01.10.2024
THEMENPARTNERSCHAFT

Christoph Andexlinger über Shopping-Center: „Ich glaube an die Kraft des Analogen“

Was braucht es, um erfolgreiche Shopping-Center zu betreiben? Und wie bleiben diese auch für junge Unternehmer:innen attraktiv? SES-CEO Christoph Andexlinger verrät es im brutkasten-Talk.
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Christoph Andexlinger, CEO von SES Spar European Shopping Centers (c) Florian Stürzenbaum
Christoph Andexlinger, CEO von SES Spar European Shopping Centers (c) Florian Stürzenbaum

*Diese Themenpartnerschaft erschien zuerst in der neuen Ausgabe unseres Printmagazins. Eine Downloadmöglichkeit findet sich am Ende des Artikels.


Woran denkt man bei einem Shopping-Center? Shops aus unterschiedlichsten Branchen, Gastronomie, vielleicht auch ein Kino. Aber meist ist wenig über die Infrastruktur dahinter und die Betreiber bekannt. So ging es auch Christoph Andexlinger, als er vor 25 Jahren Marketingleiter im Salzburger EUROPARK wurde. Heute ist er CEO der SES Spar European Shopping Centers.

Investor, Entwickler, Betreiber

Insgesamt betreibt das zum Spar-Konzern gehörige Unternehmen 31 Shopping-Center in sechs europäischen Ländern. Statt mit Lebensmitteln beschäftigt sich die SES mit Immobilien: „Wir sind Investor, Entwickler, Betreiber, und mit unseren eigenen Konzernbetrieben auch Pächter. Wenn das Ding rennt, freut es uns an vier Stellen. Wenn es anders wäre, würde es uns an vier Stellen weh tun.“ In ihren Verträgen werde die Pacht der Shopbetreiber nach dem Umsatz des Unternehmens berechnet, basierend auf einem Mindestbetrag. Je nach Konzept und Branche werde das abgestimmt. Dadurch sei man umsatzbeteiligt und habe ein starkes Interesse an langfristigen, erfolgreichen Partnerschaften. Lokale Händler:innen und Startups nehmen auch das Feedback des Center-Betreibers als Sparring-Partner gerne an. 

Statt Erfolgszahlen zu nennen, spricht Andexlinger über den „wahren Erfolgsfaktor“ der SES: die hundertprozentige Kund:innenfokussierung. ”Wir schaffen pulsierende Lebensräume mit höchster Kundenrelevanz,” sagt er. Heißt: Mit den Centern sollen Räume geschaffen werden, die Kund:innen gerne aufsuchen. Dafür sei es besonders wichtig, in jedem Haus ein lokales Team zu haben, das aus den jeweiligen Regionen kommt und lokal verankert ist. „Wir wollen kein Fremdkörper sein, sondern ein Teil der jeweiligen Stadt.“ Man verstehe sich als „moderner Marktplatz“, der neben den Shops auch Raum für Kunst-Ausstellungen, Sport-Events oder Flashmobs bietet.

Handel, aber nicht nur

Der Schwerpunkt sei aber immer noch der Handel. Andexlingers Einschätzung zufolge bleibe das auch die nächsten fünf bis zehn Jahre noch so – auch wenn die Gastronomie immer wichtiger wird. Eine große Veränderung spüre man auch im Gesundheitssektor. Einige Ärzt:innen sind bereits in den Shopping-Centern eingemietet, durch eine neue Kooperation verstärkt die SES diesen Trend. Die gemeinnützige Vinzenz-Gruppe wurde als Partner gewonnen, sie wird ihr Know-how im Gesundheitsbereich für die Schaffung von Gesundheitszentren in den Centern einsetzen.

So macht in der Kultur- und Musikstadt Salzburg auch ein Kulturschwerpunkt Sinn. 2005 habe man dort mit dem OVAL einen der modernst ausgestatteten Konzerträume Europas geschaffen. Ursprünglich als Bühne für Schultheater oder Vereine gedacht, wurde die Idee schnell professionalisiert. Mit Massimiliano Fuksas wurde ein Weltstar-Architekt engagiert und die besten Akustiker setzten sich an das Projekt. Seit 19 Jahren ist Margret Stronegger die Intendantin. Der Saal werde mittlerweile sogar für Veranstaltungen der Internationalen Mozartwoche genutzt.

