08.05.2019

So kann die Blockchain das Immobilien-Business revolutionieren

Vom Kauf der Wohnung bis zu digitalen Hausverwaltung: Die Blockchain schafft neue Möglichkeiten im lukrativen Immobilien-Business. Auf der Blockchain Real am 21. Mai wird das Thema im Detail behandelt.
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Immobilien in der Blockchain
(c) fotolia / tampatra
kooperation

Blockchain-Technologie und Kryptoassets werden in erster Linie mit einer Revolution des Finanzmarkts in Verbindung gebracht, andere Anwendungsgebiete werden zum Beispiel beim Crowdfunding oder in der Sharing Economy gesehen. Erst in weiterer Folge bringt man die digitale Technologie mit jener Branche in Verbindung, die wie keine andere in der „Brick-and-Mortar“-Welt agiert: Immobilien.

Dabei gibt es gerade im Real Estate-Business zahlreiche Bereiche, die von der Blockchain-Technologie profitieren können. Und am 21. Mai widmet sich von 9 bis 18 Uhr im SO/Vienna (Praterstraße 1, 1020 Wien) mit der „Blockchain Real“ sogar eine eigene Veranstaltung dem Einsatzpotenzial von Blockchain in der Immobilienbranche. Im Sidetrack findet der erste FIBREE World Summit statt, über das sich Startups mit Fokus auf die Themen Blockchain und Real Estate mit Experten der Branche vernetzen können.

Initiator des Events ist der IT-Experte Walter Strametz, Gründungsmitglied der Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise (FIBREE), der die Veranstaltung gemeinsam mit dem Gewinn und dem Linde Verlag organisiert. Im Gespräch mit dem brutkasten nennt er zahlreiche Beispiele dafür, wie die Blockchain-Technologie dem Immobilien-Business nutzen kann.

Immobilien-Finanzierung via Blockchain

Offensichtlich ist hier laut Strametz der Aspekt der Finanzierung. Derzeit liegt das Volumen von Immobilien-Crowdfunding in Österreich laut Stametz bei 30 bis 40 Millionen Euro, auf Blockchain basierende Finanzierungen – etwa in Form eines Security Token Offerings (STO) – könnten diesem Trend einen zusätzlichen Schub verleihen. „Der Clou ist, dass Unternehmen die Finanzierung dann selber durchführen können und keine Plattform dafür brauchen“, sagt Strametz: Und Finanzierungsmöglichkeiten, die früher AGs vorbehalten waren, können nun auch von KMU genutzt werden.

In Colorado, USA, ist zum Beispiel vor ein paar Monaten ein ganzes Hotel über ein STO verkauft worden. Zudem wird durch die Tokenisierung der Immobilie auch der Aspekt des „fractional ownership“ ermöglicht, bei dem also mehrere kleinere Parteien Teileigentümer einer größeren Immobilie werden. Die Besucher der Blockchain-Real lernen wiederum unter anderem das slowenische Startup Blocksquare kennen. Dieses hat sich zum Ziel gesetzt, Immobilieninvestments durch Tokenisierung auf einfache und sichere Weise jederzeit für jedermann zugänglich zu machen. Ein erstes Objekt wurde bereits digitalisiert, Blocksquare konnte sich mit ihrem Konzept auch international bei der „Real EstateBlockchain Competition“ im Schweizerischen „Cryptovalley“ unter über 150 Teilnehmern als Sieger durchsetzen, und 100.000 US-Dollar mitnehmen.

Übertragung von Immobilien: Treuhand und Versteigerung

Zudem sieht Strametz Potenzial darin, dass die Blockchain das Treuhandkonto ersetzen könnte, wenn es um die Übertragung einer Immobilie geht. Auch Anzahlungen könnten mit Hilfe der Blockchain abgebildet und dokumentiert werden, so dass sie anschließend korrekt auf die Restzahlung angerechnet werden. Strametz Startup element36 schlägt in genau diese Kerbe: „Mit der Lösung von element36 können zum Beispiel Treuhandprozesse, Anzahlungen oder auch Versteigerungen digital via Bankkonto und trotzdem auf der Blockchain abgewickelt werden, ohne dass der Endbenutzer die Blockchain-Technologien wie etwa Kryptowährungen beherrschen muss“, sagt Strametz: „Dazu bildet element36 ‚FIAT-Währungen‘, also herkömmliche Währungen wie Euro oder Schweizer Franken, auf der Blockchain ab. Somit können staatliche Währungen im Zuge der immer bedeutender werdenden Smart Contracts verwendet werden.“

Ebenso können neue Business Modelle entstehen: Zum Beispiel wäre es möglich, dass bei einer Versteigerung von Immobilien der Höchstbietende nicht den von ihm genannten Preis, sondern den des zweithöchsten Bieters zahlt. Dadurch soll verhindert werden, das Preise künstlich in die Höhe getrieben werden.

