23.06.2022

Puck.io: Florian Gschwandtner investiert in Wiener Proptech

Puck entwickelt digitale Lösungen für die Verwaltung und das Management von Immobilien – inklusive digitalem schwarzen Brett und Paketbox.
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Investor Florian Gschwandtner, puck-CEO Julia Wawrik, Thomas Kolbabek von viable und Daniel Jelitzka von JP Immobilien/puck © puck immobilien
Investor Florian Gschwandtner, puck-CEO Julia Wawrik, Thomas Kolbabek von viable und Daniel Jelitzka von JP Immobilien/puck © puck immobilien

Serial Entrepreneur und Angel Investor Florian Gschwandtner investiert in das Wiener Proptech puck.io. „Ich selbst lebe in einer Immobilie, in der die Services der puck immobilien app service GmbH zum Einsatz kommen und ich war begeistert davon, wie sich damit die Kommunikation mit der Hausverwaltung und den Nutzern optimieren lässt. Die Potenziale dieses Immobilien-Ökosystems sind riesig“, sagt Gschwandtner, der mit einem sechsstelligen Investment bei puck einsteigt. „Wir sind keine Digital-Experten in den Operations“, erklärt puck-Co-Founder Daniel Jelitzka die Investmentrunde. „Unser Handwerk ist die Immobilie, das unserer neuen Partner die Digitalisierung“. Gschwandtner wird sich konzeptionell in die Weiterentwicklung des Produktes und Unternehmens einbringen; operativer Partner wird die Digital-Umsetzungs-Agentur viable.

Die puck immobilien app services GmbH wurde 2017 von der JP Immobiliengruppe gegründet und war bis zu der aktuellen Investmentrunde zu mehr als 90 Prozent in den Händen von JP – ein kleiner Teil gehört seit der Gründung einer Gesellschaft von Martin Müller, der auch Haupteigentümer der J & P Immobilienmakler GmbH ist. Der Marktstart folgte 2018, damals noch unter der Geschäftsführung von Daniel Jelitzka (JP Immobilien) und Martin Müller – 2020 stieg Julia Wawrik in die Geschäftsführung auf, die sie seither mit Müller innehat.

Wie funktioniert puck immobilien?

Puck entwickelt digitale Lösungen für die Verwaltung und das Management von Immobilien. Herzstück ist eine App für die Kommunikation zwischen Hauseigentümern, Hausverwaltern und Mietern. Die App für Mieter wird ergänzt durch ein digitales schwarzes Brett mit aktuellen Infos zum Haus, aber auch zur näheren Umgebung, lokalen News, einer Tauschbörse und Öffi-Infos. Mittlerweile wurde das Angebot mit einer Paketbox, die über QR-Codes geöffnet werden kann, und einer remote bedienbaren Gegensprechanlage ausgebaut und auch Buchungssysteme für Räume oder E-Ladestationen sind möglich. Über die Lösungen von puck können Hausverwaltungen zudem beispielsweise Schadensmeldungen verwalten oder Asset Manager eine Leerstandsvermarktung angehen. Das Unternehmen arbeitet derzeit mit zwei Produkten, puck 360 bietet alle Hardware- und Software-Möglichkeiten, während puck smart als Einstiegsprodukt auf das digitale schwarze Brett beschränkt ist. In Zukunft will puck noch stärker mit IoT-Sensoren arbeiten und so zahlreiche Schadensmeldungen automatisieren.

Das puck Bord als digitales schwarzes Brett © puck immobilien
Das puck Bord als digitales schwarzes Brett © puck immobilien

„Durch die Pandemie kam es zu einem großen Digitalisierungsschub in Österreich und dieser hat auch die Immobilienbranche erfasst“, sagt Daniel Jelitzka. In Wien seien bereits zehn Prozent der Wohnungen angeschlossen; mehr als 75.000 Nutzer:innen hat die App. Der Vertrieb konzentriere sich derzeit noch auf Wien, erklärt Geschäftsführerin Wawrik – eine Skalierung sei aber einfach möglich und etwa Deutschland ein logischer und spannender nächster Schritt.

