01.10.2024
THEMENPARTNERSCHAFT

Christoph Andexlinger über Shopping-Center: „Ich glaube an die Kraft des Analogen“

Was braucht es, um erfolgreiche Shopping-Center zu betreiben? Und wie bleiben diese auch für junge Unternehmer:innen attraktiv? SES-CEO Christoph Andexlinger verrät es im brutkasten-Talk.
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Christoph Andexlinger, CEO von SES Spar European Shopping Centers (c) Florian Stürzenbaum
Christoph Andexlinger, CEO von SES Spar European Shopping Centers (c) Florian Stürzenbaum

*Diese Themenpartnerschaft erschien zuerst in der neuen Ausgabe unseres Printmagazins. Eine Downloadmöglichkeit findet sich am Ende des Artikels.


Woran denkt man bei einem Shopping-Center? Shops aus unterschiedlichsten Branchen, Gastronomie, vielleicht auch ein Kino. Aber meist ist wenig über die Infrastruktur dahinter und die Betreiber bekannt. So ging es auch Christoph Andexlinger, als er vor 25 Jahren Marketingleiter im Salzburger EUROPARK wurde. Heute ist er CEO der SES Spar European Shopping Centers.

Investor, Entwickler, Betreiber

Insgesamt betreibt das zum Spar-Konzern gehörige Unternehmen 31 Shopping-Center in sechs europäischen Ländern. Statt mit Lebensmitteln beschäftigt sich die SES mit Immobilien: „Wir sind Investor, Entwickler, Betreiber, und mit unseren eigenen Konzernbetrieben auch Pächter. Wenn das Ding rennt, freut es uns an vier Stellen. Wenn es anders wäre, würde es uns an vier Stellen weh tun.“ In ihren Verträgen werde die Pacht der Shopbetreiber nach dem Umsatz des Unternehmens berechnet, basierend auf einem Mindestbetrag. Je nach Konzept und Branche werde das abgestimmt. Dadurch sei man umsatzbeteiligt und habe ein starkes Interesse an langfristigen, erfolgreichen Partnerschaften. Lokale Händler:innen und Startups nehmen auch das Feedback des Center-Betreibers als Sparring-Partner gerne an. 

Statt Erfolgszahlen zu nennen, spricht Andexlinger über den „wahren Erfolgsfaktor“ der SES: die hundertprozentige Kund:innenfokussierung. ”Wir schaffen pulsierende Lebensräume mit höchster Kundenrelevanz,” sagt er. Heißt: Mit den Centern sollen Räume geschaffen werden, die Kund:innen gerne aufsuchen. Dafür sei es besonders wichtig, in jedem Haus ein lokales Team zu haben, das aus den jeweiligen Regionen kommt und lokal verankert ist. „Wir wollen kein Fremdkörper sein, sondern ein Teil der jeweiligen Stadt.“ Man verstehe sich als „moderner Marktplatz“, der neben den Shops auch Raum für Kunst-Ausstellungen, Sport-Events oder Flashmobs bietet.

Handel, aber nicht nur

Der Schwerpunkt sei aber immer noch der Handel. Andexlingers Einschätzung zufolge bleibe das auch die nächsten fünf bis zehn Jahre noch so – auch wenn die Gastronomie immer wichtiger wird. Eine große Veränderung spüre man auch im Gesundheitssektor. Einige Ärzt:innen sind bereits in den Shopping-Centern eingemietet, durch eine neue Kooperation verstärkt die SES diesen Trend. Die gemeinnützige Vinzenz-Gruppe wurde als Partner gewonnen, sie wird ihr Know-how im Gesundheitsbereich für die Schaffung von Gesundheitszentren in den Centern einsetzen.

So macht in der Kultur- und Musikstadt Salzburg auch ein Kulturschwerpunkt Sinn. 2005 habe man dort mit dem OVAL einen der modernst ausgestatteten Konzerträume Europas geschaffen. Ursprünglich als Bühne für Schultheater oder Vereine gedacht, wurde die Idee schnell professionalisiert. Mit Massimiliano Fuksas wurde ein Weltstar-Architekt engagiert und die besten Akustiker setzten sich an das Projekt. Seit 19 Jahren ist Margret Stronegger die Intendantin. Der Saal werde mittlerweile sogar für Veranstaltungen der Internationalen Mozartwoche genutzt.

Auf die Kleinen kommt es an

Wie viel Innovationskraft steckt nun in einem Shopping-Center? „Handel ist Wandel“, sagt Andexlinger. Alle sechs bis acht Jahre müsse sich ein Laden verändern, das Sortiment wechsle mittlerweile nahezu täglich. Ein Shopping-Center ist für ihn die „ideale Plattform für Innovationen, die die breite Masse ansprechen“. Dort, wo jeden Tag zehntausende Menschen zusammenkommen, erhalte man schneller Feedback als irgendwo sonst. Hier lassen sich Dinge ausprobieren, auch wenn manches vielleicht schneller scheitert als anderswo. Aber genau dieses Nah dran sein ist für Andexlinger das Spannende. Das müsse man wohl auch aushalten und mögen, sagt er.