Weniger Potenzial sieht Strametz für Österreich allerdings in der Digitalisierung des Grundbuchs. Denn hierzulande funktioniert das bestehende System in Österreich schon relativ gut – in Entwicklungsländern, wo das System weniger ausgereift ist, könnten mit der Blockchain jedoch neue Lösungen für das Grundbuch entstehen.

Hausverwaltung über die Blockchain

Ein ganz anderer Aspekt der Blockchain-Nutzung im Immobilien-Business liegt in der digitalen Hausverwaltung. Hier nennt Strametz ein Beispiel aus den Niederlanden, bei denen ein Immobilienunternehmen mit rund 40.000 Wohneinheiten größere Wohnhäuser unter eine Selbstverwaltung der Bewohner gestellt hat.

Die Bewohner zahlen dabei in einen gemeinsamen Topf ein und nicken Verträge ab, die daraufhin transparent in der Blockchain gespeichert werden. Dies wird mit Smart Contracts kombiniert, so dass laufende Zahlungen automatisiert abgebucht werden. Die Bewohner haben dadurch einen besseren Überblick, das Unternehmen wird finanziell entlastet. Nach ersten Versuchen soll das Projekt kommenden Herbst schließlich starten.

„Die Blockchain-Technologie ist für die Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung und macht diese nicht nur für Großinvestoren, sondern für jedermann zugänglich. Diese Technologie hat auf jeden Fall das Potential, sich in Österreich zu etablieren“, erklärt abschließend Christoph Urbanek, Partner bei DLA Piper und Legal Advisor von element36 für den Bereich Immobilien: „Es ist jedoch wichtig, dass die Finanzmarktaufsicht bei derartigen Entwicklungen immer mit ins Boot geholt wird, um ein stabiles System wie in der Schweiz schaffen zu können.“ Was sich gut fügt: Die FMA wird ebenfalls auf dem Event vertreten sein.

Die Blockchain Real findet am 21. Mai 2019 von 8:00 bis 18:30 im Sofitel Vienna, SO/ Vienna Hotel (Praterstraße 1, 1020 Wien) statt.

Mit dem Code  xbnex gibt es einen 10% Rabatt auf den regulären Ticketpreis.

Tickets auf tickettailor.com
Mehr Informationen auf blockchain-REAL und auf derbrutkasten.com
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Symbolbild, erstellt mit Künstlicher Intelligenz (Google Gemini)
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Kaffeekapseln, Teebeutel, Etiketten, Verschlüsse, Tragetaschen: Der Verpackungsbegriff der neuen EU-Verordnung ist weit gefasst. Erfasst sind laut Wirtschaftskammer alle Verpackungen, die auf dem EU-Markt in Verkehr gebracht werden, unabhängig vom Material und davon, ob sie leer oder befüllt sind. Betroffen ist damit jedes Unternehmen, das Verpackungen oder verpackte Produkte in Verkehr bringt. Die Verordnung (EU) 2025/40, kurz PPWR, gilt seit heute in ihren Kernbestimmungen unmittelbar in allen 27 Mitgliedstaaten.

Nicht alle Vorgaben greifen sofort

Für Unternehmen ist das der wichtigste Punkt: Nur einzelne Pflichten sind ab dem Stichtag anwendbar. Das hält das Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft (BMLUK) in seinem Merkblatt fest. Zur Präzisierung der übrigen Vorgaben fehlten im Juni noch 18 Durchführungsrechtsakte und 17 delegierte Rechtsakte. Die Leerraumbegrenzung für Versandverpackungen, die Mindestrezyklatanteile und die Design-for-Recycling-Kriterien greifen ab 1. Jänner 2030. Die harmonisierte Entsorgungskennzeichnung folgt frühestens am 12. August 2028 oder 24 Monate nach Inkrafttreten der zugehörigen Durchführungsrechtsakte.

Handelsverband: „Sehenden Auges ins Verpackungschaos“

Der Handelsverband trägt die Ziele der Verordnung nach eigenen Angaben mit, kritisiert die Umsetzung aber scharf. Händler müssten informieren, prüfen, dokumentieren und nachweisen, hätten aber in vielen Fällen keinen Zugang zu den erforderlichen Unterlagen, weil diese typischerweise bei Verpackungsherstellern oder anderen vorgelagerten Akteuren lägen. „Brüssel schickt unsere Branche sehenden Auges ins Verpackungschaos“, sagt Geschäftsführer Rainer Will.

Anfang August legte die EU-Kommission die zweite Auflage ihrer FAQs vor, laut Handelsverband mit 26 neuen und sieben überarbeiteten Punkten. Der Verband fordert ein Moratorium für alle Bestimmungen, deren Auslegung, technische Umsetzung oder Vollziehbarkeit noch nicht rechtssicher geklärt ist. Ein neues Kapitel dieser FAQ-Auflage behandelt die Durchsetzung: Der Geltungsbeginn soll Handelsströme und Lieferketten nicht stören. Rechtsverbindliche Auslegungen sind Leitlinien und FAQs der Kommission laut Wirtschaftskammer allerdings nicht.

