Wie die Salzburg AG mit einer neuen Crowdinvesting-Plattform die Energiewende vorantreibt

08.05.2019

So kann die Blockchain das Immobilien-Business revolutionieren

Vom Kauf der Wohnung bis zu digitalen Hausverwaltung: Die Blockchain schafft neue Möglichkeiten im lukrativen Immobilien-Business. Auf der Blockchain Real am 21. Mai wird das Thema im Detail behandelt.

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Blockchain-Technologie und Kryptoassets werden in erster Linie mit einer Revolution des Finanzmarkts in Verbindung gebracht, andere Anwendungsgebiete werden zum Beispiel beim Crowdfunding oder in der Sharing Economy gesehen. Erst in weiterer Folge bringt man die digitale Technologie mit jener Branche in Verbindung, die wie keine andere in der „Brick-and-Mortar“-Welt agiert: Immobilien.

Dabei gibt es gerade im Real Estate-Business zahlreiche Bereiche, die von der Blockchain-Technologie profitieren können. Und am 21. Mai widmet sich von 9 bis 18 Uhr im SO/Vienna (Praterstraße 1, 1020 Wien) mit der „Blockchain Real“ sogar eine eigene Veranstaltung dem Einsatzpotenzial von Blockchain in der Immobilienbranche. Im Sidetrack findet der erste FIBREE World Summit statt, über das sich Startups mit Fokus auf die Themen Blockchain und Real Estate mit Experten der Branche vernetzen können.

Initiator des Events ist der IT-Experte Walter Strametz, Gründungsmitglied der Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise (FIBREE), der die Veranstaltung gemeinsam mit dem Gewinn und dem Linde Verlag organisiert. Im Gespräch mit dem brutkasten nennt er zahlreiche Beispiele dafür, wie die Blockchain-Technologie dem Immobilien-Business nutzen kann.

Immobilien-Finanzierung via Blockchain

Offensichtlich ist hier laut Strametz der Aspekt der Finanzierung. Derzeit liegt das Volumen von Immobilien-Crowdfunding in Österreich laut Stametz bei 30 bis 40 Millionen Euro, auf Blockchain basierende Finanzierungen – etwa in Form eines Security Token Offerings (STO) – könnten diesem Trend einen zusätzlichen Schub verleihen. „Der Clou ist, dass Unternehmen die Finanzierung dann selber durchführen können und keine Plattform dafür brauchen“, sagt Strametz: Und Finanzierungsmöglichkeiten, die früher AGs vorbehalten waren, können nun auch von KMU genutzt werden.

In Colorado, USA, ist zum Beispiel vor ein paar Monaten ein ganzes Hotel über ein STO verkauft worden. Zudem wird durch die Tokenisierung der Immobilie auch der Aspekt des „fractional ownership“ ermöglicht, bei dem also mehrere kleinere Parteien Teileigentümer einer größeren Immobilie werden. Die Besucher der Blockchain-Real lernen wiederum unter anderem das slowenische Startup Blocksquare kennen. Dieses hat sich zum Ziel gesetzt, Immobilieninvestments durch Tokenisierung auf einfache und sichere Weise jederzeit für jedermann zugänglich zu machen. Ein erstes Objekt wurde bereits digitalisiert, Blocksquare konnte sich mit ihrem Konzept auch international bei der „Real EstateBlockchain Competition“ im Schweizerischen „Cryptovalley“ unter über 150 Teilnehmern als Sieger durchsetzen, und 100.000 US-Dollar mitnehmen.

Übertragung von Immobilien: Treuhand und Versteigerung

Zudem sieht Strametz Potenzial darin, dass die Blockchain das Treuhandkonto ersetzen könnte, wenn es um die Übertragung einer Immobilie geht. Auch Anzahlungen könnten mit Hilfe der Blockchain abgebildet und dokumentiert werden, so dass sie anschließend korrekt auf die Restzahlung angerechnet werden. Strametz Startup element36 schlägt in genau diese Kerbe: „Mit der Lösung von element36 können zum Beispiel Treuhandprozesse, Anzahlungen oder auch Versteigerungen digital via Bankkonto und trotzdem auf der Blockchain abgewickelt werden, ohne dass der Endbenutzer die Blockchain-Technologien wie etwa Kryptowährungen beherrschen muss“, sagt Strametz: „Dazu bildet element36 ‚FIAT-Währungen‘, also herkömmliche Währungen wie Euro oder Schweizer Franken, auf der Blockchain ab. Somit können staatliche Währungen im Zuge der immer bedeutender werdenden Smart Contracts verwendet werden.“