Auf die Kleinen kommt es an

Wie viel Innovationskraft steckt nun in einem Shopping-Center? „Handel ist Wandel“, sagt Andexlinger. Alle sechs bis acht Jahre müsse sich ein Laden verändern, das Sortiment wechsle mittlerweile nahezu täglich. Ein Shopping-Center ist für ihn die „ideale Plattform für Innovationen, die die breite Masse ansprechen“. Dort, wo jeden Tag zehntausende Menschen zusammenkommen, erhalte man schneller Feedback als irgendwo sonst. Hier lassen sich Dinge ausprobieren, auch wenn manches vielleicht schneller scheitert als anderswo. Aber genau dieses Nah dran sein ist für Andexlinger das Spannende. Das müsse man wohl auch aushalten und mögen, sagt er.

Oft heiße es, Shopping-Center würden überall das gleiche anbieten. Natürlich gebe es die Brands, die man in den meisten Häusern finde, sagt Andexlinger. Diese „Magnetbetriebe“ brauche es, damit kreiere man den Traffic. Die Positionierung eines Centers hänge aber stark von den kleineren Shops ab, die es mitunter nur in dieser Stadt gebe. Andexlinger nennt als Beispiel den EUROPARK in Salzburg: Von Beginn an wurden 40 der 80 Shops von lokalen Händler:innen betrieben. Gründer:innen und Innovator:innen sind für Andexlinger „der Sprit für den Motor“ des Shopping-Centers. Ohne ihren Input gehe es nicht, dann werde man langweilig für die Kund:innen.

Aus diesem Grund habe man während der Covid-19-Pandemie auch die Plattform yip.at gestartet. Hier können sich innovative Händler:innen, Gastronom:innen oder Handwerker:innen kostenlos anmelden. Potentielle Kund:innen können dort Angebote finden, die es in ihrer unmittelbaren Umgebung gibt. Das führe zur Vernetzung der Händler:innen untereinander, sagt Andexlinger. Aber auch als SES Gruppe lerne man so neue Konzepte kennen und komme mit ihnen in Kontakt.

Kuratiertes Angebot

Wo geht die Reise für Shopping-Center hin? Andexlinger ist überzeugt, dass es in den nächsten Jahren eine Marktbereinigung geben wird. Dadurch würden die erfolgreichen Center noch stärker werden. „Shopping-Center werden sich öffnen müssen“, sagt Andexlinger. Kulturangebote, Gesundheitsparks, das sei die Zukunft. Und: ein kuratiertes Angebot. Damit unterscheide man sich vom Online-Handel. Eine gute Vorauswahl, für die man stehe und auf die man sich verlassen könne, führe zum Erfolg.

Andexlinger betont: „Wir sind ein durch und durch analoger Ort.“ In einem Shopping-Center würden Menschen aufeinander treffen, Waren können angeschaut und probiert werden. Man nutze aber alle Formen der Digitalisierung, die auch einen Mehrwert für die Kund:innen bringe und sie unterstütze. Andexlinger wünscht sich mehr Mut fürs Analoge: „Wir erleben die größten Konzerte aller Zeiten, Museen haben Besucherzahlen wie nie zuvor. Ich glaube an die Kraft des Analogen, weil es etwas Besonderes ist.“

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Kentaro Imai leitet die Global Marketing Division von Kokuyo | (c) Kokuyo

Wenn über die Zukunft der Arbeit gesprochen wird, geht es meist um Technologie. Bei KOKUYO geht es zuerst um den Menschen. Das japanische Unternehmen wurde im Oktober 1905 in Osaka gegründet, damals als kleiner Betrieb, der Umschläge für Rechnungsbücher herstellte. Daraus wurde über 120 Jahre hinweg ein Konzern, der Schreibwaren, Büromöbel, Raumgestaltung und Beratung verbindet. Im Alltag bekannt ist KOKUYO vor allem durch die Campus-Notizbücher, die seit 1975 zum Standard in japanischen Schulen und Büros gehören.