Oft heiße es, Shopping-Center würden überall das gleiche anbieten. Natürlich gebe es die Brands, die man in den meisten Häusern finde, sagt Andexlinger. Diese „Magnetbetriebe“ brauche es, damit kreiere man den Traffic. Die Positionierung eines Centers hänge aber stark von den kleineren Shops ab, die es mitunter nur in dieser Stadt gebe. Andexlinger nennt als Beispiel den EUROPARK in Salzburg: Von Beginn an wurden 40 der 80 Shops von lokalen Händler:innen betrieben. Gründer:innen und Innovator:innen sind für Andexlinger „der Sprit für den Motor“ des Shopping-Centers. Ohne ihren Input gehe es nicht, dann werde man langweilig für die Kund:innen.

Aus diesem Grund habe man während der Covid-19-Pandemie auch die Plattform yip.at gestartet. Hier können sich innovative Händler:innen, Gastronom:innen oder Handwerker:innen kostenlos anmelden. Potentielle Kund:innen können dort Angebote finden, die es in ihrer unmittelbaren Umgebung gibt. Das führe zur Vernetzung der Händler:innen untereinander, sagt Andexlinger. Aber auch als SES Gruppe lerne man so neue Konzepte kennen und komme mit ihnen in Kontakt.

Kuratiertes Angebot

Wo geht die Reise für Shopping-Center hin? Andexlinger ist überzeugt, dass es in den nächsten Jahren eine Marktbereinigung geben wird. Dadurch würden die erfolgreichen Center noch stärker werden. „Shopping-Center werden sich öffnen müssen“, sagt Andexlinger. Kulturangebote, Gesundheitsparks, das sei die Zukunft. Und: ein kuratiertes Angebot. Damit unterscheide man sich vom Online-Handel. Eine gute Vorauswahl, für die man stehe und auf die man sich verlassen könne, führe zum Erfolg.

Andexlinger betont: „Wir sind ein durch und durch analoger Ort.“ In einem Shopping-Center würden Menschen aufeinander treffen, Waren können angeschaut und probiert werden. Man nutze aber alle Formen der Digitalisierung, die auch einen Mehrwert für die Kund:innen bringe und sie unterstütze. Andexlinger wünscht sich mehr Mut fürs Analoge: „Wir erleben die größten Konzerte aller Zeiten, Museen haben Besucherzahlen wie nie zuvor. Ich glaube an die Kraft des Analogen, weil es etwas Besonderes ist.“

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KI-Risiko, KI Risiko, Risiko, Summt, Wasner,
(v.l.) Carina Zehetmaier, Raoul Maier, Alexander Brix, Clemens Wasner | © AustrianStartups

Eine Künstliche Intelligenz würde vielleicht schreiben: „Als Carina das Wort ergriff, wurde der Saal plötzlich still. Ein Windhauch durchbrach das betretene Schweigen und das, was Carina sagen sollte, würde den gesamten Abend prägen und alles verändern. Damit hatte niemand gerechnet und Schockwellen gingen durchs ganze Land.“

KI: Wie stehts denn mit dem Vertrauen?

Derart extrem war es nicht, als Carina Zehetmaier, Co-Founderin und CEO von paiper.one, Raoul Maier, Founding Partner bei Eudemian Ventures und Alexander Brix, CCO bei fonio im Rahmen des AustrianStartups Summit zusammentrafen, um mit Moderator Clemens Wasner (Founder und CEO EnliteAI) die Risiken von KI zu diskutieren. Doch die Aussage der Vorsitzenden der Arbeitsgruppe Künstliche Intelligenz bei Austrian Standards hinterließ Eindruck. Und zeigte am Ende vielleicht genau das, worum es beim KI-Risiko wirklich geht: um den Vertrauens- und Skalierungsgedanken. Doch dazu später.

KI kann halluzinieren, KI kann sich, vor dem menschlichen Gehör versteckt, mit anderer KI austauschen. KI kann Server hacken, Daten lesen und Datenschutz ignorieren. Sie umgeht Grenzen, um Aufgaben zu erledigen und bleibt dabei intransparent. Vor allem aber kann sie automatisieren, Effizienz steigern und dort beschleunigen, wo es gewünscht wird. All das mit Gefahren verbunden, wenn man sich dieser nicht bewusst ist.