Ebenso können neue Business Modelle entstehen: Zum Beispiel wäre es möglich, dass bei einer Versteigerung von Immobilien der Höchstbietende nicht den von ihm genannten Preis, sondern den des zweithöchsten Bieters zahlt. Dadurch soll verhindert werden, das Preise künstlich in die Höhe getrieben werden.

Weniger Potenzial sieht Strametz für Österreich allerdings in der Digitalisierung des Grundbuchs. Denn hierzulande funktioniert das bestehende System in Österreich schon relativ gut – in Entwicklungsländern, wo das System weniger ausgereift ist, könnten mit der Blockchain jedoch neue Lösungen für das Grundbuch entstehen.

Hausverwaltung über die Blockchain

Ein ganz anderer Aspekt der Blockchain-Nutzung im Immobilien-Business liegt in der digitalen Hausverwaltung. Hier nennt Strametz ein Beispiel aus den Niederlanden, bei denen ein Immobilienunternehmen mit rund 40.000 Wohneinheiten größere Wohnhäuser unter eine Selbstverwaltung der Bewohner gestellt hat.

Die Bewohner zahlen dabei in einen gemeinsamen Topf ein und nicken Verträge ab, die daraufhin transparent in der Blockchain gespeichert werden. Dies wird mit Smart Contracts kombiniert, so dass laufende Zahlungen automatisiert abgebucht werden. Die Bewohner haben dadurch einen besseren Überblick, das Unternehmen wird finanziell entlastet. Nach ersten Versuchen soll das Projekt kommenden Herbst schließlich starten.

„Die Blockchain-Technologie ist für die Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung und macht diese nicht nur für Großinvestoren, sondern für jedermann zugänglich. Diese Technologie hat auf jeden Fall das Potential, sich in Österreich zu etablieren“, erklärt abschließend Christoph Urbanek, Partner bei DLA Piper und Legal Advisor von element36 für den Bereich Immobilien: „Es ist jedoch wichtig, dass die Finanzmarktaufsicht bei derartigen Entwicklungen immer mit ins Boot geholt wird, um ein stabiles System wie in der Schweiz schaffen zu können.“ Was sich gut fügt: Die FMA wird ebenfalls auf dem Event vertreten sein.

Die Blockchain Real findet am 21. Mai 2019 von 8:00 bis 18:30 im Sofitel Vienna, SO/ Vienna Hotel (Praterstraße 1, 1020 Wien) statt.

Mit dem Code xbnex gibt es einen 10% Rabatt auf den regulären Ticketpreis.

Tickets auf tickettailor.com
Mehr Informationen auf blockchain-REAL und auf derbrutkasten.com
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Um Tausendundein Dach war es etwas ruhig geworden in letzter Zeit. Das Unternehmen wurde 2014 von Cornelia Daniel, Inhaberin der Solarberatung Dachgold, und dem Photovoltaikspezialisten 10hoch4 gegründet. Vor über drei Jahren erreichte man – Nomen est Omen – ein langgehegtes Ziel und enthüllte das 1001. Photovoltaik-Dach auf der Interspot Film GmbH in Wien, brutkasten berichtete.

Der Weg von Tausendundein Dach bis zu Tausendundein Speicher

2025 folgte erstmals die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf einem denkmalgeschützten Gebäude, am Schloss Rodaun, und damit das 1.235. Dach. Nun widmet man sich mit dem neuen Namen Tausendundein Speicher der Errichtung von 1.001 dezentralen Gewerbespeichern bis 2033.

