21.05.2015

Bei Casavi trifft sich der Eigentümer mit Mieter und Hausmeister direkt in der App

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Das Startup casavi ist der Hausaushang für das 21. Jahrhundert. Auch der Österreicher Peter Schindlmeier ist mit an Board

Wer kennt sie nicht, die alte, schwarze Aushängetafel, die in jedem Wohnhaus beim Eingang hängt. Längst hat sie ausgedient. Dort, wo früher wichtige Mieterinformationen an die Wand genagelt wurden, hängen heute bloß Werbungen und Anzeigen. Es kann also durchaus vorkommen, dass die Rauchfangkehrer an der Tür klingeln und man den Termin gar nicht zu Gesicht bekommen hat.

Das soll sich ändern. Denn drei Gründer möchten mit ihrem „Hausaushang für das 21. Jahrhundert“ das System modernisieren. Und zwar mit ihrem Startup Casavi. Auf ihrer Plattform wird die ganze Immobilie gemanagt. Vom Hauseigentümer zum Mieter, vom Hausmeister bis zum Geschäft im Haus: man trifft sich in der Casavi App und steht in direkten Kontakt mit den anderen. Wenn es News gibt, oder wichtige Informationen, können diese sofort abgerufen werden. Gleichzeitig können Dokumente ausgetauscht oder Termine vereinbart werden. Das spart Zeit und Nerven- auf Mieter und Verwaltungsseite.

Der Österreicher Peter Schindlmeier, der mit seinen beiden Co-Founders – David Langer und Oliver Stamm – Casavi ins Leben gerufen hat, spricht mit dem Brutkasten darüber, wie es dazu kam, dass man sich in Australien kennenlernte, aber in München gründete. Nun leben alle drei in Berlin und durchlaufen mit Casavi aktuell den youisnow-Accelerator.

Euer Elevator Pitch: Was macht ihr und welches Problem löst ihr damit?

Casavi ist eine Kundenportallösung für Immobilienverwalter und Wohnungsunternehmen. Wir unterstützen diese Unternehmen dabei, die Kommunikation mit Wohnungseigentümern und Mietern effizienter und gleichzeitig kundenfreundlicher zu gestalten, indem digitale Kanäle zielgruppen-gerecht eingesetzt werden. Immer mehr Menschen sind es gewohnt, dass Ihnen Informationen und Services jederzeit online zur Verfügung stehen. Diese Erwartungshaltung gilt zunehmend auch für Haus- und Mietverwaltungen, die häufig noch per Aushang und Briefen kommunizieren. Durch casavi können Unternehmen dieser Entwicklung gerecht werden und dabei gleichzeitig Kosten sparen, indem Anfragen vermieden und der Briefversand reduziert wird.

Wie verdient ihr Geld?

Unsere Zielgruppe sind Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die uns für die Nutzung unserer Plattform eine monatliche Servicepauschale zahlen. Wie es bei B2B Software-as-a-Service Modellen üblich ist, sind darin auch Hosting, Support und zukünftige Produkt-Updates enthalten. Damit ist casavi deutlich günstiger als selbstentwickelte Lösungen und wird zudem ständig von uns weiterentwickelt.

Wer hatte die Idee und wieso?

Oliver und ich hatten uns schon eine zeitlang mit Geschäftsmodellen im Bereich Wohnen und Vermietung beschäftigt. Zufällig stießen wir dann auf einen Bericht über ein Wohnbauprojekt mit eigens entwickelter Bewohner-App. Wir fanden den Grundgedanken sinnvoll und haben uns überlegt, wie man die Vorteile digitaler Services in diesem Kontext skalierbar und damit für Immobilienverwalter und Wohnungsunternehmen verschiedener Größe attraktiv machen kann.

Wie kam es zum Gründer-Team?

