02.11.2021

Brickwise: Wie die Blockchain-Plattform für Immobilien-Investments funktioniert

Das österreichische Immobilien-Investment-Startup Brickwise hat im September seine Pre-Launch-Phase gestartet und zuletzt auch eine sechsstellige Förderung der Wiener Wirtschaftsagentur erhalten. Der brutkasten hat CEO und Mitgründer Michael Murg dazu befragt.
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Brickwise
(c) Brickwise - Die Brickwise Co-Founder Marco Neumayer, Klaus Pateter, Michael Murg und Valentin Perkonigg.

Das Grazer Startup Brickwise will den Handel digitalisierter Immobilienanteile mit nur wenigen Klicks ermöglichen. Dazu werden Immobilien in kleine digitale Anteile zerteilt und in ein blockchain-basiertes Register übertragen. Im Februar kommunizierte das Unternehmen, wie berichtet, bereits ein sechsstelliges Investment. Nun folgte eine ebenfalls sechsstellige Föderung der der Wiener Wirtschaftsagentur. Außerdem hat Brickwise mit 30. September seine Pre-Launch-Phase gestartet. Im November soll die Plattform in den Vollbetrieb wechseln. Grund genug für den brutkasten, bei Brickwise-CEO Michael Murg nachzufragen, was bisher alles passiert ist, wie die Plattform genau funktioniert und was bei Brickwise noch geplant ist.

brutkasten: Ende September ist die Pre-Launch-Phase auf der Plattform gestartet. Die ersten Investments in tokenisierte Immobilien sind laut Aussendung dabei schon getätigt worden. Was ist euer erstes Resümee?

Michael Murg: Wir haben bereits mehrere hundert registrierte und auch legitimierte Investor:innen auf unserer Plattform. Letzteres ist vor allem deshalb von großer Bedeutung, weil wir als Finanzdienstleister alle User anhand von Ausweisdokumenten identifizieren müssen, bevor Investments getätigt werden können. Der enorme Zulauf und auch das positive Feedback freuen uns natürlich sehr. Insbesondere die zahlreichen Interaktionen und der enge Austausch mit unseren User:innen begeistert uns.

Wir versuchen gerade von den ersten User:innen besonders viel zu lernen, um unsere App und das Dienstleistungsangebot zu optimieren. Interessant ist für uns die Beobachtung, dass viele Investor:innen automatisch davon ausgehen, dass sie zuerst Geld auf ihren Account überweisen müssen. Bei Brickwise gibt es aber auch die Möglichkeit via Kreditkarte (und bald auch Apple Pay und Google Pay) und damit unmittelbar nach der Registrierung zu investieren.

Wie viele Immobilien aus welchen Städten sind aktuell auf der Plattform schon vorhanden und wie viele sollen es beim Start im November werden?

Wir befinden uns aktuell noch in der Pre-Launch Phase, in der wir uns bewusst Zeit nehmen um unsere App, die Experience und auch die Auswahl der Immobilien auf der Plattform, auf Basis des Userfeedbacks zu optimieren. Während dieser Phase gibt es jeweils Wohnungen in Graz und Wien auf der Plattform.

Für den Start später im November haben wir eine gut gefüllte Pipeline an Immobilien mit einem Gesamtwert im zweistelligen Millionenbereich, die wir Schritt für Schritt auf die Plattform stellen werden. Diese Immobilien werden zu Beginn vor allem in den großen Städten im Osten Österreichs sein.

Ganz grundlegend gefragt: Was sind die wichtigste Unterschiede zwischen Brickwise und anderen Plattformen, die Investments in Immobilien ermöglichen, wie z.B. Rendity?

Der größte Unterschied ist, dass Investor:innen bei Brickwise Immobilieneigentümern wirtschaftlich gleichgestellt sind. Konkret heißt das, alle Investor:innen erhalten ihren Anteil an den laufenden Mieteinnahmen und profitieren auch zu 100 Prozent von der Wertentwicklung der Immobilie, eben wie ein:e Immobilieneigentümer:in.