Prägender für die Arbeitswelt-Debatte ist allerdings ein anderer Strang der Firmengeschichte: KOKUYO nutzt die eigenen Büros seit Jahrzehnten als Labor. Bereits 1969 machte das Unternehmen sein damals neues Headquarter öffentlich zugänglich und startete damit die Live-Office-Initiative. 2021 folgte The Campus im Tokioter Stadtteil Shinagawa, wo Teile des Bürogebäudes für die Nachbarschaft geöffnet wurden, samt Park, Shop und Coffee Stand. Im Mai 2026 eröffnete KOKUYO in Osaka ein neues globales Headquarter, ebenfalls als offener Experimentierraum angelegt.

Dazu kommt die Forschungsseite: Das hauseigene Workstyle Research Lab stützt sich auf eine jährliche globale Befragung von rund 5.000 Personen sowie auf Arbeitsplatzforschung in 30 Ländern und an mehr als 1.000 Standorten.

Wie KOKUYO dieses Denken auf europäische Märkte überträgt, verantwortet Kentaro Imai. Als General Manager der Global Marketing Division im Global Workplace Business ist er erster Ansprechpartner für Hersteller und Händler in Europa und Nordamerika. Was Life-Based Working bedeutet, warum es Brückenbauer zwischen den Innovationsökosystemen braucht und was sich Österreich und Japan gegenseitig abschauen können, erzählt Imai hier im Interview.


brutkasten: Herr Imai, was bedeutet es bei KOKUYO, an der Zukunft zu arbeiten?

Für uns bedeutet es nicht, eine einzige, endgültige Zukunft vorherzusagen. Es bedeutet, mögliche Zukünfte so greifbar zu machen, dass Menschen sie über ihre eigene Neugier erfahren können.x

Bei unseren Produkten heißt das, über den Gegenstand hinauszudenken. Ein Sessel ist nicht nur ein Sessel, er kann Bewegung, Konzentration, Interaktion und Wohlbefinden beeinflussen. Bei unseren Räumen heißt es, Umgebungen zu gestalten, die sich mitverändern, wenn sich Tätigkeiten und Erwartungen der Menschen verändern. In unseren Teams heißt es: Menschen genau beobachten, empathisch zuhören, Ideen prototypisch bauen und aus dem lernen, was tatsächlich passiert.

Unsere Büros, Forschungseinrichtungen und Räume wie The Campus funktionieren deshalb als lebende Labore. Wir testen neue Verhältnisse zwischen Arbeit, Leben, Lernen, Gemeinschaft und Technologie in realen Situationen, statt sie nur theoretisch zu diskutieren. Unser Anspruch ist es, ein Morgen zu zeigen, auf das man nicht warten will. Das verlangt Neugier, Experimentierfreude und den Mut, Zukunft sichtbar zu machen, bevor jede Antwort feststeht.

Bild: Bürosessel ingCloud, ausgezeichnet mit dem Red Dot: Best of the Best 2026 | © KOKUYO

Wie prägen „Be Unique“ und Life-Based Working das Zukunftsverständnis von KOKUYO?

„Be Unique“ beginnt mit der Überzeugung, dass Individualität eine Wertquelle ist und nichts, was Organisationen wegstandardisieren sollten.

Menschen haben unterschiedliche Körper, Persönlichkeiten, Verantwortlichkeiten, kulturelle Hintergründe, Arbeitsrhythmen und Denkweisen. Life-Based Working bedeutet, bei diesen Realitäten des menschlichen Lebens anzusetzen, statt bei den traditionellen Annahmen des Büros.

Statt den einen idealen Arbeitsplatz zu entwerfen oder die eine richtige Art zu arbeiten vorzuschreiben, schaffen wir Ökosysteme der Wahlmöglichkeiten. Menschen brauchen Orte für konzentriertes Arbeiten, für Zusammenarbeit, für Gespräche, für Lernen, für Erholung, für Bewegung und für soziale Verbindung. Und sie brauchen die Autonomie, jene Umgebung zu wählen, die zu ihrem jeweiligen Vorhaben passt.

