08.05.2019

So kann die Blockchain das Immobilien-Business revolutionieren

Vom Kauf der Wohnung bis zu digitalen Hausverwaltung: Die Blockchain schafft neue Möglichkeiten im lukrativen Immobilien-Business. Auf der Blockchain Real am 21. Mai wird das Thema im Detail behandelt.
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Immobilien in der Blockchain
(c) fotolia / tampatra
kooperation

Blockchain-Technologie und Kryptoassets werden in erster Linie mit einer Revolution des Finanzmarkts in Verbindung gebracht, andere Anwendungsgebiete werden zum Beispiel beim Crowdfunding oder in der Sharing Economy gesehen. Erst in weiterer Folge bringt man die digitale Technologie mit jener Branche in Verbindung, die wie keine andere in der „Brick-and-Mortar“-Welt agiert: Immobilien.

Dabei gibt es gerade im Real Estate-Business zahlreiche Bereiche, die von der Blockchain-Technologie profitieren können. Und am 21. Mai widmet sich von 9 bis 18 Uhr im SO/Vienna (Praterstraße 1, 1020 Wien) mit der „Blockchain Real“ sogar eine eigene Veranstaltung dem Einsatzpotenzial von Blockchain in der Immobilienbranche. Im Sidetrack findet der erste FIBREE World Summit statt, über das sich Startups mit Fokus auf die Themen Blockchain und Real Estate mit Experten der Branche vernetzen können.

Initiator des Events ist der IT-Experte Walter Strametz, Gründungsmitglied der Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise (FIBREE), der die Veranstaltung gemeinsam mit dem Gewinn und dem Linde Verlag organisiert. Im Gespräch mit dem brutkasten nennt er zahlreiche Beispiele dafür, wie die Blockchain-Technologie dem Immobilien-Business nutzen kann.

Immobilien-Finanzierung via Blockchain

Offensichtlich ist hier laut Strametz der Aspekt der Finanzierung. Derzeit liegt das Volumen von Immobilien-Crowdfunding in Österreich laut Stametz bei 30 bis 40 Millionen Euro, auf Blockchain basierende Finanzierungen – etwa in Form eines Security Token Offerings (STO) – könnten diesem Trend einen zusätzlichen Schub verleihen. „Der Clou ist, dass Unternehmen die Finanzierung dann selber durchführen können und keine Plattform dafür brauchen“, sagt Strametz: Und Finanzierungsmöglichkeiten, die früher AGs vorbehalten waren, können nun auch von KMU genutzt werden.

In Colorado, USA, ist zum Beispiel vor ein paar Monaten ein ganzes Hotel über ein STO verkauft worden. Zudem wird durch die Tokenisierung der Immobilie auch der Aspekt des „fractional ownership“ ermöglicht, bei dem also mehrere kleinere Parteien Teileigentümer einer größeren Immobilie werden. Die Besucher der Blockchain-Real lernen wiederum unter anderem das slowenische Startup Blocksquare kennen. Dieses hat sich zum Ziel gesetzt, Immobilieninvestments durch Tokenisierung auf einfache und sichere Weise jederzeit für jedermann zugänglich zu machen. Ein erstes Objekt wurde bereits digitalisiert, Blocksquare konnte sich mit ihrem Konzept auch international bei der „Real EstateBlockchain Competition“ im Schweizerischen „Cryptovalley“ unter über 150 Teilnehmern als Sieger durchsetzen, und 100.000 US-Dollar mitnehmen.