Risiko für Investor:innen verändert

Die Risiken Künstlicher Intelligenz werden hierzulande und weltweit auf mehreren Ebenen diskutiert. Etwa aus Fondsperspektive, wie Maier erklärte: Laut dem Experten habe KI das Risikoprofil für Investor:innen grundlegend verändert. Für das einzelne Unternehmen sei das Risiko gestiegen, für das gesamte Portfolio dagegen gleich hoch geblieben oder sogar niedriger geworden. Der Grund liege im sogenannten Power Law: In der Startup-Finanzierung entscheiden meist wenige Volltreffer über den Erfolg eines Portfolios, und weil KI die Entwicklung günstiger und schneller macht, könnte es künftig mehr solcher Treffer geben, so seine Prognose.

Zudem sinke Maier zufolge das Produkt- und Technologierisiko, das Teamrisiko bleibe in etwa gleich. Höher seien dagegen das Wettbewerbsrisiko, da Konkurrenten sehr schnell auftauchen könnten, das Umsetzungsrisiko, weil Startups bei schwacher Exekution rasch überholt würden, und auch das regulatorische Risiko.

Hinzu komme das Bewertungsrisiko, besonders in den USA. Bei den hohen Bewertungen werde es zum Problem, wenn der erwartete Exit-Wert ausbleibt: „Wir als Investoren müssen darauf vorbereitet sein, diese Risiken zu verstehen und sie auf sinnvolle Weise zu mindern“, sagte Maier. „Ich denke, es wird große Unterschiede geben, weil, wenn man sieht, dass ein Konkurrent sehr schnell auftaucht und sehr schnell an Fahrt gewinnt, wird es weniger darum gehen, zu versuchen ‚Zombies‘ zu pflegen, sondern sich wirklich auf seine Gewinner zu konzentrieren und auch die Diversifizierung des Portfolios tief bei den Gewinnern auszuspielen.“

Er sieht beim VC-Portfolio einen künftigen Trend hin zu einer „Gewinner-nimmt-das-Meiste“-Mentalität: „Was wir gesehen haben, ist, dass derzeit die Top 1 Prozent der Startups in den USA etwa 50 Prozent des Exit-Wertes einfangen. Das kann man mit der Ära von 2010 bis 2020 vergleichen, wo sie etwa 30 bis 35 Prozent des Exit-Wertes einfingen, davor — in der Ära von 2000 bis 2010 — waren es weniger als 20 Prozent. Wir haben also eine viel höhere Konzentration der Gewinner. Es geht nun viel mehr darum, diese Gewinner zu finden“, sagte Maier.

„Vertrauen, Fairness und Compliance von Anfang an“

Zehetmaier rückte danach die Risiken beim Bauen von KI-Produkten selbst in den Fokus. Wer ein Produkt in einer Hochrisiko-Sphäre entwickle, solle sich früh fragen, ob und wie man es in der Gesellschaft haben wolle, und es resilient, cybersicher und sicher aufsetzen. Austrian Standards arbeite derzeit an den risikobezogenen Standards zum EU AI Act, die klären sollen, womit Unternehmen konform sein müssen und welche Schritte nötig sind. Langfristig könne das für Gründerinnen und Gründer ein Vorteil sein, auch wenn die frühe Auseinandersetzung Zeit koste. „Wenn wir nicht Vertrauen, Fairness und Compliance von Anfang an einbauen, ist es hinterher viel schwerer“, sagte sie.

Zentral sei die Frage nach „Human in the Loop“, „Human in Command“ und „Human in Control“. Lösungen, wie Menschen tatsächlich im Entscheidungsprozess eingebunden bleiben, sind für Zehetmaier noch weitgehend offen: „Es kann nicht sein, dass man einfach einen Menschen hinsetzt und sagt: ‚Hak die Kästchen 1.000-mal am Tag ab‘. So bindet man keine menschliche Aufsicht ein.“

Die Frage nach dem: „Worum geht es eigentlich?“

Aus europäischer Perspektive frage sie sich manchmal, wofür das alles geschehe, so Zehetmaier. Gehe es am Ende darum, Beschäftigte loszuwerden, das Unternehmen hochzuskalieren und an ein weiteres US-Unternehmen zu verkaufen?

„Wir sollten die Idee des nachhaltigen Skalierens wirklich überdenken“, riet sie. Die erste Frage, die sich ein Startup stellen müsse, sei: „Was will ich bauen und wo will ich in der Zukunft sein? Was ist die Zukunft, in der meine Kinder leben werden, und wie sieht sie aus?” Das Ziel sei letztlich „nicht, es einfach hochzuskalieren und einfach an irgendwen zu verkaufen“, sondern eine bewusstere Reise zu gestalten. „Ich denke wirklich, dass es Chancen gibt, die Zukunft aktiv zu verändern und dazu beizutragen, das anzugleichen, was wir wollen“, sagte sie. „Um sicherzustellen, dass die Technologie für uns so frei von Voreingenommenheit und für so viele Menschen wie möglich funktioniert.“

Daran knüpfte Maier zustimmend an und griff Zehetmaiers Überlegungen zur Frage auf, welche Zukunft Technologieunternehmen eigentlich gestalten wollen. Die Frage unserer Zeit sei jedoch nicht nur, wie diese Zukunft aussehen solle, sondern auch, wer sie definiere und wer tatsächlich in der Lage sei, sie umzusetzen.