Gleichzeitig darf Individualität nicht Isolation bedeuten. KOKUYOs langfristige Vision ist eine selbstbestimmte, kooperative Gesellschaft: eine, in der Menschen ihre Einzigartigkeit ausdrücken können, andere respektieren und gemeinsam neuen Wert schaffen. Die Zukunft der Arbeit sollte den Menschen also mehr Handlungsspielraum geben und zugleich ihre Beziehungen zu Kolleginnen und Kollegen, zu Communities und zur Gesellschaft stärken.

Wie wichtig sind Brückenbauer zwischen Kulturen und Innovationsökosystemen?

Sie sind unverzichtbar, weil Ideen sich nicht einfach von einem Land in ein anderes kopieren lassen. Sie müssen übersetzt werden, nicht nur sprachlich, sondern kulturell und organisatorisch, hinein in den Kontext der jeweiligen Community.

Ein Konzept, das in Japan funktioniert, muss für Österreich oder einen anderen europäischen Markt womöglich neu gerahmt werden. Erwartungen an Hierarchie, Entscheidungsfindung, Privatsphäre, Zusammenarbeit, Risiko und individuelle Autonomie können sich unterscheiden. Brückenbauer helfen beiden Seiten zu verstehen, welche menschlichen Bedürfnisse universell sind und welche Annahmen lokal geprägt.

Büro als soziale Infrastruktur: In The Campus treffen KOKUYO-Mitarbeitende auf Gäste, Anrainerinnen und Anrainer. Für Imai entsteht Innovation genau in solchen Begegnungen. | © KOKUYO

Sie verbinden außerdem Organisationen, die einander sonst nie begegnen würden: etablierte Unternehmen, Startups, KMU, Forschende, Designerinnen und Designer, Verwaltungen, Bildungseinrichtungen und lokale Communities. Organisationen wie We Are Unicorns, CIC und Venture Café liefern dafür die Beziehungen und die gemeinsame Sprache.

KOKUYO hat ein wachsendes internationales Netzwerk. Unser Ziel sollte aber nie sein, eine japanische Lösung zu exportieren oder eins zu eins zu übersetzen. Die eigentliche Chance liegt darin, japanisches Wissen mit lokaler europäischer Erfahrung zu verbinden und gemeinsam etwas zu entwickeln, das keine der beiden Seiten allein hervorgebracht hätte.

Warum sind physische Begegnungsorte für Innovation wichtig?

Digitale Technologie erlaubt Kommunikation über enorme Distanzen. Aber Kommunikation allein erzeugt nicht automatisch Vertrauen, Zugehörigkeit oder Zusammenarbeit.

Innovation beginnt oft mit Beobachtung, informellen Gesprächen, unerwarteten Begegnungen und Co-Creation. Menschen bemerken etwas, tauschen Perspektiven aus, fordern einander heraus und entwickeln nach und nach das Zutrauen, gemeinsam zu experimentieren. Physische Orte schaffen die Bedingungen dafür.

The Campus ist deshalb mehr als ein Showroom oder ein Büro. Es ist ein Experimentierfeld für die Zukunft von Arbeit, Leben und Lernen. Indem Teile des Arbeitsplatzes für die Nachbarschaft geöffnet werden, begegnen einander Mitarbeitende, Gäste, Kreative und Anrainerinnen und Anrainer auf andere Weise.

Wir verstehen solche Räume als soziale Infrastruktur. Ihr Zweck ist nicht, Menschen unterzubringen, sondern Neugier, Beteiligung und neue Beziehungen zu ermöglichen. Der innovativste Raum ist nicht zwangsläufig der technisch fortschrittlichste. Es ist jener, in dem Menschen, die einander sonst nie treffen würden, beginnen, gemeinsam etwas zu denken und zu bauen.

