12.01.2023

Simple Agreement for Future Equity – So funktioniert das neue Instrument für Start-up-Finanzierungen

GASTBEITRAG. Katharina Geweßler, David Gloser und Christoph Puchner von ECOVIS Austria geben Einblick in die aus den USA stammende "SAFE“-Konstruktion, die auch bei uns zunehmend relevant wird.
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Katharina Geweßler, David Gloser und Christoph Puchner
Katharina Geweßler, David Gloser und Christoph Puchner | Foto: Ecovis
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Das Jahr 2022 hat im Start-up Bereich auch wieder einige für Österreich neue Instrumente gebracht, um (zukünftige) Investoren am Unternehmenserfolg teilhaben zu lassen. Nach „work for equity“ und Wandeldarlehen, die mittlerweile als Standardinstrumente anzusehen sind, schlägt die aus den USA stammende „SAFE“-Konstruktion nun auch vermehrt bei uns auf.

Was ist ein SAFE?

Beim SAFE handelt es sich, um die Zurverfügungstellung eines definierten Investitionsbetrags durch den Investor an das Start-up. Der Betrag wird bei Abschluss der SAFE-Vereinbarung zur Verfügung gestellt und bei nachgelagerten, vertraglich individuell definierten „trigger events“ wie z.B. Exit oder Kapitalerhöhung erfolgt dann eine Wandlung des Investitionsbetrags in eine Kapitalbeteiligung.

Der SAFE-Investor bekommt die Kapitalbeteiligung zu günstigeren Konditionen. Ein Vorteil ist, dass sich Bewertungsthemen nicht beim Abschluss des SAFE, sondern erst beim Eintritt des „trigger events“ stellen.

Wie unterscheiden sich SAFE und Wandeldarlehen?

Der essenzielle Unterschied zum Wandeldarlehen besteht darin, dass es beim SAFE grundsätzlich keinen vorzeitigen Rückzahlungsanspruch des Investors auf den investierten Betrag gibt. Weiters stehen dem Start-up die Mittel aus dem SAFE unbefristet zur Verfügung. Außerdem werden bei einem SAFE keine Zinsen vereinbart.

Wie wird das SAFE im Jahresabschluss des Start-ups dargestellt?

Mit der Unterzeichnung des SAFE und der Zurverfügungstellung des Geldbetrags stellt sich die Frage nach dem Ausweis des Investitionsbetrags im Jahresabschluss des Start-ups. Fraglich ist, in welchem Fall und ob überhaupt ein derartiges Investment bilanzielles Eigenkapital darstellen kann, oder ob anfänglich eine Verbindlichkeit – wie beim Wandeldarlehen – gegenüber dem Investor zu passivieren wäre.

Im Start-up Bereich ist oft eine bilanzielle Darstellung als Eigenkapital gewünscht, um den – meist ohnehin hohen Stand der Verbindlichkeiten – nicht auch noch durch ein Investment zu erhöhen, dass später formell in eine Kapitalbeteiligung gewandelt werden soll.

Wichtig für den Ausweis als Eigenkapital ist, dass die bilanziellen Eigenkapitalkriterien erfüllt werden und somit im Insolvenzfall der bereitgestellte Betrag den Gläubigern als Haftungsfonds zur Verfügung steht. Insbesondere die Kriterien der Nachrangigkeit gegenüber anderen Gläubigern, die Gewinnabhängigkeit der Vergütung und die Teilnahme am Verlust sowie die unbefristete zur Verfügung Stellung sind für den Ausweis als Eigenkapital essenziell:

  • Nachrangigkeit: Um den Investor auch von Beginn an schon einem Eigenkapitalgeber gleichzustellen, wird in der Regel Nachrangigkeit für den Fall der Liquidation des Start-ups vereinbart (dh Rückzahlungsanspruch entsteht erst nach Befriedigung aller Gläubiger, deren Kapitalüberlassung nicht den Eigenkapitalkriterien entspricht, und das SAFE-Investment steht somit voll als Haftungskapital zur Verfügung).
  • Gewinnabhängige Vergütung und Verlustteilnahme: Eine gewinnabhängige Vergütung liegt insofern vor, als keinerlei Zinsen vereinbart sind und ein Rückfluss nur von der Entwicklung der Gesellschaft abhängt (zB Veräußerung, Dividendenpotenzial). Durch den Abschluss der Vereinbarung nimmt der SAFE-Investor in der Regel voll am unternehmerischen Risiko teil. Das bedeutet, dass im Fall einer Liquidation des Start-ups die SAFE-Investoren voll mit dem zur Verfügung gestellten Investment haften und je nach Abwicklungsergebnis voll, anteilig oder gar nicht befriedigt werden.
  • Unbefristete Zurverfügungstellung: Der Investitionsbetrag wird dem Start-up beim SAFE unbefristet zur Verfügung gestellt. Auf ordentliche Kündigungsrechte wird in den Vereinbarungen verzichtet. Außerordentliche Kündigungsrechte sind unschädlich. Auch für andere Liquiditätsereignisse wie zB Kontrollwechsel und IPO werden in der Regel Klauseln im SAFE vorgesehen, die den investierten Betrag bei Eintritt des Ereignisses in Stammkapital wandeln und erst in einem nachgelagerten Schritt die Investoren auf Gesellschafterebene abgefunden werden. Dahingehend ist gewährleistet, dass das Start-up keinesfalls mit einer vorzeitigen Rückzahlungsverpflichtung belastet wird.

Sofern alle Kriterien wie oben beschrieben erfüllt sind, kann ein Ausweis als Eigenkapital erfolgen. Innerhalb des Eigenkapitals sollte das SAFE uE also Sonderposten ausgewiesen werden (anbieten würde sich hier zB „SAFE Investment“). Da es sich bei SAFE-Investments grundsätzlich um substanzielle Beträge handeln wird, ist gegebenenfalls eine Erläuterung der Vereinbarungen – unter Angabe der jeweiligen investierten Beträge und einer kurzen Erläuterung – im Anhang geboten.

Was gilt es sonst zu beachten?

Naturgemäß ist die vertragliche Ausgestaltung des SAFE von grundlegender Bedeutung, nicht nur für die Bilanzierung. Ist ein Ausweis als Eigenkapital gewünscht, muss bereits bei der Vertragsgestaltung auf die wesentlichen Aspekte geachtet werden (zB wann erfolgt die Umwandlung, was sind mögliche Rückzahlungsszenarien, wer trägt die Rückzahlungsverpflichtung [Investor vs Unternehmen], Laufzeit des Vertrags, Verlustbeteiligung [inkl Liquidation]). Insbesondere bei im Internet verfügbaren Vertragsvorlagen, die oftmals auch auf ausländischem Recht basieren und nicht auf die österreichischen Kriterien eingehen, ist Vorsicht geboten.

Über die Autor:innen:

Der Artikel wurde von Katharina Geweßler (Senior Managerin und Steuerberaterin), David Gloser (Partner, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer) sowie Christoph Puchner (Partner und Steuerberater) von ECOVIS Austria verfasst. ECOVIS Austria ist eine der führenden Steuerberatungskanzleien in Österreich im Start-up-Bereich.

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Das Flatwise-Gründertrio (v.l.) Marc Lindorfer, Edwin Schneider und Johannes Reichl © Flatwise

Wenn es nach Johannes Reichl, Edwin Schneider und Marc Lindorfer geht, ist Immobilienverwaltung bis heute vor allem eines: kleinteilig, zeitintensiv und von manuellen Abläufen geprägt. Genau hier wollen die drei Linzer mit ihrem Startup Flatwise ansetzen. Das Gründerteam entwickelt eine Software, die zentrale Aufgaben von Vermieter:innen, von Mietanpassungen über Betriebskostenabrechnungen bis zur Vorbereitung von Steuerunterlagen, mithilfe von KI-Agenten automatisieren soll. Bereits vor dem offiziellen Marktstart setzen laut Angaben des Startups Vermieter:innen mit insgesamt mehr als 3.000 Wohnungen auf die Plattform.