Denn selbst wenn es eine gesellschaftliche Einigung darüber gäbe, welche Richtung eingeschlagen werden sollte, sei keineswegs klar, wer die Macht habe, diese Vorstellungen durchzusetzen. Theoretisch seien es vor allem große Regierungen, die die Entwicklung der Technologie regulieren könnten. Doch gerade im Bereich der Künstlichen Intelligenz zeige sich, wie begrenzt dieser Handlungsspielraum sei.

„Europa nicht mehr auf Agenda“

Maier berichtete von einem Gespräch mit David Sacks (Mitglied des Podcasts All-In), der unter Donald Trump als KI-Beauftragter tätig war. Sacks habe ihm erklärt, dass die USA Künstliche Intelligenz nicht regulieren könnten, weil sie andernfalls Gefahr liefen, das Rennen gegen China zu verlieren.

„Das ist die Aussage des obersten US-Beraters für KI. Was uns das zeigt, ist, dass wir uns derzeit in einem chaotischen Zustand befinden, in dem wir im Wesentlichen ein Rennen zwischen zwei Supermächten haben“, sagte Maier. „Europa steht gar nicht mehr auf der Agenda. Es tut mir leid, euch das so beibringen zu müssen. Aber das ist der beängstigende Teil. Ich habe nicht die perfekte Antwort, aber ich stimme Zehetmaiers grundlegenden Fragen völlig zu.“

Aufsetzen ist nicht genug

Auch ohne Schockwellen führte die Diskussion der drei Expert:innen weiters zur Frage, wie sich KI-Startups in einem Markt behaupten können, in dem neue Wettbewerber schnell entstehen. Für Maier liegt die Antwort in der Verteidigungsfähigkeit des Geschäftsmodells. Ein bloßer „Wrapper“, also eine Anwendung, die lediglich auf ein bestehendes Sprachmodell aufsetzt, reiche kaum aus. Attraktiv seien Unternehmen, die sich durch proprietäre Daten, Branchen-Wissen, Kundenzugang oder komplexe Workflows abheben. Alexander Brix von fonio ergänzte, dass Startups ihren Wettbewerbsvorteil auch erst mit der Zeit entwickeln könnten – etwa durch eine starke Marke, Vertrauen und effiziente Vertriebsstrukturen. Gerade im B2B-Bereich sei Vertrauen entscheidend.

Carina Zehetmaier bestätigte diese Einschätzung aus der Perspektive eines Unternehmens, das sich auf KI-Compliance spezialisiert hat. Für paiper.one sei die Komplexität der Regulierung einerseits ein Hindernis, andererseits aber auch eine Chance, sich durch Fachwissen und Vertrauen zu differenzieren. Da sich gesetzliche Anforderungen von Land zu Land unterscheiden und laufend verändern können, lasse sich das Produkt nicht ohne Weiteres über verschiedene Märkte hinweg skalieren.

Wettbewerbsvorteil

„Was wir bisher beobachtet haben, ist, dass unser Wettbewerbsvorteil Vertrauen ist“, präzisierte Zehetmaier. Große Konzerne vertrauten dem Team aufgrund seiner Expertise und sähen paiper.one als Ansprechpartner, der sie bei der Einführung und Umsetzung neuer Anforderungen begleiten könne. Zugleich warnte sie davor, dass Europa seine Innovationskraft nicht allein aus der Regulierung schöpfen dürfe. Die Komplexität könne zwar einen Wettbewerbsvorteil schaffen, erschwere aber auch schnelles Wachstum.

Für sie liege eine zentrale Herausforderung jedoch nicht allein in der Technologie oder der Einhaltung von Vorschriften, sondern darin, KI tatsächlich in Unternehmen zu verankern.

Viele Unternehmen würden ihren Beschäftigten zwar entsprechende Lizenzen zur Verfügung stellen, doch diese würden nicht immer genutzt. Deshalb wolle sich paiper.one verstärkt darauf konzentrieren, Organisationen und ihre Mitarbeiter bei der Einführung von KI mitzunehmen und den Wandel aktiv zu begleiten. Denn, so Zehetmaier: „Wenn wir die beste Technologie haben, aber niemand sie nutzt, werden wir am Ende nicht glücklich sein.“

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