The Campus in Tokio-Shinagawa: KOKUYO hat einen Teil des eigenen Firmengeländes in einen offenen Park mit Shop und Coffee Stand verwandelt, der allen zugänglich ist. | © KOKUYO

Wie wichtig sind internationale Zusammenarbeit und das Lernen von anderen Perspektiven?

Internationale Zusammenarbeit ist keine Zusatzaktivität am Rand von Innovation. Sie wird zu einer ihrer zentralen Voraussetzungen.

Die Zukunft der Arbeit wird in Tokio, Wien, Mumbai, Shanghai oder Sydney nicht dieselbe sein. Demografie, Wohnen, Mobilität, Technologie, Führungspraktiken und gesellschaftliche Erwartungen prägen, wie Menschen Arbeit und Leben erfahren.

Seit 2021 öffnet KOKUYO Teile seiner Tokioter Zentrale für die Nachbarschaft. Die Live-Office-Idee, eigene Büros als Versuchsfläche zu nutzen, verfolgt das Unternehmen seit 1969. | © KOKUYO

Unser Workstyle Research Lab stützt sich auf eine jährliche globale Befragung von rund 5.000 Personen und auf Arbeitsplatzforschung in 30 Ländern und an mehr als 1.000 Standorten. Das hilft uns, Muster zu erkennen. Es erinnert uns aber auch daran, dass es weder den einen globalen Mitarbeiter noch die eine universelle Arbeitsplatzlösung gibt.

Internationale Kooperation erlaubt uns, die eigenen Annahmen infrage zu stellen. Manchmal hilft eine andere Kultur dabei, etwas wieder zu sehen, das man selbst längst nicht mehr wahrnimmt, weil es normal geworden ist. Unsere Aufgabe ist deshalb nicht, die eine globale Best Practice zu bestimmen und überall zu wiederholen. Sie besteht darin, einen globalen Lernprozess zu schaffen: Evidenz teilen, Ideen lokal testen und Lösungen gemeinsam mit jenen anpassen, die sie am Ende nutzen.

Was können österreichische und japanische Organisationen voneinander lernen?

Wir sollten aufpassen, keines der beiden Länder auf ein Klischee zu reduzieren. Dennoch gibt es einander ergänzende Stärken, aus denen sich wertvolle Lernprozesse ergeben können.


Mehr über We Are Unicorns

We Are Unicorns wurde von Marie-Therese Barth und Florian Moosbeckhofer in Wien gegründet. Die beiden arbeiteten zuvor knapp sieben Jahre lang gemeinsam in der Wirtschaftskammer Österreich im Digitalisierungsbereich, unter anderem an der Innovation Map. Ihr Unternehmen versteht sich als „Innovationsabteilung as a Service“ für kleine und mittlere Unternehmen, die für aufwendige Strategieprozesse meist weder Zeit noch eigene Ressourcen haben.

Kern des Angebots ist der Future Radar, ein kostenfreies digitales Werkzeug, das Betrieben 55 konkrete Chancen für den eigenen unternehmerischen Erfolg aufzeigt. Ein eigens entwickelter KI-Assistent ordnet die Themen ein und leitet daraus nächste Schritte für das jeweilige Unternehmen ab. Mehr dazu im brutkasten-Talk: „Lust auf Zukunft machen“: Wie We Are Unicorns KMU unterstützen will

Tipp der Redaktion:

Wer sich selbst ein Bild von KOKUYO Zugang zur Arbeitswelt machen will, hat dazu im Herbst Gelegenheit: Der japanische Konzern stellt auf der Orgatec aus, der internationalen Leitmesse für Arbeits- und Objekteinrichtung, die von 27. bis 30. Oktober 2026 in Köln stattfindet. Die Messe steht heuer erstmals unter einem Leitthema, „From rooms to relationships“, und rückt damit die Beziehungen zwischen Menschen im Arbeitsumfeld in den Mittelpunkt.

Disclaimer: Dabei handelt es sich um eine Themenpartnerschaft, die Teil des brutkasten-Magazins „Aufbrechen“ ist – in Kooperation mit WeAreUnicorns.

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