Zu den mittlerweile fast 30 Kund:innen zählen große Immobilienunternehmen und Hausverwaltungen wie IMV, Santner, ARWAG Immobilientreuhand und Otto Friedrich. Jelitzka gibt ein Beispiel für die Vorteile, die puck.io bietet: Früher hätte ein Hausverwalter nach einem Liftschaden 30 Anrufe von Mietern bekommen, mit denen er telefonieren muss, um danach ein Schild aufzuhängen und die Reparatur zu organisieren. Dank Digitalisierung kommen die Schadensmeldungen per App und Mieter können per Push-Nachricht automatisch über die Fortschritte des Reparaturprozesses informiert werden.

Die Runtastic-Gründer als Investoren

Florian Gschwandtner ist seit dem Exit seines Startups Runtastic an Adidas (2015, 220 Mio. Euro) als Business Angel tätig und trat auch in der TV-Show 2 Minuten 2 Millionen auf. Er investiert vor allem über die Beteiligungsgesellschaft 8eyes, die er gemeinsam mit seinen damaligen Co-Foundern Alfred Luger, Christian Kaar und Rene Giretzlehner gegründet hat. Zuletzt stieg die 8eyes etwa bei der Linzer Kinderschutz-App Ohana ein, die mit 15 Prozent die bisher größte Beteiligung der Runtastic-Gründer ist. Zu den bekanntesten Beteiligungen gehören auch TeamEcho, Credi2, hello again, Storyclash oder Freebiebox. An seinem eigenen neuen Startup, Leaders21, ist Gschwandtner mit rund 30 Prozent direkt beteiligt – auch hier sind seine ehemaligen Co-Founder mit kleineren Shares an Bord. Insgesamt ist Gschwandtner nach eigenen Angaben an rund 40 Startups beteiligt.

Disclaimer: Die Runtastic-Gründer sind über die 8eyes GmbH zu  2,6566 % an der Brutkasten Media GmbH beteiligt.

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Rozalia Urbanek, CEO PFR Ventures | (c) Dominik Perlaki / brutkasten
Rozalia Urbanek, CEO PFR Ventures | (c) Dominik Perlaki / brutkasten

Auf der diesjährigen invest.austria conference im Apothekertrakt im Wiener Schloss Schönbrunn (brutkasten berichtete) diskutierte Rozalia Urbanek, CEO von PFR Ventures (Tochter des staatlichen Polnischen Entwicklungsfonds), auf dem Panel über die strategische Aufsetzung von Dachfonds und stellte dort das polnische Modell „Innovate Poland“ vor. Während in Österreich der staatlich initiierte Dachfonds noch in Arbeit ist, ist sein polnisches Pendant, das die französische Tibi Initiative zum Vorbild hat, bereits aktiv.

Kürzlich erfolgte das zweite Closing: Ein Bankenkonsortium aus Erste Group, Bank Pekao und PKO Bank Polski beteiligt sich mit insgesamt 116 Millionen Euro (500 Millionen PLN). Damit fließt erstmals auch ausländisches Kapital in das Programm, dessen Gesamtvolumen letztlich im Milliarden-Euro-Bereich liegen soll. Im brutkasten-Interview erklärt Urbanek, wie der Fund of Funds strukturiert ist, weshalb man auf Luxemburg als Fonds-Standort setzt und warum Banken als Limited Partners (LPs) eine Schlüsselrolle spielen.


brutkasten: Was war die ursprüngliche Intention hinter Innovate Poland? Warum wurde der Dachfonds ins Leben gerufen?

Rozalia Urbanek: Lange Zeit waren wir als PFR Ventures der einzige Limited Partner (LP) in Polen und der gesamten CEE-Region. Es fehlte schlicht an privaten institutionellen Investoren, die alternative Anlageklassen in ihre Anlagestrategie integrieren. Gleichzeitig entwickeln sich polnische und regionale Fonds im Benchmark-Vergleich hervorragend – sie schlagen den europäischen Durchschnitt oder liegen gleichauf. Dennoch konnten sie nicht ausreichend internationales Kapital anziehen, weil sie in puncto Fondsgröße oft zu klein sind.