Übertragung von Immobilien: Treuhand und Versteigerung

Zudem sieht Strametz Potenzial darin, dass die Blockchain das Treuhandkonto ersetzen könnte, wenn es um die Übertragung einer Immobilie geht. Auch Anzahlungen könnten mit Hilfe der Blockchain abgebildet und dokumentiert werden, so dass sie anschließend korrekt auf die Restzahlung angerechnet werden. Strametz Startup element36 schlägt in genau diese Kerbe: „Mit der Lösung von element36 können zum Beispiel Treuhandprozesse, Anzahlungen oder auch Versteigerungen digital via Bankkonto und trotzdem auf der Blockchain abgewickelt werden, ohne dass der Endbenutzer die Blockchain-Technologien wie etwa Kryptowährungen beherrschen muss“, sagt Strametz: „Dazu bildet element36 ‚FIAT-Währungen‘, also herkömmliche Währungen wie Euro oder Schweizer Franken, auf der Blockchain ab. Somit können staatliche Währungen im Zuge der immer bedeutender werdenden Smart Contracts verwendet werden.“

Ebenso können neue Business Modelle entstehen: Zum Beispiel wäre es möglich, dass bei einer Versteigerung von Immobilien der Höchstbietende nicht den von ihm genannten Preis, sondern den des zweithöchsten Bieters zahlt. Dadurch soll verhindert werden, das Preise künstlich in die Höhe getrieben werden.

Weniger Potenzial sieht Strametz für Österreich allerdings in der Digitalisierung des Grundbuchs. Denn hierzulande funktioniert das bestehende System in Österreich schon relativ gut – in Entwicklungsländern, wo das System weniger ausgereift ist, könnten mit der Blockchain jedoch neue Lösungen für das Grundbuch entstehen.

Hausverwaltung über die Blockchain

Ein ganz anderer Aspekt der Blockchain-Nutzung im Immobilien-Business liegt in der digitalen Hausverwaltung. Hier nennt Strametz ein Beispiel aus den Niederlanden, bei denen ein Immobilienunternehmen mit rund 40.000 Wohneinheiten größere Wohnhäuser unter eine Selbstverwaltung der Bewohner gestellt hat.

Die Bewohner zahlen dabei in einen gemeinsamen Topf ein und nicken Verträge ab, die daraufhin transparent in der Blockchain gespeichert werden. Dies wird mit Smart Contracts kombiniert, so dass laufende Zahlungen automatisiert abgebucht werden. Die Bewohner haben dadurch einen besseren Überblick, das Unternehmen wird finanziell entlastet. Nach ersten Versuchen soll das Projekt kommenden Herbst schließlich starten.

„Die Blockchain-Technologie ist für die Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung und macht diese nicht nur für Großinvestoren, sondern für jedermann zugänglich. Diese Technologie hat auf jeden Fall das Potential, sich in Österreich zu etablieren“, erklärt abschließend Christoph Urbanek, Partner bei DLA Piper und Legal Advisor von element36 für den Bereich Immobilien: „Es ist jedoch wichtig, dass die Finanzmarktaufsicht bei derartigen Entwicklungen immer mit ins Boot geholt wird, um ein stabiles System wie in der Schweiz schaffen zu können.“ Was sich gut fügt: Die FMA wird ebenfalls auf dem Event vertreten sein.

Die Blockchain Real findet am 21. Mai 2019 von 8:00 bis 18:30 im Sofitel Vienna, SO/ Vienna Hotel (Praterstraße 1, 1020 Wien) statt.

Mit dem Code  xbnex gibt es einen 10% Rabatt auf den regulären Ticketpreis.

Tickets auf tickettailor.com
Mehr Informationen auf blockchain-REAL und auf derbrutkasten.com
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Mikko Hyppönen im Rahmen der TEDAI Vienna 2026. | © TEDAI Vienna / Robert Leslie

Mikko Hyppönen zählt seit drei Jahrzehnten zu den bekanntesten Stimmen der Cybersecurity-Szene. Seit Kurzem gilt sein Arbeitsalltag aber nicht mehr Viren und Hackern, sondern Drohnen: Der Finne ist Chief Research Officer beim Helsinkier Counter-Drone-Unternehmen Sensofusion, das militärische Drohnen aufspürt und abwehrt, unter anderem in der Ukraine und im Nahen Osten. Brutkasten hat Hyppönen am Rande der TEDAI Vienna 2026 in der Hofburg getroffen. Ein Gespräch über die Parallelen zwischen Malware und Kampfdrohnen, autonome Waffen, den „Black October“ der KI-Sicherheitslücken und die Frage, warum chinesische Open-Source-Modelle für Europa derzeit die privatere Wahl sind.


brutkasten: Sie gelten als einer der angesehensten Cybersecurity-Experten weltweit. Warum sind Sie in die Drohnenabwehr gewechselt?