Oliver und ich kennen uns seit 2009. Er studierte zu dem Zeitpunkt in Melbourne, während ich gerade eine längere Reise unternahm, die mich auch nach Australien führte. Über einen gemeinsamen Freund lernten wir uns dann dort kennen, bevor es für mich wieder zurück nach Europa ging. Zufällig zogen wir dann beide Anfang 2012 nach München, wo wir dann auch recht bald unser beidseitiges Interesse an der Selbstständigkeit entdeckten und das Konzept für casavi entwickelten. Zudem wollten wir unbedingt einen technisch erfahrenen Mitgründer im Team haben. Oliver und David kannten sich noch gut von ihrem Medieninformatik-Studium an der Uni Ulm. Wir wußten, dass David gerade im Bereich Workflowmanagement und in der Portalentwicklung sehr viel beitragen konnte. Und er war dann erfreulicherweise sehr schnell von der Idee zu begeistern.

Eure Marketingstrategie?

Unsere Zielgruppe ist tendenziell schwierig über reines Online-Marketing zu erreichen. Insofern spielen für uns klassische B2B Marketing-Kanäle wie Messen, Anzeigen in Fachzeitschriften und natürlich auch der Direktvertrieb eine wichtige Rolle. Gleichzeitig wollen wir durch gezielte Partnerschaften einen schnelleren Bekanntheitsgrad erreichen und die Multiplikatoreneffekte daraus nutzen.

Habt ihr bereits Finanzierung? Wie seid ihr an die Investoren-Suche heran gegangen, Cold Calling oder übers Netzwerk?

Wir sind derzeit noch selbstfinanziert bzw. erhalten als deutsches Startup das EXIST Gründerstipendium des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie. Das verschafft uns einen gewissen Spielraum für die Gründungsphase, ersetzt aber nicht die Notwendigkeit, sich mit der weiteren Finanzierung auseinanderzusetzen. Für uns stand allerdings von Anfang an fest, dass wir erst einen Proof-of-Concept und entsprechende Kennzahlen erreichen müssen, bevor wir uns aktiv auf Investorensuche machen. Das eigene Netzwerk sollte man dahingehend aber sowieso immer weiter ausbauen, egal ob das Thema gerade akut ist oder nicht.

Eure bisherigen Learnings?

Wir sind sehr strukturiert an das Gründungsvorhaben herangegangen, haben früh Kontakt zu potentiellen Kunden aufgebaut und versucht, unsere Produktidee und das dahinter liegende Geschäftsmodell zu validieren. Das hat sich bisher ausgezahlt, auch wenn es ein langwieriger Prozess war. Wir hatten auch relativ schnell eine klare Aufgabenverteilung zwischen den drei Gründern definiert, was sich ebenfalls bezahlt gemacht hat. Trotzdem ist es eine enorm steile Lernkurve, wenn man zuvor noch keine Gründungserfahrung hatte. Man sollte sich auf jeden Fall ambitionierte Ziele setzen, aber gerade in der Anfangsphase auch genügend Puffer einplanen, sonst kann es schnell frustrierend werden.

Die Vision: Was sind eure nächsten Ziele? Kurzfristig, aber auch langfristig?

Unser Produkt wird bereits seit ein paar Monaten von unseren Pilotkunden aktiv eingesetzt. Das Interesse seitens der Eigentümer und Bewohner ist gegeben, die Vorteile für Immobilienverwalter klar erkennbar. Jetzt geht es für uns darum, dass wir casavi als Plattform skalierbar machen, d.h. wir wollen in User-Onboarding, Automatisierung und organisatorische Prozesse investieren, die für die angestrebte Wachstumsphase essentiell sind. Die umfassende Digitalisierung der Wohnungswirtschaft und der Immobilienverwaltungsbranche steht erst am Anfang. Wir wollen jetzt den Grundstein legen, um in einigen Jahren mit casavi im deutschsprachigen Raum und auch international als führende Lösung vertreten zu sein.

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Seit 2. August ist Artikel 50 des EU AI Act verbindlich, die Transparenzstufe der KI-Verordnung. Der Wiener Rechtsanwalt Manuel Mofidian erklärt anhand von drei konkreten Anwendungsbeispielen, was gekennzeichnet werden muss und was nicht.
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Rechtsanwalt Manuel Mofidian © Armin Hubner

Ein Unternehmen erstellt selbst oder unter seiner Weisung und Kontrolle einen kurzen Werbeclip. Kein Dreh, kein Team, kein Budget für Schauspieler:innen: Die Person, die im Video das Produkt vorstellt, ist von einer KI generiert. Sie existiert nicht, sieht aber aus wie ein Mensch.

