25.09.2025
GASTBEITRAG

„Noch viele Hausaufgaben nötig“: Rudolf Kinsky über den geplanten Dachfonds

Gastkommentar. Rudolf Kinsky ist Managing Director von Kinsky Capital Management und war zuvor viele Jahre als Präsident der AVCO tätig. In seinem Gastbeitrag setzt er sich mit dem Dachfonds auseinander, den die Bundesregierung aktuell plant.
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© Rudolf Kinsky

Positiv hervorzuheben ist, dass der langerwünschte Dachfonds im Rahmen eines sogenannten Standortfonds im Ministerrat vom 3.9.2025 als von der Regierung sanktioniertes Konzept endlich das Licht der Welt erblicken soll.

Dabei soll dieser Fund-of-Funds überwiegend mit privatem institutionellem Kapital ausgestattet werden. Damit könnten auf Zielfond-Ebene bis zu zwei Milliarden Euro an frischem Kapital zur Finanzierung von Innovation mobilisiert werden. Ebenso ist die geplante internationale Ausschreibung für ein Management-Team zu begrüßen: Ein nach Best-Practice-Methoden geführtes Team mit internationaler Erfahrung erhöht die Glaubwürdigkeit des Fonds und schafft Vertrauen bei Investoren.

Kritisch zu sehen sind jedoch mehrere Punkte in der Ausgestaltung und Umsetzung und der Mangel an jeglichem Detail bzw. Hinweise zur praktischen Durchsetzung des Projekts (daran sind schon viele Kapitalmarktinitiativen der Regierungen der letzten 10 Jahre gescheitert).

Einseitiger Fokus auf Frühphasen-Investments

Der Fonds konzentriert sich ausschließlich auf Startups und Scaleups. Damit werden Private Equity-Fonds, die Wachstumsfinanzierungen für KMUs oder Eigenkapitallösungen für Nachfolgesituationen bereitstellen, ausgeklammert – ein gravierender Nachteil für die Eigenkapitalstärkung des Mittelstands. Das ist vor allem wichtig, weil es mit ein paar wenigen Ausnahmen zurzeit in Österreich keine PE-Fonds gibt, und eine entsprechende Erweiterung wäre für Investoren attraktiver, denn der Fokus auf VC-Fonds ist gemäß Riskmanagementparametern viel zu riskant.

Staatliche Direktinvestments statt Garantie-Modell

Die Beteiligung der öffentlichen Hand über direkte Kapitalbeiträge öffnet die Tür für politische Einflussnahme. Zielführender wäre ein staatliches Garantie-Modell (First-Loss-Tranche), das risikoabsichernd wirkt, ohne das Budget direkt zu belasten.

Bürokratische Trägerschaft

Eine mögliche Umsetzung über die aws birgt das Risiko einer übermäßigen Bürokratisierung, die die Dynamik und Innovationskraft des Fonds schwächen könnte.

Damit der Dachfonds mit der im internationalen Kapitalmarkt erforderlichen Glaubwürdigkeit ausgestattet wird und in die Startlöcher für eine erfolgsversprechende Kapitalaufnahme kommen kann, müssen noch viel Hausaufgaben erledigt werden.

Rechtliche und steuerliche Defizite

Österreich hat kein flexibles Fondsrecht wie Luxemburg und eine steuerliche Behandlung, die Investoren benachteiligt, u.a.:

  • Fondsgewinne werden laufend statt am Ende der Laufzeit besteuert.
  • Carried Interest ist steuerlich unattraktiv geregelt.

Ohne Reformen bleibt der Standort im internationalen Fonds-Wettbewerb chancenlos.

Stringenter Umsetzungsplan

Für ein Projekt dieser Größenordnung ist ein klarer, detaillierter Fahrplan mit Meilensteinen zwingend notwendig – und dieser muss gemeinsam mit Kapitalmarktexperten entwickelt werden, andernfalls ist die Akzeptanz am Markt bedroht.