Obendrauf haben die Investor:innen auch Mitbestimmungsrechte, z.B. bei Themen zu Hausverwaltung, Instandhaltung oder Vermietung. Eine begrenzte Laufzeit gibt es ebenfalls nicht. Wenn man nicht mehr in die Immobilie investiert sein möchte, kann man den Anteil einfach wieder verkaufen…genau so wie wenn man direkt eine Immobilie gekauft hätte. Nur einfacher, mit viel geringeren Transaktionskosten und schneller.

Bei den klassischen Crowdfunding Plattformen geben die Investor:innen lediglich einen Kredit, genau genommen ein Nachrangdarlehen, das verzinst wird. Investiert wird also nicht nur in eine Immobilie, sondern in ein Immobilienprojekt mit entsprechenden Projektrisiken, operationellen Risiken und auch Marktrisiken, wie dem Zinsrisiko. Außerdem gibt es bei Brickwise ausschließlich Immobilien die tatsächlich existieren, das heißt bereits gebaut, sind.

Bei Brickwise werden Immobilien in kleine digitale Anteile zerteilt und in ein blockchain-basiertes Register übertragen, das wie ein digitales Grundbuch funktioniert. Wie wichtig ist es für Brickwise, dies blockchain-basiert umzusetzen? Verwendet Brickwise eine eigene private Blockchain oder setzt man auf eine Public Blockchain auf?

Wir setzen auf eine eigene permissioned Blockchain, d.h. sie ist öffentlich, aber nur Investor:innen, also Brickwise User und alle Immobilien können eine Node betreiben. Erst durch die Blockchain wird die Tokenisierung der Immobilien bzw. der Immobilienanteile möglich – sie ist also ein zentrales und entscheidendes Element. Da die Blockchain bei Brickwise die Funktion eines digitalen Grundbuchs hat und Transaktionen sicher, schnell, energieeffizient und vor allem unabhängig von etwaigen anderen Markteinflüssen stattfinden sollen, war es für uns eine logische Entscheidung nicht auf eine andere Blockchain aus der Kryptowährungswelt aufzusetzen.

Brickwise nützt die Blockchain als Technologie im Hintergrund, als User bekommt man davon eigentlich nichts mit – außer man möchte das. Die Schnittstellen sind offen und wir stellen auch Dokumentationen für Dritte zur Verfügung, aber sie soll nur der Tokenisierung von Immobilien dienen. Mit Kryptowährungen haben wir nichts am Hut und es ist bei Brickwise auch nicht möglich mit Kryptowährungen zu bezahlen, außer Kryptowährungen werden irgendwann ein offizielles Zahlungsmittel, aber davon ist im Moment wohl nicht auszugehen.

Wenn ich bei Brickwise in eine Immobilie investiere, was genau erhalte ich dann im juristischen Sinn – einen Token?

Ja, genau. Rechtlich betrachtet handelt ist sich um ein auf einer Blockchain tokenisiertes Wertpapier. Für dieses Wertpapier wird eine eigene international gültige Wertpapieridentifikationsnummer (ISIN) durch die Österreichische Kontrollbank vergeben. Diese ISIN ist auch gleichzeitig die einzigartige Bezeichnung des tokenisierten Wertpapiers auf der Blockchain und somit sind alle Immobilien mit der Blockchain verknüpft. So kann jeder Wechsel und der Besitz von Anteilen zu jeder Zeit auf dem Brickprotocol (die Blockchain) nachgewiesen werden – und das absolut fälschungssicher.

Das Wertpapier verbrieft die Substanz der Immobilie, das Recht auf den Nettoüberschuss aus den laufenden Mieteinnahmen, hat unendliche Laufzeit, beteiligt die Investor:innen zu 100 Prozent am Überschuß eines etwaigen Liquidationserlöses und kann durch die Emittent:in nicht ordentlich gekündigt werden. Dadurch ergibt sich die wirtschaftliche Gleichstellung zu Immobilieneigentümer:innen für die Investor:innen, diese müssen sich aber nicht um die Verwaltung der Immobilie kümmern.