Um beide Herausforderungen zu lösen – also einerseits internationale institutionelle Investoren in die Region zu holen und andererseits den Mangel an heimischen institutionellen Geldgebern zu überwinden –, haben wir die Dachfonds-Initiative gestartet. Sie ist groß genug, um die Mindestticketgrößen internationaler LPs zu erfüllen, die in CEE investieren wollen, dafür aber keine eigenen Ressourcen für das Screening des Marktes und der besten Fonds aufwenden möchten.

Gleichzeitig eröffnet das Modell regionalen privaten Investoren einen einfachen, diversifizierten Einstieg. Sie müssen nicht vom ersten Tag an sehr große Summen bereitstellen, wie es für ein eigenständig diversifiziertes Portfolio nötig wäre. Stattdessen können sie mit kleineren Tickets starten, um die Anlageklasse kennenzulernen, Erfahrungen zu sammeln und das Risiko dabei so gering wie möglich zu halten. Der Dachfonds ist genau die Antwort auf diese beiden Herausforderungen.

Der Name „Innovate Poland“ legt nahe, dass ausschließlich in polnische Fonds investiert wird. In Österreich gibt es die Diskussion, dass ein Dachfonds nicht rein national anlegen kann, weil es an investierbaren Fonds fehlt. Gilt das auch für Polen?

Die Strategie von Innovate Poland besteht darin, erfolgreiche Unternehmen von der Startup-Phase über Growth und Expansion bis hin zum Börsengang zu finanzieren. Auch wenn der Name vermuten lässt, dass wir strikt auf Polen begrenzt sind, ist das keineswegs der Fall.

Wir fokussieren uns auf Fonds, die entweder regional aktiv sind und von polnischen Managern geführt werden, oder auf internationale Fonds, die bereits im Ökosystem verankert sind und Polen in ihre Anlagestrategie einbinden. Das schließt auch internationale Fonds mit ein, die teils von polnischen Managern geleitet werden und in denen Polen zu einem Schwerpunktmarkt werden soll.

Unsere Strategie ist also bewusst diversifiziert. Der strategische Hebel liegt darin, Fonds auszuwählen, deren Ausrichtung mit Polen übereinstimmt. Unsere Erwartung ist, dass der Betrag unseres Commitments letztlich in polnische Unternehmen investiert wird. Dennoch lassen wir den Zielfonds Flexibilität bei ihrer Anlagestrategie. Denn je breiter die Strategie auch geografisch diversifiziert ist, desto höher sind die Chancen auf attraktive Renditen für die LPs. Wir agieren sehr selektiv, denn unsere oberste Priorität ist die Rendite.

Dass wir auf Polen setzen, hängt auch damit zusammen, dass Polen seit 30 Jahren zu den am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften Europas zählt. Dieses Wachstum speist sich aus dem Mittelstand, aus Innovationen und aus der Expansion reiferer Unternehmen im privaten Markt. Es ist für uns eine strategische Renditeentscheidung, weil wir überzeugt sind, dass sich dieses Wachstum fortsetzt.

Innovate Poland wurde in Luxemburg aufgesetzt und nicht in Polen. Warum fiel diese Entscheidung?

Wir haben uns für den Marktstandard entschieden. Luxemburg ist in Europa die etablierteste und populärste Struktur für das Aufsetzen von Fonds. Da es unsere Priorität war, einen marktorientierten und rein kommerziell getriebenen Dachfonds zu schaffen, war Luxemburg die logische Wahl.

Zudem zielt der Fund of Funds auf internationales Kapital ab. Für internationale Investoren ist die Luxemburger Struktur vertraut. Es entsteht kein Risiko durch ein unbekanntes rechtliches oder regulatorisches Setup, an das sie nicht gewöhnt sind.

Ein bisschen so wie „Delaware Inc.“ in den USA, die als Vorbild zur geplanten EU Inc. genannt wird?

Ja, genau. Da wir auch Investoren ansprechen wollen, die Polen bislang noch nicht in ihrer Anlagestrategie berücksichtigt haben, wollten wir jedes Zögern und alle Risiken vermeiden, die nichts mit der eigentlichen Anlagestrategie zu tun haben. Eine für Investoren völlig neue oder ungewohnte Struktur hätte eine unnötige Hürde für eine Beteiligung dargestellt.