Von der Pilot- zur Marktphase

Das Team, das erst im August 2026 eine GmbH gegründet hat, hat sein Produkt in den vergangenen Monaten eng mit den ersten 100 Pilotnutzer:innen weiterentwickelt, mit Feedback, Interviews und echten Kund:innendaten, wie Mitgründer Johannes Reichl im Interview erklärt. Der Ansatz unterscheide sich damit von klassischen Proptech-Lösungen, die bestehende Prozesse lediglich digitalisieren: „Wir wollen Immobilienverwaltung nicht nur digitalisieren, sondern grundlegend neu denken. Immobilien sollen sich künftig weitgehend von selbst verwalten können. Vermieter:innen können durch die Software von Flatwise professionell vermieten, ohne dabei selbst Fachexpert:innen sein zu müssen“, so Reichl.

KI-Agenten im Einsatz

Konkret möchte Flatwise KI dort einsetzen, wo Verwaltungsprozesse sinnvoll automatisiert oder unterstützt werden können. Dazu zählen für das Team unter anderem die Vorbereitung und Berechnung von Mietanpassungen, die Unterstützung bei Betriebskostenabrechnungen sowie die strukturierte Aufbereitung von Finanz- und Steuerinformationen. Der KI-Agent verbindet dabei unterschiedliche Daten und Prozessschritte innerhalb der Software, bereitet relevante Informationen auf und unterstützt Vermieter:innen bei der weiteren Bearbeitung.

Der Weg zum Ökosystem

Im Schnitt verwaltet ein:e Flatwise-Nutzer:in laut Unternehmen aktuell rund zehn Wohnungen. Für Reichl zeigt sich dabei ein klares Bild der Branche: „Der Markt ist extrem fragmentiert, es gibt viele Anbieter, die eigentlich zusammenhängen müssten, aber kaum vernetzt sind.“

Dieses Nebeneinander will Flatwise auflösen und sich schrittweise zu einem Ökosystem entwickeln, das Vermieter:innen, Mieter:innen und Dienstleister:innen auf einer Plattform zusammenbringt. „Wir glauben daran, dass gute Vermieter:innen das Wohnen für alle besser machen. Flatwise soll es einfacher machen, gut zu vermieten“, heißt es dazu vom Gründungsteam.

Enterprise-Lösung in Arbeit

Flatwise richtet sich an Vermieter:innen mit Beständen zwischen einer und hundert Immobilien. Mittlerweile hätten sich aber auch Hausverwaltungen und Bestandshalter:innen mit deutlich größeren Portfolios gemeldet. Deshalb entwickelt Flatwise momentan ein Enterprise-Modell, das künftig gezielt auf die Anforderungen größerer Bestandshalter:innen und Hausverwaltungen eingehen soll, wie der Mitgründer im Interview erklärt.

Wachstum vorerst ohne Angels oder VCs

Trotz bestehender Investmentangebote will das Team bei der Finanzierung vorerst auf Förderungen und den eigenen Cashflow setzen. Rund 20 Angebote von Angels und Venture-Capital-Geber:innen sind laut Reichl bereits eingegangen. Aufgegriffen werden sollen sie frühestens, wenn erste Umsätze stehen. Für eine geplante Wachstumsphase ist jedoch in der ersten Jahreshälfte 2027 eine Finanzierungsrunde angedacht. Unterstützung erhält das Gründerteam zudem im Inkubatorprogramm von tech2b durch ein Advisory Board aus Immobilienexpert:innen und erfahrenen Unternehmer:innen.

Wissen als Türöffner

Um neue Kund:innen zu erreichen, setzt Flatwise zusätzlich auf einen eigenen Immobilienratgeber mit aktuell rund 160 Artikeln, der komplexe Themen rund um Immobilien und Wohnen laienverständlich aufbereitet. Bereits mehrere tausend Personen sollen die Inhalte monatlich lesen. Für Reichl ist das ein wichtiger Kanal, um Vertrauen aufzubauen und so langfristig neue Nutzer:innen für die Plattform zu gewinnen.

Im kommenden Jahr will Flatwise nach eigenen Angaben marktführend in Österreich werden. Mittelfristig ist auch eine internationale Expansion, etwa nach Deutschland, angedacht. Ein konkreter Zeitpunkt steht laut Reichl aber noch nicht fest.

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