Ein besonderes Highlight: Die digitalen Immobilienanteile werden auch in das Grundbuch eingetragen. Das gab es so noch nie… aber darüber werden wir in Kürze mehr berichten.

Brickwise hat kürzlich eine sechsstellige Förderung im Rahmen des Förderprogramms Innovation der Wiener Wirtschaftsagentur erhalten, mit der nun ein Launchpad entwickelt werden soll, über das Verkäufer:innen Immobilien direkt auf der Brickwise Plattform platzieren können. Wie platzieren Verkäufer:innen derzeit Immobilien auf der Plattform und wie wird sich dieser Prozess mit dem Launchpad verändern?

Aktuell können sich Interessent:innen die eine Immobilie auf der Brickwise Plattform platzieren, also tokenisieren, wollen bei uns melden. Das sind in der Regel Immobilienunternehmen, -entwickler oder -makler oder Bauträger:innen. Wir haben einen strengen Kriterienkatalog der definiert, welche Immobilien auf der Plattform gelistet werden dürfen und wie diese Beschaffen sein müssen. Entspricht eine Immobilie diesen Kriterien folgt eine Due-Dilligence-Prüfung, bei der unter anderem ein gerichtlich beeideter Sachverständiger den Zustand der Immobilie überprüft und ein Gutachten anfertigt, das wir allen Investor:innen in der Brickwise-App zur Verfügung stellen.

Durch das neue Launchpad können alle Immobilienverkäufer:innen, also sowohl gewerbliche also auch private ihre Immobilien direkt selbst tokenisieren und das Ganze wird so einfach sein, wie ein Inserat auf einer der großen Anzeigenplattformen, wie willhaben oder Immoscout24 zu schalten.

Für das Launchpad ist eine KI-basierte Datenerfassung inklusive Virtual Reality Capturing vorgesehen – was ist da genau darunter zu verstehen, wie funktioniert das genau?

Beim Verkauf von Immobilien sind zwei Dinge besonderes relevant: der Preis und eine ansprechende Vermarktung. Genau darum geht es hier: mittels KI erhalten potenzielle Immobilienverkäufer:innen oder jene die ihre Immobilie tokenisieren wollen, eine Bewertung ihrer Immobilien. Das Virtual Reality Capturing ermöglicht es auf einfache Art und Weise, konkret mit dem eigenen Smartphone, ein 3D-Modell der Immobilie zu kreieren, über das dann die Investor:innen die Immobilie über die Brickwise-App virtuell besichtigen können.

Was sind neben dem offiziellen Launch im November eure Pläne für die nächsten Monate – oder auch langfristiger gesehen?

Unsere Vision ist, Immobilieninvestments für jede:n einfach zugänglich zu machen, denn wir sind davon überzeugt, die Welt wäre eine bessere, wenn jede:r einen Teil davon hätte. Daher werden wir nach dem erfolgreichen Marktstart bereits im ersten Halbjahr 2022 nach Deutschland expandieren um unseren Plan, der größte Immobilien Marktplatz Europas zu werden, zu verwirklichen. In den nächsten Jahren planen wir mit einem Handelsvolumen von über einer Milliarde Euro und werden damit eines der nächsten österreichischen Unicorns 😉

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Dieser Text ist zuerst im brutkasten-Printmagazin von August 2026 „Aufbrechen“ erschienen. Eine Download-Möglichkeit des gesamten Magazins findet sich am Ende dieses Artikels.