Seit Sonntag ist dieser Clip kennzeichnungspflichtig, und die Pflicht trifft das Unternehmen, nicht das Tool, mit dem der Clip entstanden ist. Denn ein Deepfake im Sinne des Gesetzes ist nicht nur die manipulierte Aufnahme einer prominenten Person. Nach den neuen Leitlinien der EU-Kommission genügt es, dass das Dargestellte real existieren könnte und der Inhalt so wirkt, als wäre er echt. Ob jemand täuschen wollte, spielt keine Rolle. Ob der Gesetzeswortlaut wirklich so weit reicht, wird in der Fachwelt diskutiert, denn er knüpft an die Ähnlichkeit mit real existierenden Personen an. Für die Praxis ist vorerst die Kommissionslinie maßgeblich, denn an ihr werden sich die Behörden primär orientieren.

Nein, die EU hat das nicht verschoben

In vielen Geschäftsleitungen ist in den vergangenen Wochen eine andere Botschaft angekommen: Brüssel habe zurückgerudert, man habe Zeit. Diese Lesart ist gefährlich verkürzt.

Die Digital-Omnibus-Verordnung zur KI, Verordnung (EU) 2026/1744, wurde am 24. Juli im Amtsblatt veröffentlicht und ist seit 27. Juli in Kraft, wenige Tage vor dem Stichtag. Verschoben hat sie die Pflichten für Hochrisiko-Systeme: eigenständige Anwendungen nach Anhang III auf Dezember 2027, in Produkte eingebettete KI auf August 2028. Die Transparenzpflichten hat sie in ihrer Substanz nicht angetastet. Sie gelten seit Sonntag.

Eine einzige Ausnahme gibt es, und sie betrifft Anbieter, nicht Anwender (in der KI-VO Betreiber genannt): Generative KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August auf dem Markt waren, haben für die technische, maschinenlesbare Kennzeichnung ihrer Ausgaben bis zum 2. Dezember 2026 Zeit. Auf die Pflichten von Unternehmen, die KI einsetzen, hat das keine Auswirkung.

Was es an Orientierung gibt

Anders als beim Start der DSGVO steht der Stichtag nicht im luftleeren Raum. Die EU-Kommission hat am 10. Juni den Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte veröffentlicht. Die dazugehörigen Leitlinien zur Auslegung von Artikel 50 hat sie inhaltlich am 20. Juli freigegeben, die förmliche Annahme steht noch aus, bis alle Sprachfassungen vorliegen. Beides ist rechtlich nicht bindend, in der Praxis aber der Maßstab, an dem sich Behörden orientieren werden.

Der Kodex wurde von Kommission und AI Board als geeignet bewertet. Wer ihm beitritt, kann sich zum Nachweis der Kennzeichnungspflichten darauf berufen. Wer das nicht tut, muss seine Compliance auf anderem Weg belegen und muss laut Kommission mit mehr Auskunftsersuchen rechnen.

Die wichtigste Unterscheidung, die Sie brauchen

Das Gesetz trennt zwei Rollen: Anbieter und Betreiber. „Stark vereinfacht gesagt: Anbieter ist, wer ein KI-System entwickelt und auf den Markt bringt. Betreiber ist derjenige, der ein KI-System in eigener Verantwortung nutzt. Die Definitionen sind aber deutlich länger und komplexer, also muss im Einzelfall wirklich ausgelegt werden, ob die Tatbestände erfüllt sind, auch weil diese mit den Definitionen von KI-Systemen und -Modellen verzahnt sind“, sagt Manuel Mofidian, Wirtschafts- und Tech-Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf KI-Recht. „Vielleicht sogar 99 Prozent der Unternehmen und Organisationen, die KI einsetzen, sind Betreiber.“