„Nach dem Kraftakt von Tausendundein Dach fangen wir noch einmal von vorne an“, erklärt Cornelia Daniel gegenüber brutkasten. „Wenn man so ein großes Ziel erreicht hat, dann bleibt die Frage, was kommt danach?“

Daniel hatte darauf nicht gleich die richtige Antwort, gesteht sie, als sie nach ihren nächsten Zielen, der nächsten Vision gefragt wurde: „2.000 Dächer bzw. 10.000 Dächer klangen langweilig.“ Zudem merkte die Founderin, dass in der aktuellen Rezession die Investitionsbereitschaft in PV trotz bleibender Nachfrage sank.

So sprach Daniel mit Kunden, hörte zu, erkannte ihren Bedarf und merkte, dass sich im Dezember 2024 ein Schlüsselmoment entfaltete. „Die Batteriepreise hatten sich halbiert und die Strompreise waren gestiegen“, erklärt sie. „Plötzlich rechneten sich Speicher, was vorher nicht der Fall war.“

Start 2025

Ab Anfang 2025 beschäftigte sich die Gründerin somit intensiv mit dem Thema, entwickelte (gemeinsam mit einem deutschen Partner) Tools zur Berechnung und plötzlich war der Moment da. „Es war irgendwie einfach logisch. Etwas, wo man später denkt, warum sind wir nicht schon vorher darauf gekommen.“

Also startete Daniel Tausendundein Speicher und setzte erste Projekte um, damit sie bereits etwas vorweisen konnte, noch bevor sie an die Öffentlichkeit ging.

Erste Speicher in Betrieb

So laufen bereits die ersten Gewerbespeicher: Elf Anlagen mit zusammen rund 900 Kilowattstunden sind in Betrieb, sechs in Wien und fünf in Niederösterreich. Das Spektrum reicht derzeit von 14 bis 240 Kilowattstunden.

„Alle bleiben mit ihrer Anschlussleistung unter 250 Kilowatt und fallen damit in die einfachste Anschlusskategorie, ohne teure Netztechnik und erweiterte Nachweise. Der Fokus liegt bewusst auf dieser Größenklasse. Eine Beschränkung ist das nicht: Größere Anlagen werden auf Wunsch samt Verfahren umgesetzt“, heißt es per Aussendung. Anm.: Mit der nächsten Stufe des Elektrizitätswirtschaftsgesetzes dürfen Unternehmen ab 1. Oktober Strom zwischen eigenen Standorten teilen und direkt an andere Betriebe liefern.

© Dachgold e.U – Cornelia Daniel in Himberg, Niederösterreich.

Tausendundein Speicher simuliert

Laut eigenen Angaben braucht Österreich bis 2040 8,7 Gigawatt Batteriespeicherleistung, davon 6,0 Gigawatt dezentral bei Haushalten und Gewerbe. Nur gehe, so Daniel, der Ausbau zäh voran.

„Ich sehe Großspeicherprojekte, die seit drei bis sechs Jahren in Planung sind und noch immer nicht am Netz. Unsere Anlagen stehen in wenigen Monaten.“ Mittelgroße, betriebsintegrierte Speicher hinter dem Zählpunkt einer bestehenden PV-Anlage seien nämlich „genehmigungsarm und, wenn keine baulichen Maßnahmen nötig sind, schneller am Netz“.

Jede Anlage wurde vorab anhand des tatsächlichen Viertelstunden-Lastprofils des Betriebs simuliert, nicht „einfach überschlagen“. Ein Gewerbespeicher rechnet sich, so die Gründerin, selten über einen einzigen Effekt. Entscheidend sei das sogenannte Profit-Stacking: Mehrere Erlösquellen werden kombiniert. Dazu gehört zunächst, mehr vom selbst erzeugten Solarstrom zu nutzen. Hinzu kommen die Kappung von Lastspitzen, die den Leistungspreis bestimmen, und ein intelligenter Stromeinkauf, bei dem der Speicher in günstigen Stunden geladen wird, erklärt sie.

„Speichern durfte man immer. Was sich ändert, ist, dass es sich jetzt rechnen lässt“, erklärt Daniel. „Weil Viertelstundenwerte für viele Zählpunkte verfügbar sind, können wir einem Betrieb ziemlich genau sagen, was es ihm bringt, seine Verbräuche zu verschieben. Das war jahrelang Bauchgefühl. Jetzt ist es eine Rechnung, und sie geht auf.“

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