Um vom Flughafen in Tallinn in die Innenstadt zu kommen, bietet sich eine Fahrt mit dem Fahrdienst Bolt an. Die Autos, E-Scooter und Leih­räder des estnischen Unicorns prägen hier das Straßenbild. 2013 gegründet macht das Unternehmen mittlerweile mehr als zwei Milliarden Euro Umsatz. Die Erfolgsgeschichte von Bolt ist in Estland kein Einzelfall: Bei 1,3 Millionen Einwohner hat der baltische Staat bereits zehn Unicorns hervorgebracht – eine der höchsten Konzentrationen pro Kopf weltweit. Das Auto wird per App bestellt, keine zwei Minuten später ist es da. Der Fahrer scherzt über die durchaus kühlen 16 Grad Mitte Juli: „Estonian summer!“, sagt er schmunzelnd, mit russischem Akzent. Ungewöhnlich ist das in Estland nicht, war man hier vor knapp 40 Jahren doch noch Teil der Sowjetunion.

„Das Land hatte es natürlich nicht einfach. Als es 1991 unabhängig wurde, standen die Esten erst mal vor dem Nichts. Aber sie hatten auch die Chance, von null anzufangen – und haben dann aufs richtige Pferd gesetzt: die Digitalisierung“, sagt Tim Schnöckelborg, ein Deutscher, der seit eineinhalb Jahren in Estland lebt und hier bereits mehrere Unternehmen gegründet hat.

Der digitale Staat

An diesem sonnigen Tag tummeln sich auf dem Rathausplatz in der Mitte Tallinns viele Menschen. Schnöckelborg ist einer von ihnen. Vom digitalen Staat hat er vor allem bei der Gründung seiner Unternehmen profitiert. Bei einem Kaffee erklärt er, was den Kern des Systems ausmacht:

„Der große Vorteil kommt dadurch zustande, dass hier die gesamte Administration des Landes digitalisiert ist. Du kannst also mit der elektronischen Unterschrift alles nutzen, was ein Staat an Dienstleistungen bietet.“

© Hannah Fasching – Tim Schnöckelborg.

Wer sich einen Überblick verschaffen will, kann das e-Estonia Briefing Centre aufsuchen, ein eigenes Besucherzentrum, das über den digitalen Staat informiert. Ein Besuch zeigt: Die digitale Gesellschaft basiert zunächst auf Wissen. Durch landesweite Schulungsprogramme und Initiativen für Senior wurde die gesamte Bevölkerung mitgenommen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Transparenz: „Die Behörden können auf sehr viel zugreifen, theoretisch auch auf mein Bankkonto. Wichtig ist aber: Niemand kann deine Daten geheim abrufen. Ich kann online einsehen, wer wann mit welcher Begründung welche Daten von mir von einer Behörde in die andere transferiert hat. Das schafft Vertrauen“, beschreibt Schnöckelborg seine Erfahrung.

Unternehmensgründung aus der Ferne

Schnöckelborg hat in Estland schon mehrere Unternehmen gegründet, er ist ein sogenannter „e-Resident“. Das estnische e-Residency-Programm ermöglicht ausländischen Staatsangehörigen einen sicheren Zugang zu den elektronischen Behördendiensten Estlands. So lässt sich aus fast allen Ländern der Welt in rund 15 Minuten ein estnisches Unternehmen gründen.

„Anfangs dachten wir, es wäre vor allem für Menschen außerhalb der EU attraktiv, da ein estnisches Unternehmen ihnen den EU-Binnenmarkt öffnen würde. Nach etwa der Hälfte der Zeit stellten wir fest, dass es aufgrund der geringen Bürokratie auch für EU-Bürger sehr attraktiv ist“, erzählt Liina Vahtras, Managing Director von e-Residency. Seit dem Start des Programms 2014 haben mehr als 133.000 Personen aus 185 Ländern den e-Residency-Status erhalten und zusammen etwa 39.000 Firmen gegründet. So auch Tim Schnöckelborg:

„Ich habe mein erstes Unternehmen als e-Resident an einem Freitagabend gestartet, und am Samstagmorgen war die Firma da“, blickt er nach wie vor verblüfft zurück.