So sei man bereits Betreiber, wenn ein Unternehmen einen eingekauften Voicebot laufen lässt. Aber auch wenn Mitarbeiter:innen auf Anweisung des Unternehmens ein KI-Tool einsetzen, wird dadurch ihr Unternehmen zum Betreiber, nicht der einzelne Mitarbeiter:innen. Heraus fällt nur die rein persönliche und nicht berufliche Nutzung: „Wenn meine Mutter privat ChatGPT verwendet, ist sie keine Betreiberin.“

Die Grenze verläuft dabei nicht per se zwischen Unternehmen und Einzelpersonen, sondern zwischen privat und erwerbsmäßig. Wer regelmäßig wirtschaftlichen Nutzen aus der Nutzung zieht oder sie im Rahmen einer geschäftlichen, beruflichen oder freiberuflichen Tätigkeit einsetzt, ist Betreiber. Creator, die KI-Inhalte monetarisieren, fallen darunter.

Diese Trennung entscheidet, wer welche Pflicht hat. In den drei folgenden Beispielen fällt die Antwort jeweils anders aus.


Beispiel 1: Der Chatbot im Kundenservice

Wer mit einer KI spricht, muss das erfahren. Diese Pflicht trifft allerdings nicht Sie, sondern den Anbieter, also jenes Unternehmen, das den Assistenten gebaut und verkauft hat. Es muss das Produkt so konzipieren, dass die Information rechtzeitig kommt. „Bei der ersten Interaktion, so früh wie möglich und deutlich“, fasst Mofidian zusammen, in der Praxis also z. B. mit einer Ansage zu Gesprächsbeginn.

Eine Ausnahme gibt es, wenn ohnehin offensichtlich ist, dass eine KI interagiert. Ein erkennbarer virtueller Comic-Avatar dürfte darunterfallen. Eine Stimme, die klingt wie ein Mensch, nicht. Auf diese Ausnahme sollte man sich aber nicht zu bequem verlassen: Die Kommission verlangt in ihren Leitlinien eine enge Auslegung, weil die Ausnahme den Betroffenen Transparenz entzieht.

Für Unternehmen, die einen solchen Assistenten einkaufen, ist dieser legistische Ansatz dennoch eine Entlastung: Sie müssen die Ansage nicht selbst einbauen. Wer allein einen fremden Chatbot in die eigene Website einbindet, bleibt nach den Leitlinien im Regelfall Betreiber. Die Rolle kann aber kippen: Wer in gewissen Konstellationen das System wesentlich verändert, etwa nachtrainiert, wer seine Zweckbestimmung ändert oder es unter eigenem Namen oder eigener Marke in Verkehr bringt, kann selbst zum Anbieter werden und „erbt“ dann die Anbieter-Pflichten.

Beispiel 2: Das „Deepfake“-KI-Video im Marketing

Hier kann die Hauptverantwortung das KI-einsetzende Unternehmen treffen, den Betreiber im Sinne der KI-Verordnung. Wer Inhalte veröffentlicht, die als echt durchgehen könnten, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt wurden. Der Hinweis darf dabei nicht in den Metadaten vergraben sein, er muss für Menschen wahrnehmbar sein. Auf die maschinenlesbare Markierung, die der Anbieter im Inhalt hinterlässt, können Sie sich zur Erfüllung Ihrer eigenen Pflicht ausdrücklich nicht stützen.

Nicht jedes KI-Bild fällt darunter. „Jedes Deepfake ist künstlich erzeugt, aber nicht jeder künstlich erzeugte Inhalt ist ein Deepfake“, sagt Mofidian. „Ich kann tausend Sachen mit einer KI machen, die nichts mit Deepfake zu tun haben. Ein Bild von einem Einhorn zum Beispiel. Hier besteht keine ausreichende Ähnlichkeit mit realen Lebenssachverhalten, weswegen dies kein Deepfake sein kann.“ Bei offensichtlich künstlerischen, kreativen, satirischen, fiktionalen oder vergleichbaren Werken kann die Offenlegung in angemessener, nicht die Darstellung beeinträchtigender Form erfolgen. Die Kennzeichnungspflicht entfällt dadurch jedoch nicht vollständig.