Ein entscheidender Faktor bei einem Dachfonds ist das Volumen, um eine breite Diversifikation abzubilden. Wie sieht das bei Innovate Poland aus?

Ein Fund of Funds braucht eine angemessene Größe, um sein Portfolio wirksam zu streuen. Wir haben daher großen Wert darauf gelegt, bereits für das First Closing ausreichend Kapital von Ankerinvestoren zu sichern.

Unsere Diversifikationsstrategie sieht vor, über Private Equity, Venture Capital und Private Debt hinweg in mindestens 20 Zielfonds zu investieren. Daraus soll ein Portfolio von über 200 Unternehmen entstehen. Hinzu kommt eine Streuung über verschiedene Vintages: Wir haben eine vierjährige Investitionsperiode auf Dachfondsebene, plus die Investitionsperioden der zugrundeliegenden Fonds. Auf Ebene der Portfoliounternehmen ergibt sich daraus ein Anlagehorizont von bis zu neun Jahren, was unterschiedliche Konjunkturzyklen glättet.

Das für das erste Closing gesicherte Kapital betrug 400 Millionen Euro direkt auf Ebene des Dachfonds. Das erlaubt uns, diese Strategie konsequent umzusetzen. Privates Kapital, das neu hinzustößt, kann sich darauf verlassen, Teil einer voll diversifizierten Strategie mit ausreichender Substanz zu sein.

Wie hoch ist das Gesamtziel, und wer waren die Ankerinvestoren beim ersten Closing?

Beim ersten Closing lagen wir bei 400 Millionen Euro plus 200 Millionen Euro an Co-Investments, also in Summe bei 600 Millionen Euro. Unser Gesamtziel liegt bei über einer Milliarde Euro.

Die 600 Millionen Euro stammen von drei Ankerinvestoren: dem Polnischen Entwicklungsfonds (PFR), der staatlichen Entwicklungsbank BGK und der PZU, Polens größter Versicherungsgruppe. Darauf aufbauend folgte nun das zweite Closing, bei dem der Bankensektor an Bord kam.

Dabei stieg unter anderem die Erste Group als LP bei Innovate Poland ein. Wie verlaufen die Verhandlungen mit Banken als Limited Partnern?

Von Beginn an war es unsere Ambition, Banken als LPs zu gewinnen. In unserem System liegen die Ersparnisse der Menschen primär im Bankensektor und nicht in Anlage- oder Versicherungsprodukten. Banken waren für die Konzeption des Innovate Poland Fund of Funds daher eine zentrale Partei.

Wir haben das Programm von Grund auf so strukturiert, dass es für Banken investierbar ist. Dazu haben wir die geplante Struktur vorab mit der polnischen Finanzaufsicht KNF abgestimmt, um sicherzustellen, dass Banken einen Ansatz mit vorteilhaften Risikogewichtungen anwenden können.

Vor diesem Hintergrund laden wir jede Bank zur Beteiligung ein. Die Erste Bank ist in Zentraleuropa ein Ausnahmefall, da sie bereits über Erfahrung mit Investitionen in Private Equity und Venture Capital verfügt und die Marktstandards kennt. Dementsprechend fanden diese Gespräche auf höchstem professionellem Niveau statt.

Zum Abschluss: Was ist das wichtigste Learning aus dem Aufbau dieses Dachfonds?

Man muss die Anforderungen aller beteiligten Parteien des Programms sehr präzise adressieren. Wenn ein Dachfonds privates Kapital anziehen soll, muss er markt- und renditeorientiert sein. Aus diesem Grund hat die Rendite bei uns absolute Priorität.

Das ist das wichtigste Ziel: Wenn wir Institutionen gewinnen wollen, die zum ersten Mal in dieser Assetklasse anlegen, müssen wir sicherstellen, dass die Anlagestrategie diese Rendite auch erwirtschaftet. Das Schlimmste wäre, Investoren an Bord zu holen und das Vehikel so aufzusetzen, dass sie am Ende mit dem Ergebnis unzufrieden sind. Daher lag unser Fokus darauf, den Fonds von Grund auf konsequent kommerziell auszurichten.

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