Was Gründer zusätzlich nach Estland zieht, ist das Steuersystem. „Wir besteuern Unternehmen nicht, solange sie das Geld im Unternehmen belassen. Es gibt also keine Körperschaftsteuer auf einbehaltene Gewinne. Steuern fallen erst an, wenn man Geld aus dem Unternehmen entnimmt, und davon profitieren auch wir: Im vergangenen Jahr zahlten e-Residency-Unternehmen Steuern in Höhe von über 125 Millionen Euro in Estland“, so Vahtras. Im „International Tax Competitiveness Index“ der US-Denkfabrik Tax Foundation, der die OECD-Länder vergleicht, liegt Estland seit zwölf Jahren auf Platz eins.

Europa, der zersplitterte Markt

In den Gesprächen, die von Euphorie über das estnische System geprägt sind, schleicht sich immer wieder Frustration ein. Denn so gut das System hier funktioniert: Im europaweiten Markt stoßen die Gründer dennoch auf Blockaden. Hedi Mardisoo, Board Member der Estonian Founders Society, kennt die Probleme.

Mardisoo ist Gründerin des Insurtechs Cachet, das sie von Estland aus in elf Länder skalierte. Heute setzt sie sich in der Society für die nächste Generation von Gründer:innen ein und versucht, Blockaden europaweit abzubauen. „Wenn ich mit meinem Unternehmen in Europa expandieren will, begegne ich 27 verschiedenen Arten der Unternehmensregistrierung, 27 verschiedenen Notar- und Gerichtssystemen. Wenn du als kleines Startup ein globales Unternehmen aufbauen willst, bist du oft besser dran, woanders hinzugehen, meist in die USA. Das tun viele Startups – und das ist nicht gut für Europa“, so Mardisoo.

© Mardisoo – Hedi Mardisoo, Board Member der Estonian Founders Society.

Auf die Frage, warum die EU für Unternehmensgründungen so unattraktiv sei, antwortet Mardisoo ohne Zögern: „Zu 100 Prozent das Geld. Die Hauptprobleme sind das Geld, die Investor:innen und die Investitionen.“

Vahtras von e-Residency ergänzt: „Investoren sagen sehr oft: ‚Gründe eine Firma in Delaware, weil das für mich einfacher ist‘“ – einfacher, als sich mit den unterschiedlichen Rechtsordnungen der EU-Mitgliedstaaten auseinanderzusetzen. Um diesen Kapital- und Talentabfluss zu stoppen, ruht die Hoffnung nun auf einem Konzept aus Brüssel: der EU Inc.

Das „28. Regime“

Hinter der EU Inc. steht die Forderung nach einer einheitlichen europäischen Gesellschaftsform, dem sogenannten „28. Regime“: Neben 27 nationale Rechtsformen soll eine 28. treten, die eine schnelle, vollständig digitale Gründung ohne Mindeststammkapital ermöglicht.

Nachdem die Forderung nach der EU Inc. über die Jahre von Tausenden europäischen Gründer getragen wurde, verkündete EU-Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen am 20. Jänner 2026 beim Weltwirtschaftsforum in Davos das Vorhaben. Ziel sei eine wahrhaft europäische Unternehmensstruktur mit einheitlichen Kapitalregeln in der gesamten EU: „Unsere Unternehmer, die innovativen Firmen, werden ein Unternehmen binnen 48 Stunden in jedem Mitgliedstaat anmelden können, komplett online. Letzten Endes brauchen wir ein System, in dem Unternehmen nahtlos in ganz Europa Geschäfte machen und Finanzmittel beschaffen können, genauso einfach wie auf einheitlichen Märkten wie den USA oder China.“

Am 18. März 2026 legte die Kommission den Verordnungsentwurf erstmals vor. In der europäischen Startup-Szene stieß er auf heftige Kritik, weil zentrale Forderungen wie die freie Wahl des Registrierungssitzes von Unternehmen nicht erfüllt wurden. Eine Überarbeitung fordern europaweit Vertreter der Szene mit der Initiative „EU-INC“.