Wie eine Kennzeichnung konkret aussehen kann, beschreibt der Verhaltenskodex. Die Kommission stellt dafür einen Satz frei verfügbarer EU-Icons bereit, den Betreiber verwenden können; gleichwertige eigene Labels sind ebenfalls zulässig. Der Kodex macht darüber hinaus Vorgaben zu Gestaltung und Platzierung und sieht Alternativen vor, wo visuelle Labels nicht funktionieren, bei reinen Audioinhalten etwa gesprochene Hinweise.

Beispiel 3: Der automatisch erzeugte Text

Der unauffälligste Teil ist für viele der folgenreichste. Wer KI-erzeugte Texte veröffentlicht, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren, muss das kennzeichnen. Hier genügt bereits die Erzeugung, eine Verzerrung der Realität ist nicht nötig.

Jedoch greift eine Ausnahme, wenn der Inhalt einer menschlichen Überprüfung oder redaktionellen Kontrolle unterzogen wurde und eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung für die Veröffentlichung trägt.

Entscheidend ist, was als Überprüfung zählt. Die Kommission verlangt eine bewusste Auseinandersetzung mit der Substanz des Inhalts, durch Personen mit einschlägigem Fachwissen und fachlichem Urteilsvermögen. Rein formale oder prozedurale Kontrollen genügen ausdrücklich nicht, Rechtschreib- und Grammatikkorrektur werden als Negativbeispiele genannt. Ein Text muss also nicht verändert, aber inhaltlich geprüft werden. „Es kann reichen, dass du es einmal bewusst inhaltlich substanziell prüfst und durchliest. Keiner verpflichtet dich, einen Beistrich zu ändern“, sagt Mofidian. Entscheidend sei, dass beides zusammenkommt: „Die Prüfung allein genügt nicht. Es muss auch jemand die redaktionelle Verantwortung übernehmen.“

Damit sind klassische Redaktionen weitgehend außen vor. Eng wird es dort, wo der Mensch aus dem Prozess verschwindet. Ein Agent, der Texte generiert und selbst publiziert, ohne dass jemand gegenliest, erfüllt die erste Bedingung nicht. „Wenn das alles autonom abläuft, dann hast du ein Kennzeichnungs-Thema“, sagt Mofidian. Für Unternehmen, die gerade solche Pipelines aufbauen, sei dies eine wichtige Konsequenz des Stichtags.


Was nicht gekennzeichnet werden muss

Rund um den Stichtag kursierte die Warnung, künftig müsse praktisch jeder mit KI erstellte Inhalt ein Label tragen. Das ist so nicht richtig, und die Abgrenzung ist für die Praxis oft entscheidender als die Pflicht selbst.

Nicht erfasst sind KI-erzeugte Texte, die nicht der Information der Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse dienen. Hier braucht es nach Artikel 50 kein Label. Auch der Newsletter über das eigene Sortiment fällt nicht darunter, wohl aber ein Beitrag, der über ein Thema von allgemeinem Interesse informiert.

Nicht erfasst sind erkennbar künstliche Bilder und Videos, vom Fantasiemotiv bis zur sichtbar generierten Illustration.

Nicht erfasst ist KI, die im Hintergrund unterstützt, ohne den Inhalt wesentlich zu verändern, etwa bei Standardbearbeitung oder Berechnung. Ebenso wenig erfasst sind Systeme, die weder mit Menschen interagieren noch Inhalte erzeugen und auch keine Emotionen erkennen oder Menschen biometrisch kategorisieren, also der Großteil klassischer Analyse-Anwendungen in der Produktion.

Nicht erfasst ist schließlich, was vor dem Stichtag erzeugt wurde: Eine rückwirkende Kennzeichnung älterer Inhalte verlangt niemand. Eine Ausnahme sollten Unternehmen mit vorbefülltem Content-Kalender kennen: Bei Text kommt es auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung an. Wer einen KI-Text im Juli erzeugt und im September publiziert, muss ihn kennzeichnen, sofern er unter die Pflicht fällt.