Rahmenbedingungen für institutionelle Investoren

Die Regierung hat angekündigt, dass die regulatorischen Vorgaben für österreichische Versicherungen und Pensionskassen angepasst werden sollen. Das ist zwar positiv, aber die Umsetzung muss klar und verbindlich erfolgen, damit institutionelle Investoren tatsächlich einsteigen können.

Zwei-Ebenen-Struktur erfordert klare Zielsetzungen

Das Projekt umfasst zwei Ebenen: Einen € 500 Mio. Fund-of-Funds, sowie die Zielfonds, die direkt in Unternehmen investieren und zusammen rund € 2 Mrd. an Kapital bereitstellen könnten.

Für beide Ebenen müssen klare Zielsetzungen, Investitionsrichtlinien und wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Fondsgebühren, Carried Interest, Kostenstrukturen) definiert werden.

Offene Fragen zur Investmentstrategie

Unklar erscheint auch, wo und wie die Zielfonds investieren dürfen (nur Österreich, EU-weit oder international?). Ebenso fehlt eine klare Definition, wer die Investoren sein können – nur inländische oder auch ausländische Institutionen? Ein Öffnung für internationale Investitionsziele wäre aus Gründen der notwendigen Diversifizierung und des Riskmanagements unerlässlich. Zudem würde ein breites Anlageziel Wien als Fondsstandort attraktiver machen und einen weiteren Beitrag zur Wertschöpfung in Österreich leisten.

Fehlende Pensionsmarktreform

Der Dachfonds kann nur erfolgreich sein, wenn er mit einer Reform der 2. und 3. Säule des Pensionssystems verbunden wird. Auch ein kapitalgedeckter Anteil in der staatlichen Pension wäre dringend nötig und würde das Budget massiv entlasten. Erst steuerlich gefördertes Ansparen – vor allem für jüngere Generationen – macht Pensionskassen zu potenten Investoren und bringt Österreich auf das Niveau anderer Länder wie Dänemark, Schweden oder die Schweiz.

Conclusio

Der Scale-up Fonds ist ein wichtiger Schritt, droht aber durch fehlende Breite im Investitionsfokus, staatliche Direktbeteiligungen/Einflussnahme und unklare Rahmenbedingungen sein Potenzial nicht auszuschöpfen. Nur mit einem klaren Umsetzungsplan, einem Garantiemodell, einer doppelten Durchdachtheit auf Fonds- und Zielfondsebene, einer Reform des Rechts- und Steuerrahmens sowie einer Pensionsmarktreform kann Österreich tatsächlich ein international konkurrenzfähiges Kapitalmarktinstrument etablieren.

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Das Flatwise-Gründertrio (v.l.) Marc Lindorfer, Edwin Schneider und Johannes Reichl © Flatwise

Wenn es nach Johannes Reichl, Edwin Schneider und Marc Lindorfer geht, ist Immobilienverwaltung bis heute vor allem eines: kleinteilig, zeitintensiv und von manuellen Abläufen geprägt. Genau hier wollen die drei Linzer mit ihrem Startup Flatwise ansetzen. Das Gründerteam entwickelt eine Software, die zentrale Aufgaben von Vermieter:innen, von Mietanpassungen über Betriebskostenabrechnungen bis zur Vorbereitung von Steuerunterlagen, mithilfe von KI-Agenten automatisieren soll. Bereits vor dem offiziellen Marktstart setzen laut Angaben des Startups Vermieter:innen mit insgesamt mehr als 3.000 Wohnungen auf die Plattform.