Estland als Weg zur EU Inc.?

Zurück im baltischen Staat: Was mit dem 28. Regime gefordert wird – also der Digital-first-Ansatz, geringes Startkapital sowie eine schnelle und grenzüberschreitende Unternehmensgründung –, setzt Estland mit e-Residency bereits seit mehr als zehn Jahren um. Warum das Konzept also nicht einfach kopieren?

© Vahtras – Liina Vahtras, Managing Director von e-Residency.

„Wir haben zur Kommission gesagt: ‚Schaut euch unser Programm an, schaut, wie wir das gelöst haben; vielleicht könnt ihr es wiederverwenden‘“, sagt Vahtras, und weiter: „Unser System ist nicht zu 100 Prozent das, was die EU Inc. sein soll, aber auch, wenn wir nur 50 Prozent der Lösungen bereits umsetzen, sind wir bereit, das zu teilen. Ich hoffe, dass die EU Inc. funktionieren wird – und dass sie die estnische e-Residency als eine Art Blaupause in Betracht ziehen; einfach, um zu sehen, was für uns funktioniert.“

Starken Gegenwind bekommt die EU Inc. von lokalen Akteuren wie Gewerkschaften und Notariatskammern. „Ich glaube nicht, dass irgendjemand Angst vor der EU Inc. haben sollte“, erklärt Hedi Mardisoo. „Einige große Länder blockieren die Umsetzung immer noch und versuchen, viele der wichtigsten Punkte zu verwässern. Man muss sich die Frage stellen: Will man das Alte tatsächlich verändern – oder will man die neue Regulierung einfach so hinbiegen, dass sie zum eigenen System passt? Das kann nicht funktionieren. Wenn man neue Innovationen regulieren will, kann man sie nicht in die alten Rahmenbedingungen quetschen.“

Um mit der EU Inc. erfolgreich zu sein, brauche es einen Mentalitätswandel, sagt Mardisoo: „Was wir aus Estland mitgeben können, ist, alles so einfach wie möglich zu gestalten. Ich war in anderen Ländern tätig, wo die Menschen Angst vor den Behörden hatten. Das zu ändern ist das Erste, was wir anstreben sollten. Dann wird das Umfeld für Unternehmen viel günstiger, die aus der Komfortzone heraustreten und etwas Neues und Innovatives aufbauen wollen.“

Die Währung Vertrauen

„Selbst wenn es eine EU Inc. geben würde, würde ich jedes Mal wieder hier in Estland gründen. Ich sehe den positiven Ansatz der EU-Initiative, aber ich glaube, dass sie in der Realität bei Weitem nicht konkurrenzfähig zu dem Modell ist, das man hier über Jahrzehnte aufgebaut hat“, zieht Tim Schnöckelborg sein Fazit.

Dass Estland heute die Früchte seiner radikalen Digitalisierungsstrategie aus den 90er-Jahren erntet, steht außer Frage. Dennoch ist jede Gesellschaft ein Resultat ihrer Vergangenheit, und in Europa gibt es 27 verschiedene davon. Die Umsetzung einer EU Inc., die den Vorstellungen aller entspricht, bleibt eine Herkulesaufgabe. Estland kann keine Lösung für alle sein, aber der Besuch im baltischen Staat zeigt: Es kann anders gehen, und das mit Erfolg. Das kleine Land profitiert dabei vor allem vom wichtigsten Gut, das man braucht, um Strukturen zu verändern: Vertrauen. Vielleicht ist es genau dieses Vertrauen, das erst geschaffen werden muss, bevor eine EU Inc. für alle und damit eine europaweite Verbesserung der Gründungsbedingungen gelingen kann.


Dieser Beitrag ist im Rahmen von „eurotours 2026“ entstanden, einem Projekt des Bundeskanzleramts, finanziert aus Bundesmitteln.

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