27.04.2020

Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

Viele Startups und KMU möchten in Zeiten des Coronavirus weniger Miete zahlen, um ihre Liquidität zu schonen. Zwei Experten erklären, was es dabei zu beachten gibt.
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Miete reduzieren wegen Corona
(c) Adobe Stock / terovesalainen

In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen. Dies verunsichert viele Mieter sowie  vor allem Startups und KMU stark.

Wen trifft das Corona-Risiko, Vermieter oder Mieter?

Ausschlaggebend für die Mietzinsminderung in Verbindung mit der Covid-19-Pandemie sind die Bestimmungen der §§ 1104, 1105 ABGB. Nach der Bestimmung des § 1104 ABGB muss kein Mietzins entrichtet werden, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – hierfür zählt das Gesetz beispielhaft das Feuer, den Krieg oder die Seuche auf – nicht gebraucht werden kann.

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Dem Begriff der außerordentlichen Zufälle kann man generell mit einem elementaren Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemanden Ersatz erwartet werden kann. Die uns derzeit beschäftigende Covid-19- Pandemie stellt zweifelsohne einen solchen außerordentlichen Zufall dar, ist damit Tatbestandsmerkmal und berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Braucht es eine behördliche Anordnung zur Reduktion der Miete?

Nein, es bedarf unseres Erachtens keiner behördlichen Anordnung. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen zur 3. Teilnovelle des ABGB kann entnommen werden, dass ein Minderungsanspruch nur dann gebührt, wenn neben der Seuche auch noch eine behördliche Anordnung vorliegt.

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Die bestandrechtlichen Normen stellen rein auf den Gebrauch der Bestandsache (den bedungenen Gebrauch derselben) ab, sodass unseres Erachtens eine Seuche daher sowohl mit oder ohne behördliche Anordnung zu einer gänzlichen oder teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Bestandobjektes führt.

Wie sieht es bei einer teilweisen Nutzungsmöglichkeit und Homeoffice aus?

Sofern das Bestandobjekt noch teilweise genutzt werden kann, wie im Fall einer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit (sei es stunden- oder tageweise), kommt § 1105 ABGB zum Tragen. Damit hat der Bestandnehmer nur in eingeschränkter Weise ein Mietzinsminderungsrecht. Auch das Argument, dass man durch Homeoffice grundsätzlich seine Tätigkeit weiterhin ausüben kann, geht unseres Erachtens ins Leere, da ein Bestandsvertrag über ein Geschäftslokal gerade den Zweck hat, die Ausübung seiner Profession im Bestandsobjekt zu erfüllen.

Wie errechnet sich die Minderung der Miete?

Die Ermittlung der Minderung hat grundsätzlich nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen. Das heißt, die Minderung des Mietzinses ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Sofern dies – was nicht selten der Fall sein könnte – mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, obliegt die Ermittlung der Minderung des Mietzinses gemäß § 273 ZPO im Ermessen des Richters.

Fällt ein Coworking-Space auch unter das Bestandrecht?

Nach herrschender Ansicht fällt die Kurzzeitvermietung von Arbeitsplätzen (coworking Spaces, shared offices) unter die Bestimmungen des Bestandvertrages (§§ 1090 ff ABGB). Es besteht daher auch dort ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Covid-19-Pandemie.


Über die Autoren

RA Dr. Christian Prader ist seit 1997 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und berät Mandanten in den Bereichen Immobilien-, Bauträger- sowie im Versicherungsrecht. Christian Prader tritt seit Jahren als Autor zahlreicher Fachpublikationen zum Wohn-, Immobilien-, und Zivilrecht auf. https://www.wohnrecht.at/#team

RAA Dr. Lukas Gottardis ist Rechtsanwaltsanwärter in Innsbruck, ist zudem wissenschaftlicher Leiter des Universitätskurses „IT-Recht und Digitalisierung“ an der Universität Innsbruck sowie Autor zahlreicher Fachbeiträge zum Zivil-, Wohn- und Immobilienrecht. https://www.wohnrecht.at/#team

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Nadina Ruedl | © Die Pflanzerei

Der Preis wurde von Frau in der Wirtschaft (FiW) und der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) ins Leben gerufen und in diesem Jahr erstmals verliehen. Ziel des Awards ist es, die Leistungen österreichischer Unternehmerinnen zu würdigen, ihre Bedeutung für die Wirtschaft hervorzuheben und Frauen in Führungspositionen sichtbarer zu machen.

„Mit dem Woman in Business Award zeichnen wir heuer erstmals herausragende Unternehmerinnen aus und zeigen, was Frauen in der Wirtschaft bewegen. Sichtbarkeit schafft Vorbilder und fördert ein vielfältigeres Wirtschaftsumfeld, von dem wir alle profitieren können“, betonte WKÖ-Präsident Harald Mahrer bei der Übergabe der Trophäen.

Die Pflanzerei bietet vegane österreichische Küche

Nadina Ruedl, Gründerin des Wiener Food-Startups Die Pflanzerei, wurde mit dem Titel „Gründerin des Jahres“ ausgezeichnet. Ihr Startup vereint heimische Landwirtschaft und traditionelles Handwerk in pflanzlichen Fleischalternativen. Dabei zeigt Die Pflanzerei, dass vegane Ernährung und typisch österreichische Küche nicht unbedingt im Widerspruch stehen müssen.

Im Oktober 2021 startete das Startup mit seinem ersten Produkt, dem veganen Leberkäse “Gustl”. Nach einer einjährigen Pilotphase war der vegane Gustl in den Feinkosttheken von über 130 Billa-Filialen zu kaufen – brutkasten berichtete. Ende Mai letzten Jahres erweiterte Die Pflanzerei ihr Sortiment um zwölf weitere Produkte, darunter vegane Alternativen von Käsekrainer, Fleischknödel und Kaiserschmarrn.

Die Preisträgerinnen des Woman in Business Award 2024

  • Gründerin des Jahres: Nadina Ruedl, Die Pflanzerei – Veganer Lebensmittelhandel GmbH
  • Ein-Personen-Unternehmerin des Jahres: Maren Wölfl, FEMALE WAKE-UP CALL e.U
  • Innovatorin des Jahres: Birgit Mitter, Ensemo GmbH
  • Social Entrepreneurin des Jahres: Madeleine Alizadeh, dariadéh GmbH
  • Unternehmerin mit besonderer Leistung: Renate Ozlberger, Fleischhauerei Ozlberger GmbH
  • Unternehmerin mit Lebenswerk: Gesine Tostmann, Tostmann Trachten GmbH und CoKG

Weibliche Gründungen steigen an

Der Woman in Business Award will sichtbar machen, wie bedeutend der Beitrag von Unternehmerinnen zur heimischen Wirtschaft ist. Im Jahr 2023 wurden 39,3 Prozent der österreichischen Einzelunternehmen von Frauen geführt, was einem Anstieg von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Zudem war 2023 ein Rekordjahr für weibliche Gründungen: Noch nie zuvor wurden so viele Einzelunternehmen von Frauen ins Leben gerufen. Der Anteil der Gründerinnen stieg auf 44,5 Prozent, ein Zuwachs von 5,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

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Miete wegen Corona reduzieren: Diese Punkte müssen beachtet werden

  • In vielen Medien und teilweise auch Fachzeitungen wurde in den letzten Wochen gezielt Thesen gestreut, die einem Mieter in Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zugestehen.
  • Dies verunsichert viele Mieter sowie vor allem Startups und KMU stark.
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