verbotenen KI-Praktiken und haben mit Kennzeichnung nichts zu tun.

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