27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Martina Egger, Director Country Management Österreich bei Redcare Pharmacy (Shop-Apotheke.at) |(c) brutkasten / Haris Dervisevic

Redcare Pharmacy ist Europas führende Online-Apotheke und tritt in Österreich unter Shop-Apotheke.at auf. Die Gruppe setzte 2025 rund 2,9 Mrd. Euro um, ein Plus von 24 Prozent, und zählt europaweit über 14,2 Millionen aktive Kund:innen. Laut Handelsverband war das Unternehmen zuletzt der drittgrößte Onlineshop des Landes, nach Amazon und Zalando. Ein zentrales Geschäftsfeld bleibt hierzulande aber verschlossen: Der Versand rezeptpflichtiger Medikamente, in acht EU-Ländern längst erlaubt, ist in Österreich verboten.

Für dieses Thema steht bei Redcare Martina Egger. Die gebürtige Deutsche wurde in der heimischen Startup-Szene als Mitgründerin von Pluz Care bekannt, einer Plattform, die rezeptfreie Medikamente gemeinsam mit lokalen Apotheken nach Hause lieferte. Nach dem Aus des Startups holte sie Redcare Pharmacy als Director Country Management Österreich, unter der Bedingung, unternehmerisch frei agieren zu können.

Im Gespräch mit brutkasten plädiert Egger offen für eine Liberalisierung des Rx-Versands und verweist auf eine von Redcare beauftragte EcoAustria-Studie, die ein volkswirtschaftliches Potenzial im dreistelligen Millionenbereich sieht. Sie erklärt, warum sie kein Apothekensterben fürchtet, wie das Unternehmen Beratung digital abbildet und welche Rolle KI-Agenten künftig spielen sollen.


brutkasten: Du hast Pluz Care mitgegründet, das später in Liquidation übernommen wurde. Was hat dich zu Redcare gebracht?

Ich bin dem Thema treu geblieben. Pluz Care wollte Medikamente binnen einer Stunde nach Hause bringen, in Österreich aber nur rezeptfreie. Als die Finanzierung scheiterte – zwei Due-Diligence-Runden durch, dann geplatzt – hat mich Shop-Apotheke als Country Managerin geholt. Meine Bedingung war, unternehmerisch frei handeln zu können. Heute kann ich viel mehr an der Sache arbeiten als zur Startup-Zeit, in der ich vor allem am Fundraisen war.

brutkasten: Wie entwickelt sich Redcare in Österreich?

Konkrete Österreich-Zahlen nennen wir als börsennotiertes Unternehmen nicht, wir berichten auf Group Level. Aber laut Handelsverband waren wir zuletzt der drittgrößte Onlineshop des Landes, nach Amazon und Zalando. Wir gewinnen weiter eine fünfstellige Zahl neuer Kund:innen pro Monat. Den größten Mehrwert sehen die ländlichen Regionen, dort wird die Online-Bestellung von Medikamenten am stärksten angenommen.

brutkasten: Der Versand rezeptpflichtiger Medikamente ist in Österreich verboten. Warum?

Pharmazeutisch gibt es keinen Grund, der gegen den Rx-Versand spricht. In Deutschland gibt es ihn seit 25 Jahren, in der Schweiz ist er erlaubt. In Skandinavien sind Online-Apotheken bereits lange etabliert. Shop-Apotheke ist eine echte Apotheke, die denselben Regularien unterliegt wie jede andere in Europa. Dass es das Verbot in Österreich gibt, ist eine Frage des politischen Willens. Ähnlich wie bei der Notariatskammer geht es um den Schutz bestehender Strukturen.

brutkasten: Führt der Onlineversand zum Apothekensterben?

In Österreich nicht, im Gegenteil, die Zahl der Apotheken steigt. Das deutsche Problem liegt an der schwierigen Nachfolge und an schließenden Arztpraxen. In Startup-Sprache: Der Arzt ist der Lead Generator für die Apotheke, fällt er weg, ist der Sales Funnel done. Die Dimension ist ohnehin überschaubar: In Deutschland liegt der Online-Anteil am Rx-Geschäft bei fast zwei Prozent, in Märkten mit langer Erfahrung wie Schweden bei etwa 20 Prozent.

Martina Egger im Gespräch mit brutkasten | (c) brutkasten / Haris Dervisevic

brutkasten: Wie versucht ihr, das zu ändern?

Wir sprechen uns seit rund einem Jahr offen für die Rx-Liberalisierung aus, auch im Austausch mit der Apothekerkammer. Eine von uns beauftragte EcoAustria-Studie hat das volkswirtschaftliche Potenzial einer Öffnung berechnet, etwa durch ersparte Wege, herausgekommen ist ein Betrag im dreistelligen Millionenbereich. Auf EU-Ebene erwarte ich viel, gleichzeitig liegt die Entscheidung bei den Mitgliedstaaten. Wichtig ist das hybride Modell: Niemand wird gezwungen, aber wer in Vorarlberg 30 Kilometer zur nächsten Apotheke hat, soll die Option bekommen.

brutkasten: Eine Online-Apotheke verschickt also nicht nur Pakete?

Nein, wir sind eine Apotheke und müssen beraten. Der durchschnittliche Rx-Kunde in Deutschland ist über 60, entsprechend hoch ist die Zahl unserer meist telefonischen Beratungsgespräche. Jede Bestellung durchläuft einen Wechselwirkungscheck, das Vier-Augen-Prinzip bilden wir digital ab. Erkennt das System eine Wechselwirkung, nehmen wir Kontakt auf, notfalls auch zum Arzt.

brutkasten: Wo setzt ihr auf KI?

KI nutzen wir, wo es geht, viel im Hintergrund, etwa im Pricing. Eine eigene AI-Unit beschäftigt sich mit Conversational Commerce. Wir tracken auch schon den Traffic über ChatGPT, der ist noch nicht relevant, steigt aber leicht.

brutkasten: Wo wollt ihr wachsen, und ist Amazon Pharmacy eine Gefahr?

Wachsen wollen wir in allen Bestandsmärkten, neue Markteintritte sind derzeit kein Thema, wir schauen uns aber immer potenzielle Märkte an. Der Fokus liegt klar auf dem Kerngeschäft. Amazon Pharmacy sehe ich nicht als unmittelbare Bedrohung, der US-Markt funktioniert so anders, dass sich die Modelle kaum vergleichen lassen.

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AI Summaries

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
  • Zwei Experten erklären daher, was man beachten sollte.

AI Kontextualisierung

Welche gesellschaftspolitischen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

Leider hat die AI für diese Frage in diesem Artikel keine Antwort …

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
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Welche wirtschaftlichen Auswirkungen hat der Inhalt dieses Artikels?

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
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Welche Relevanz hat der Inhalt dieses Artikels für mich als Innovationsmanager:in?

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