Mikko Hyppönen: Die Antwort ist sehr einfach: Es herrscht Krieg in Europa. Ich habe mein ganzes Leben auf Cyber geschaut. Cyber hat sich von Teenagern, die zum Spaß Viren schreiben, zu organisierter Kriminalität, Cyberkrieg, Spionage und staatlichen Operationen entwickelt. Cyber spielt natürlich auch im Krieg eine Rolle, Russland hat der Ukraine schon dreimal mit Cyberangriffen den Strom abgedreht. Aber wenn man fragt, was den Ukraine-Krieg wirklich auszeichnet, dann ist es nicht Cyber, sondern es sind Drohnen. Ich habe es als meine Pflicht gesehen, die Fähigkeiten, die ich über drei Jahrzehnte im Cyber-Bereich gesammelt habe, in die Drohnenabwehr einzubringen.

Was lässt sich von der Cyberabwehr auf die Drohnenabwehr übertragen?

Es gibt viele Ähnlichkeiten, aber auch viele Unterschiede. In beiden Fällen versucht man, etwas zu entdecken, das nicht entdeckt werden will. Bei Cyberangriffen sammelt man ein Sample, analysiert es, baut eine Signatur, erstellt eine Datenbank und schickt die Updates an alle Nutzer weltweit. So funktionieren Antivirenprogramme. Bei Drohnen ist es dasselbe: Wir zeichnen den Funkverkehr militärischer Drohnen auf, dekodieren die Protokolle, bauen Erkennungssignaturen und schicken die Updates an alle Kunden, die unsere Hardware einsetzen.

Wir kaufen Panzer, was keinen Sinn ergibt, wenn künftige Kriege so aussehen wie in der Ukraine oder im Nahen Osten.

Bei Drohnen ohne Funkverbindung, etwa Glasfaserdrohnen mit einem Kabel zwischen Pilot und Drohne oder Drohnen, die autonom Koordinaten abfliegen und wie eine Rakete einschlagen, nutzen wir andere Sensoren: Kameras, Radar, Akustik. Und in beiden Welten gilt: Sobald der Gegner merkt, dass er erkannt wird, verändert er sich, und man steht wieder am Anfang. Es ist ein Katz-und-Maus-Spiel. Ich musste viel lernen, aber es gefällt mir. Übrigens gibt es noch eine Gemeinsamkeit zwischen altem und neuem Job: In beiden Fällen waren die meisten Gegner, gegen die ich gekämpft habe, Russen.

Wie funktioniert die Abwehr konkret?

Sobald wir wissen, wo die Drohne ist, können wir sie bekämpfen. Bei funkgesteuerten Drohnen stören wir das Signal: Wir kennen die Frequenzen und Protokolle und senden ein stärkeres Signal zwischen Pilot und Drohne. Das machen wir seit Jahren. Ist die Drohne nicht funkgesteuert, braucht es andere Lösungen. Wir forschen intensiv an elektromagnetischen Impulsen, also künstlichen Blitzen, die die Elektronik der Drohnen zerstören. Wir arbeiten an Lasern, an klassischen Geschützen mit unserer Zielerfassung, und wir haben eine eigene Drohnenfabrik in Containergröße, die kleine Abfangdrohnen baut. Die fliegen 380 Kilometer pro Stunde und treffen die großen gegnerischen Drohnen in der Luft.