Der erste Schritt ist die eigene Rolle

Die Wirtschaftskammer bezeichnet die korrekte Einordnung der eigenen Rolle als zentrale Herausforderung. Die Konformitätserklärung trifft den Erzeuger, also wer eine Verpackung oder ein verpacktes Produkt unter eigenem Namen oder eigener Marke herstellt oder herstellen lässt. Er muss dafür ein Konformitätsbewertungsverfahren durchführen und eine technische Dokumentation erstellen. Importeure fordern diese Unterlagen ein und bewahren sie auf, fünf Jahre bei Einweg- und zehn Jahre bei Mehrwegverpackungen. Vertreiber trifft ein geringerer Sorgfaltsmaßstab: Sie müssen prüfen, ob Erzeuger und Importeur auf der Verpackung angeführt sind.

Ausnahme für Kleinstunternehmen, mit einem Haken

Für Kleinstunternehmen mit weniger als zehn Mitarbeitern und weniger als zwei Millionen Euro Umsatz oder Bilanzsumme gelten laut Wirtschaftskammer Erleichterungen. In der Regel treffen sie dann die Vertreiberpflichten. Wer als Kleinstunternehmen fertig verpackte Ware einkauft, die im Rahmen einer Lohnabfüllung bereits unter der eigenen Marke gelabelt wurde, gilt rechtlich nicht als Erzeuger.

Die Ausnahme greift jedoch nicht, sobald Einzelkomponenten wie Tiegel, Deckel und Dichtungsring zugekauft und im eigenen Betrieb befüllt oder zusammengesetzt werden. Dann entsteht die Verkaufseinheit erst dort, und das Unternehmen wird laut Wirtschaftskammer zum originären Erzeuger.

Stoffgrenzwerte und Lagerbestände

Inhaltlich anwendbar sind seit heute die Anforderungen an Stoffe in Verpackungen nach Artikel 5. Für Blei, Cadmium, Quecksilber und sechswertiges Chrom gilt ein Summengrenzwert von 100 mg/kg. Für Verpackungen mit Lebensmittelkontakt kommen PFAS-Grenzwerte hinzu: 25 ppb für einzelne und 250 ppb für die Summe der nicht-polymeren PFAS. Eine vollständig harmonisierte EU-Prüfmethode dafür gibt es laut dem Umweltdienstleister Interzero in seinen PPWR-FAQ noch nicht.

Verpackungen, die vor dem 12. August in Verkehr gebracht wurden, sind von den neuen Verpflichtungen ausgenommen. Das gilt laut Wirtschaftskammer etwa für bestehende Lagerbestände bei Vertreibern.

In Österreich fehlt die Novelle

An der Verpflichtung zur Teilnahme an einem Sammel- und Verwertungssystem ändert sich vorerst nichts, ebenso wenig an den Meldepflichten. Ein Begutachtungsentwurf für die notwendige AWG-Novelle liegt laut Wirtschaftskammer noch nicht vor, damit fehlen auch die Strafbestimmungen. Das hat eine Konsequenz für Zweifelsfälle: Einen Feststellungsbescheid zur eigenen Rolle kann es erst geben, wenn eine nationale Begleitgesetzgebung mit Verwaltungsstrafbestimmungen in Kraft ist.

Die Konsument:innen sind längst weiter

Eine aktuelle Studie von PwC Österreich zeigt, dass die Erwartungen der Kundschaft weiter reichen. Befragt wurden im Juni 1.000 Personen zwischen 14 und 75 Jahren. Neun von zehn ärgern sich über unnötig große Verpackungen, 84 Prozent fordern nachhaltige Verpackungen als verpflichtenden Standard.

Ausgerechnet im Onlinehandel, wo der Handelsverband die größten Umsetzungsprobleme ortet, sind die Erwartungen hoch: 83 Prozent erwarten wiederverwendbare Versandverpackungen, 72 Prozent nehmen dafür längere Lieferzeiten in Kauf.

„Wer Verpackung reduziert, Mehrweg ermöglicht und Entsorgung einfacher macht, gewinnt nicht nur regulatorische Sicherheit, sondern echtes Kundenvertrauen“, sagt Stefan Merl, Director Sustainability Services bei PwC Österreich.

Ob das geforderte Moratorium kommt, ist offen. Wie Unternehmen Mehrweg als Geschäftsmodell denken können, hat Martina Scheuch im April in einem Gastkommentar auf brutkasten beschrieben. Worauf junge Unternehmen bei Verpackungen von Anfang an achten sollten, erklärte Interzero-Geschäftsführer Thomas Glatz im Verpackungs-1×1.

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