Von der Pilot- zur Marktphase

Das Team, das erst im August 2026 eine GmbH gegründet hat, hat sein Produkt in den vergangenen Monaten eng mit den ersten 100 Pilotnutzer:innen weiterentwickelt, mit Feedback, Interviews und echten Kund:innendaten, wie Mitgründer Johannes Reichl im Interview erklärt. Der Ansatz unterscheide sich damit von klassischen Proptech-Lösungen, die bestehende Prozesse lediglich digitalisieren: „Wir wollen Immobilienverwaltung nicht nur digitalisieren, sondern grundlegend neu denken. Immobilien sollen sich künftig weitgehend von selbst verwalten können. Vermieter:innen können durch die Software von Flatwise professionell vermieten, ohne dabei selbst Fachexpert:innen sein zu müssen“, so Reichl.

KI-Agenten im Einsatz

Konkret möchte Flatwise KI dort einsetzen, wo Verwaltungsprozesse sinnvoll automatisiert oder unterstützt werden können. Dazu zählen für das Team unter anderem die Vorbereitung und Berechnung von Mietanpassungen, die Unterstützung bei Betriebskostenabrechnungen sowie die strukturierte Aufbereitung von Finanz- und Steuerinformationen. Der KI-Agent verbindet dabei unterschiedliche Daten und Prozessschritte innerhalb der Software, bereitet relevante Informationen auf und unterstützt Vermieter:innen bei der weiteren Bearbeitung.

Der Weg zum Ökosystem

Im Schnitt verwaltet ein:e Flatwise-Nutzer:in laut Unternehmen aktuell rund zehn Wohnungen. Für Reichl zeigt sich dabei ein klares Bild der Branche: „Der Markt ist extrem fragmentiert, es gibt viele Anbieter, die eigentlich zusammenhängen müssten, aber kaum vernetzt sind.“

Dieses Nebeneinander will Flatwise auflösen und sich schrittweise zu einem Ökosystem entwickeln, das Vermieter:innen, Mieter:innen und Dienstleister:innen auf einer Plattform zusammenbringt. „Wir glauben daran, dass gute Vermieter:innen das Wohnen für alle besser machen. Flatwise soll es einfacher machen, gut zu vermieten“, heißt es dazu vom Gründungsteam.

Enterprise-Lösung in Arbeit

Flatwise richtet sich an Vermieter:innen mit Beständen zwischen einer und hundert Immobilien. Mittlerweile hätten sich aber auch Hausverwaltungen und Bestandshalter:innen mit deutlich größeren Portfolios gemeldet. Deshalb entwickelt Flatwise momentan ein Enterprise-Modell, das künftig gezielt auf die Anforderungen größerer Bestandshalter:innen und Hausverwaltungen eingehen soll, wie der Mitgründer im Interview erklärt.

Wachstum vorerst ohne Angels oder VCs

Trotz bestehender Investmentangebote will das Team bei der Finanzierung vorerst auf Förderungen und den eigenen Cashflow setzen. Rund 20 Angebote von Angels und Venture-Capital-Geber:innen sind laut Reichl bereits eingegangen. Aufgegriffen werden sollen sie frühestens, wenn erste Umsätze stehen. Für eine geplante Wachstumsphase ist jedoch in der ersten Jahreshälfte 2027 eine Finanzierungsrunde angedacht. Unterstützung erhält das Gründerteam zudem im Inkubatorprogramm von tech2b durch ein Advisory Board aus Immobilienexpert:innen und erfahrenen Unternehmer:innen.

Wissen als Türöffner

Um neue Kund:innen zu erreichen, setzt Flatwise zusätzlich auf einen eigenen Immobilienratgeber mit aktuell rund 160 Artikeln, der komplexe Themen rund um Immobilien und Wohnen laienverständlich aufbereitet. Bereits mehrere tausend Personen sollen die Inhalte monatlich lesen. Für Reichl ist das ein wichtiger Kanal, um Vertrauen aufzubauen und so langfristig neue Nutzer:innen für die Plattform zu gewinnen.

Im kommenden Jahr will Flatwise nach eigenen Angaben marktführend in Österreich werden. Mittelfristig ist auch eine internationale Expansion, etwa nach Deutschland, angedacht. Ein konkreter Zeitpunkt steht laut Reichl aber noch nicht fest.

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