Und schließlich ist die maschinenlesbare Kennzeichnung, über die derzeit viel geschrieben wird, eine Pflicht der Anbieter, und sie richtet sich nicht an den Leser. „Für dich muss die Kennzeichnung nicht eindeutig sein, sondern für eine Maschine“, erklärt Mofidian den Unterschied. „Beim Deepfake muss es dagegen so sein, dass ein Mensch es versteht.“ Wer KI-Werkzeuge einkauft, muss also keine Wasserzeichen in seine Dateien bauen.

Wer allerdings dokumentieren kann, wie ein Inhalt entstanden ist und wer ihn freigegeben hat, ist im Streitfall besser aufgestellt. Nachweisbarkeit ist keine Pflicht aus Artikel 50, aber sie entscheidet, wie belastbar man dasteht, wenn jemand nachfragt.

Die Falle: KI-Recht ist mehr als nur die KI-VO

Selbst wer nach dieser Aufteilung zum Schluss kommt, als Betreiber in gewissen Konstellationen wenig tun zu müssen, sollte nicht zu früh aufatmen. Dass der AI Act in gewissen Konstellationen entlasten kann, sagt Mofidian, „heißt für andere, ebenfalls einschlägige Rechtsgebiete noch nichts“. „KI-Recht ist eine Querschnittsmaterie. Das Kennzeichnungs-Regime des AI Acts ist nur eine Schicht. Daneben laufen DSGVO, Urheberrecht, Persönlichkeitsrechte, Lauterkeitsrecht, Vertrags- und Haftungsfragen.“

Für die Praxis besonders relevant: Das Label schützt nicht vor anderen Rechtsfolgen. „Ein gekennzeichnetes Deepfake kann trotzdem rechtswidrig sein, etwa weil es das Bildnis einer realen Person verletzt“, sagt Mofidian. Zudem droht die Durchsetzung nicht nur von Behördenseite: „Eine fehlende Kennzeichnung, aber auch eben z. B. Rechtsverstöße aus anderen Bereichen, holen dich unter Umständen schneller über eine Mitbewerber-Abmahnung ein als über eine Behörde.“ Die Kennzeichnung beantwortet nur die Frage, ob KI im Spiel war, nicht, ob der Inhalt selbst zulässig ist oder Rechte anderer verletzt, etwa Geschäftsgeheimnisse.

Deutlich zeige sich dies z. B. im Datenschutzrecht. Dort kann sich das Verhältnis in gewissen Konstellationen fast schon umdrehen, wobei auch hier jedenfalls im Einzelfall geprüft werden muss: Während nach der KI-Verordnung Pflichten wie der „Chatbot-Hinweis“ oder die maschinenlesbare Markierung beim Anbieter liegen können, kann datenschutzrechtlich das einsetzende Unternehmen der Verantwortliche sein, weil es über Zweck und Mittel der Datenverarbeitung entscheidet. Der KI-Anbieter kann in dieser Konstellation datenschutzrechtlich betrachtet häufig Auftragsverarbeiter sein, wobei denkbar ist, dass KI-Anbieter daneben auch zu eigenen Zwecken verarbeiten und insoweit selbst Verantwortliche sind. Arbeitet der Anbieter nicht DSGVO-konform, kann das auf das einsetzende Unternehmen zurückfallen, das nach der KI-Verordnung „nur“ Betreiber ist, nach der DSGVO aber Verantwortlicher.

Was Verstöße kosten

Verstöße gegen die Transparenzpflichten liegen auf der mittleren Sanktionsstufe: bis zu 15 Millionen Euro oder drei Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. Für Unternehmen gilt der höhere der beiden Werte.

Für kleine und mittlere Unternehmen einschließlich Startups dreht die Verordnung diese Regel um. Dort gilt der niedrigere Wert. Ein Startup mit zehn Millionen Euro Umsatz riskiert damit maximal 300.000 Euro, nicht 15 Millionen. Die oft zitierten 35 Millionen Euro betreffen ausschließlich die verbotenen KI-Praktiken und haben mit Kennzeichnung nichts zu tun.

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