„Das ist die Grenze, die wir nicht überschreiten sollten. Die Russen haben sie bereits überschritten.“

Gegen Jet-Drohnen funktioniert das nicht. Unsere Abfangdrohnen erreichen heute etwa zwei Kilometer Höhe, das reicht für Drohnen mit Verbrennungsmotor. Jets fliegen auf sieben Kilometern und verhalten sich eher wie Marschflugkörper. Die bekämpft man mit Raketen und Kampfjets. Aber das ist extrem asymmetrisch: Drohnen sind billig, und man kann es sich nicht leisten, sie dauerhaft mit teuren Raketen abzuschießen. Wir brauchen neue Lösungen, und daran denken wir gerade.

Es heißt oft, die Ukraine sei zu Innovation gezwungen und die NATO-Staaten könnten von ihr lernen. Stimmt das?

Absolut. Wir haben ein Büro in Kiew, unsere Leute aus Helsinki sind ständig vor Ort und testen mit verschiedenen Teilen der ukrainischen Streitkräfte. Dieser Krieg ist anders als alles, was wir bisher gesehen haben. 70 bis 80 Prozent der Verluste gehen auf Drohnen zurück. Wenn das stimmt, müsste man meinen, dass auch 80 Prozent der Verteidigungsausgaben in die Drohnenabwehr fließen. Tatsächlich ist es wohl eher ein Prozent. Weltweit denken wir noch in den Kategorien des alten Krieges. Wir kaufen Panzer, was keinen Sinn ergibt, wenn künftige Kriege so aussehen wie in der Ukraine oder im Nahen Osten.

Welche Szenarien kommen auf uns zu?

Wir können vor allem bei den Russen erwarten, dass sie immer stärker auf vollständig autonome Waffen setzen, die die Entscheidung zu töten selbst treffen. Das ist die Grenze, die wir nicht überschreiten sollten. Die ukrainischen Soldaten, mit denen ich spreche, sagen mir, dass sie diese Grenze nicht überschreiten werden, sie wollen immer einen Menschen in der Entscheidung behalten. Die Russen haben sie bereits überschritten. Sie haben Zugang zu westlichen Chips, auch von Nvidia, haben sie in Langstreckendrohnen verbaut und damit Menschen getötet, ohne dass ein Mensch beteiligt war. Die New York Times hat vor zwei Monaten die Hardware auseinandergenommen und den Code dekodiert. Diese Drohnen haben Zivilisten getötet.

Worin liegt der Vorteil einer autonomen Drohne?

Das ist aus Sicht des Angreifers klar. Der Schwachpunkt jeder Drohne ist die Verbindung zwischen Pilot und Drohne. Funk kann man stören, ein Glasfaserkabel kann man durchtrennen. Also nimmt man die Verbindung weg, und damit den Piloten. Dann gibt es nichts mehr, das man unterbrechen kann. Logisch betrachtet ergibt der Schritt zu autonomen Waffen Sinn. Aber ich glaube, alle Menschen würden zustimmen, dass es eine schlechte Idee ist, Killerroboter zu bauen. Genau das sind sie: Maschinen, deren Zweck es ist, Menschen zu töten, und die diese Entscheidung selbst treffen.

Bisher haben wir das nur bei Flugdrohnen gesehen. Stellen Sie sich tausend Bodendrohnen vor, die über die Grenze kommen und nach Menschen suchen. Das wäre das Albtraumszenario, und die Technologie dafür existiert heute. Es will sie nur niemand bauen, und wir hoffen, dass das so lange wie möglich so bleibt. Ich muss betonen: Wir bauen ausschließlich Systeme zur Abwehr. Wir haben keine Drohnen, die Menschen töten. Wir töten Drohnen, nicht Menschen. Wir schützen Menschen, das ist unsere Mission.

Auf der TEDAI-Bühne sprechen Sie über KI und Cybersecurity. Was ist Ihre Botschaft?

Das erste Mal habe ich 1983 über künstliche Intelligenz gelesen, da war ich 13. Ich habe mein ganzes Leben auf die Systeme gewartet, die wir heute haben. Wie bei jeder technologischen Revolution bekommen wir große Vorteile und große Probleme. In der Cybersecurity ist die Lage gerade richtig schlecht. Wir nennen diesen Monat den „Black October“, weil die Zahl der entdeckten Sicherheitslücken in den letzten 30 Tagen explodiert ist. Gefunden werden sie von den Frontier-AI-Labs, Menschen kommen da nicht mehr mit. Und es sind nicht nur Kriminelle, die KI für Angriffe nutzen. Es gibt Dutzende Fälle, in denen KI-Systeme selbst ausgebrochen sind, viel mehr, als öffentlich bekannt ist.

„China ist im Moment überraschenderweise privater als die amerikanischen Optionen.“

Meine Botschaft ist: Programmieren verändert sich. Der Grund, warum Ihr Windows oder Mac gehackt werden kann, ist, dass ein Mensch den Code geschrieben hat. Menschen machen Fehler, Fehler im Code werden zu Bugs, Bugs in vernetzten Systemen zu Sicherheitslücken. Die Lösung ist offensichtlich: Man nimmt den Menschen raus. Genau das passiert gerade. Künftig wird aller Code von Maschinen geschrieben, und Maschinen werden viel schneller besser als menschliche Programmierer. Irgendwann haben wir fehlerfreien Code, und es gibt keine Schwachstellen mehr, die Angreifer ausnutzen können. Bis dahin wird es aber eine sehr holprige Fahrt.

Wie hat sich das Verhältnis zwischen Angreifern und Verteidigern im KI-Zeitalter verschoben?

Die Reaktionszeit ist verschwunden. Früher hatte der Verteidiger Zeit: Eine Schwachstelle wurde gemeldet, man konnte einen Fix entwickeln und die Systeme patchen. Dieses Fenster ist inzwischen so klein, dass es keine Rolle mehr spielt.

Europa hat keinen Zugang zu den besten Modellen. Was bedeutet das geopolitisch?

Als Europäer ist die Lage ziemlich traurig. Es wird diskutiert, ob man die KI-Forschung wegen der Risiken bremsen sollte. Die USA bremsen, China überlegt. Europa muss nicht bremsen, weil wir gar keine Frontier-Labs haben. Der einzige echte Lichtblick sind Open-Source-Frontier-Modelle. Die können wir lokal betreiben, ohne Erlaubnis von irgendjemandem, auf unseren eigenen Systemen. Kritische Daten müssen wir nicht nach Kalifornien schicken. Ironischerweise bekommen wir mehr Privatsphäre und Sicherheit von offenen Systemen, und alle offenen Systeme sind chinesisch. Modelle wie GLM oder Kimi kann man vom Internet trennen und den Code prüfen. Selbst wenn irgendwo eine Hintertür versteckt wäre, könnte sie keine Daten abziehen. Mit Claude, Gemini, GPT oder Grok geht das nicht, die müssen online sein, und die Daten gehen in die USA. China ist im Moment überraschenderweise privater als die amerikanischen Optionen.

Hat Europa das KI-Rennen verloren?

Wir können hoffen, aber ich sehe wenige Anzeichen dafür. Interessant ist allerdings, dass ein großer Teil des Trainings und der Inferenz in Europa stattfindet, weil hier so viele Rechenzentren gebaut werden, vor allem in Nordeuropa mit billigem Strom und kaltem Klima. Google baut riesige Rechenzentren in Finnland, Nebius hat sein größtes Rechenzentrum in Mäntsälä. Ein Teil der KI-Revolution passiert also in Europa. Leider ist es der Billiglohn-Teil der Wertschöpfungskette. Aber immerhin etwas.

Haben Sie als 13-Jähriger eine Zukunft wie diese erwartet?

Ich habe darauf gehofft. Es hat viel länger gedauert, als ich dachte, alle haben schon vor 20 Jahren auf solche Systeme gewartet. Diese Revolution baut auf der Internet-Revolution auf: Vor dem Internet war alles Wissen auf Papier. Heute ist alles Daten, und wir haben auch das alte Wissen digitalisiert, Bücher, Filme, Radio, mit dem die Modelle jetzt lernen. Wir leben in aufregenden Zeiten. Aufregend und beängstigend zugleich, genau so, wie ich es mag.

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